А была ли в Москве массовая заморозка строек?

Что изменилось на рынке новостроек с февраля по июль 2009 года

Сегодня многие представители строительных кругов говорят о массовой заморозке строек на территории России. От президентов АСР и РСС звучали и такие угрожающие факты, как 80% остановленных строек. RealEstate.ru на основе своей интерактивной базы новостроек решил выяснить, как обстоят дела с замороженными стройками в Москве, а заодно посмотреть, как продвигается строительство и реализация новостроек, что происходит с ценами на квадратные метры.

Поскольку весь январь рубль активно девальвировал, то многим потенциальным покупателям было немного не до рынка недвижимости. При этом цены на квартиры в январе (учитывая дисконты и скидки – прим. ред.) могли меняться в совершенно произвольном порядке. Так что рассматривать первый месяц 2009 года в качестве отправной точки, видимо, не стоит. Для сравнения того, «как было», и того, «как стало», разумнее всего взять полугодовой отрезок с февраля по июль 2009 года. Итак, в феврале этого года, согласно базе новостроек RealEstate.ru, в активной продаже находились квартиры по 200 адресам. В июле этого года их количество увеличилось до 205 адресов. Таким образом, уменьшения ассортимента на рынке московских новостроек за эти шесть месяцев не произошло. В продажу регулярно поступают новые объекты, которые ранее не реализовывались. Среди них есть и несколько новых адресов в ЦАО г. Москвы, которые запланированы к сдаче ГК в конце 2011 года.

Если говорить о динамике предложения в сегменте готового жилья, то в феврале этого года компании реализовывали там объекты по 68 адресам, а в июле их число подросло до 86 адресов. При этом с февраля по июль 14 объектов из этого сегмента были распроданы и ушли с рынка. То есть общий прирост предложения (без учета выбывших новостроек) составил 32 штуки, а чистый прирост – 18 штук.

Готовые дома

Если говорить о ценах на готовое жилье, то их долларовые показатели снизились в центральных районах столицы с февраля по июль на 8,7%, а в остальных частях города снижение составило 6,7%. На первый взгляд это не слишком много. Однако надо учитывать, что доллар (по официальному курсу ЦБ РФ – прим. ред.) с 28 февраля по 31 июля 2009 года потерял по отношению к рублю 11,1%, спустившись с отметки 35,72 руб. до отметки 31,75 руб. за доллар США. Поэтому и долларовые цены на готовые к заселению московские новостройки несколько снизились, и сам доллар стал стоить меньше, чем в феврале. Однако на обвал цен эта ситуация все равно никак не похожа. Скорее, уместнее говорить о некой скромной коррекции цен на жилье.

Более динамично ситуация развивается в сегменте новостроек, которые планируется сдать госкомиссии до конца 2009 года. Если в феврале их число в базе RealEstate.ru составляло 95 штук, то к июню оно снизилось до 67 штук. То есть чистый убыток составил 28 адресов. Хотя ничего удивительного тут нет. Разбивка объектов по стадиям строительства была проведена в январе этого года. Поэтому основной процент новостроек из этой категории просто перетек в сегмент готового жилья, а значительно меньшая их часть была реализована еще до начала сдачи ГК. При этом в этом сегменте также появились на реализацию и новые объекты.

Если говорить о цене на квадратные метры, то ощутимее всего скорректировался вниз Центральный округ. С февраля по июль 2009 года коррекция составила 38,7%. При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в остальных округах «просела» всего на 13,2%.

Ну и наконец, самый непредсказуемый и рискованный сегмент столичного рынка жилья – новостройки, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2010 – 2012 годах. Хотелось бы отметить, что количество реализуемых объектов в этом сегменте с февраля по июль 2009 года возросло на 15 штук. С 37 до 52 адресов. Это произошло, как из-за переноса сроков сдачи ГК у ряда новостроек с 2009 года на более поздние сроки, так и благодаря появлению на рынке новых предложений. Причем в последнем случае речь скорее идет не про новые стройки, а про начало продаж на некоторых уже осваиваемых площадках.

Поскольку этот сегмент довольно непредсказуемый, делать по нему какие-либо определенные выводы занятие неблагодарное. Однако хотелось бы все же отметить, что средневзвешенные цены на квадратный метр во всех районах города, кроме ЦАО, опустились с февраля по июль 2009 года всего лишь на 4,5%.

И в заключение хотелось бы сказать пару слов по поводу «замороженных» строек. В первую очередь, столичные власти неоднократно обещали, что все начатые в Москве стройки будут закончены, и тут им следует поверить. Слишком мало осталось в городе привлекательных строительных площадок, чтобы превращать их в неликвид. Так что перед потенциальными покупателями скорее стоит вопрос, когда это будет достроено, а не будет ли это вообще достроено. Также практика (на примере дома на Ленинском проспекте – прим. ред.) показала, что вопрос, насколько качественно это будет достроено, также весьма актуален.

В остальном же со стороны продавцов ничего не поменялось. За эти шесть месяцев около двух-трех компаний временно приостанавливали, а потом снова запускали продажи. Кто-то в этих случаях обходился без комментариев, кто-то ссылался на «маркетинговые исследования рынка», или, говоря по-русски, руководство просто не знало, по каким ценам сегодня следует реализовывать свой объект. Единственным исключением из этого правила стала компания ПИК, которая за это время заморозила продажи по целому ряду своих новостроек. Однако дело там, скорее всего, в смене девелопера. Например, на одном из недостроенных объектов этой компании уже висит совершенно другой плакат, на котором вместо ПИК указан другой застройщик.

Вместе с этим на московском рынке первичного жилья стали систематически появляться новые предложения на всех этапах готовности. Скорее всего, это связанно как с началом реализации некоторых объектов, так и с более активной позицией продавцов, которые в связи с падением спроса на столичное жилье начали переходить от практики «закрытых» продаж к «открытым» продажам.

Артём БЛЮДЁНОВ