С того момента, как вступили поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязывающие застройщиков продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, прошло чуть более месяца. В связи с чем RealEstate.ru решил узнать у представителей стройиндустрии, как им работается в новых условиях, как они оценивают значимость принятых решений и первые результаты работы поправок. Кроме того, редакция задала участникам данного Экспертного совета следующие вопросы. Являются ли предложенные послабления (освобождение от уплаты НДС при заключении договоров долевого участия и возможность выпуска жилищных сертификатов) в достаточной мере привлекательными для девелоперов, а штрафы – уберегающими от нарушения закона? Насколько оправдана практика заключения договоров предварительных продаж, которой пользуются некоторые девелоперы при продаже квартир? Как можно контролировать соблюдение девелоперами закона? Стоит ли рассчитывать на общественный контроль со стороны покупателей? Какой эффект окажут принятые поправки на первичный рынок жилья в перспективе (с точки зрения объема продаж, новых строительств, цен, в целом климата и т.п.)? 

Заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Ожидать от реформы результатов пока очень рано. Значимость реформ, их долгосрочное влияние на рынок новостроек станет очевидным в течение ближайшего года, когда сформируется определенная судебная практика по административным делам между государством и застройщиками. Сейчас при планировании новых проектов добросовестные девелоперы учитывают новые риски и, уверен, стремятся действовать строго в рамках законодательства РФ. Проблема в том, что государство не предусмотрело переходный период для добросовестных девелоперов. На практике  при реализации многих текущих проектов резкий переход на договоры участия в долевом строительстве в ряде случаев невозможен или крайне затруднен. По этой причине многие девелоперы будут просто вынуждены в целях сохранения своего бизнеса искать иные юридические формы финансирования своих проектов.

Более взвешенным и разумным представляется установление моратория на применение административных штрафов к девелоперам по тем проектам, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу нового закона. Насчет освобождения от оплаты НДС следует подчеркнуть, что согласно новациям от НДС освобождается вознаграждение застройщика за оказанные долевым инвесторам услуги. Это правильная мера, но она не является главным стимулом для перехода застройщиков на работу по закону № 214-ФЗ. Одна из основных причин уклонения застройщиков от работы в рамках этого закона в прошлые годы - неэффективная система административных согласований, выстроенная государством в сфере строительства и низкая ответственность государства за свои неправомерные действия или за свое бездействие.  По всей видимости, застройщики будут искать иные механизмы финансирования своих проектов с учетом новых ограничений. 

Практика продаж девелоперов продиктована требованиями бизнеса, стремлением выжить в высококонкурентной среде. Следует полагать, что пока суд не признает те или иные действия застройщиков незаконными, не следует рассматривать их как юридическое зло. Тем более, что заключаемые сделки есть результат доброй воли всех сторон. Никто не понуждает инвесторов к заключению сделок с застройщиками. Напротив, государство понуждает застройщиков к заключению сделок с инвесторами с определенными ограничениями. Насчет общественного контроля следует иметь в виду, что любая сделка касается только сторон ее заключивших. Вмешательство третьих лиц (общественных контролеров) в такую сделку нарушит соответствующий принцип гражданского права.

На региональный первичный рынок поправки окажут менее значимое влияние, поскольку в большинстве регионов основная доля продаж новостроек осуществляется в соответствии с законом 214-ФЗ. На рынки новостроек в мегаполисах, в том числе Москвы и Санкт-Петербурга, реформа окажет более сильное влияние, так как в этих регионах активно использовались альтернативные юридических механизмы финансирования девелоперских проектов. Здесь новации будут способствовать снижению предложения новостроек в среднесрочной перспективе. Девелоперам для изменения системы финансирования своих проектов потребуется время, а также дополнительные расходы. Поэтому следует в долгосрочном плане ожидать некоторого роста цен на новостройки, пока имеющийся дефицит спроса не будет удовлетворен. Конечно, большое влияние на динамику цен будет оказывать государственная политика по развитию ипотечного кредитования населения в этот период. Важно подчеркнуть, что слишком активное давление государства на девелоперов может существенно ухудшить инвестиционный климат на строительном рынке. В принципе применение штрафов к девелоперам является весьма сомнительным решением с точки зрения развития строительного рынка.

Поскольку государство создает для строителей все новые и новые ограничения (штрафы, СРО и т.д.), на рынке новостроек возрастает уровень конкуренции. В новых условиях добьется успеха тот, кто точно определит вектор текущего спроса и создаст востребованный девелоперский продукт.            

Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин:

На работу нашей компании поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязывающие застройщиков продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, никакого влияния не оказали, так как мы давно работаем только по 214-ФЗ. В то же время значение принятых решений для рынка жилой недвижимости в целом может быть огромным. Если власти возьмутся контролировать повсеместное соблюдение поправок, то это может привести к повторению ситуации 2005 года, когда вступил в силу сам 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве", а в 2006 году стремительно выросла стоимость квадратного метра. В нынешних условиях по факту мы можем получить то же самое. Поиск решений и переход к оформлению договоров долевого участия в строительстве для девелоперов может означать перенос сроков реализации или даже заморозку проектов, ведь многие застройщики в планировании финансовых потоков ориентировались именно на продажи квартир и порой строили без разрешений на строительство, без установленным образом оформленной документации. В кризис на это власти закрывали глаза, лишь бы строительство продолжалось. Сейчас же, вынужденные действовать в рамках 214-ФЗ, компании будут лишены подобной возможности. Поэтому застройщиками придумываются разные схемы, в том числе и с использованием предварительных договоров продаж, которые оформляются задним числом, что, разумеется, не является решением проблемы, а лишь отсрочкой.

На мой взгляд, преференции, предложенные взамен девелоперам, в виде возможности использования жилищных сертификатов или освобождение от уплаты НДС при заключении договоров долевого участия не являются достаточными. Первый механизм довольно сложен, а НДС в процессе строительства никогда не уплачивался. Штрафы - 1 млн руб. - можно, наоборот, назвать высокими. Так что вопрос состоит в том, кто и как будет обеспечивать соблюдение закона девелоперами. Если за это возьмутся всерьез, то тогда многие стройки просто остановятся. А девелоперы, работающие по 214-ФЗ, начнут поднимать цены. И это будет вполне естественной реакцией рынка в условиях ограниченного предложения.

Беседовала Юлия ПЕТРОВА 

ФСК «Лидер», «Сити-XXI век»

Загородная квартира с эксклюзивным евроремонтом и авторским дизайном в ЖК "СОСНЫ...

В аренду великолепная...в новом элитном...с эксклюзивной...в престижном районе П...

Красивая квартира в шаговой доступности к Кремлю, дорогой ремонт и...

В аренду превосходная кв-ра 130 м. в элитном доме среди ресторанов в районе Патр...

Отличная 2-уровневая квартира с отделкой в самом центре столицы!...

Прекрасная студия в центре Москвы с новым дизайнерским ремонтом...

"АЛЫЕ ПАРУСА" с красивыми видами на воду. Предлагается также как арендный бизне...

Квартира 183 кв.м в современном стиле, панорамные окна с живописными видами на С...