Ипотеку стимулируют или тормозят банковская «чистка» и падение рубля?

Специалисты компании «Домус Финанс» заявили на днях, что эти два тренда привели к увеличению количества сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона. Кроме того, по прогнозам экспертов компании, в 2014 году доля таких сделок на рынке Подмосковья и Новой Москвы вырастет на 60%. Представители банковского сектора и участники рынка разошлись во мнениях: некоторые полагают, что спрос на ипотеку двигали вперед другие факторы, а эти – напротив, тормозили. Кроме того, часть спикеров считает, что доля ипотеки в новостройках едва ли дорастет до 60%.

Специалисты компании «Домус Финанс» заявили на днях, что эти два тренда привели к увеличению количества сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона. Кроме того, по прогнозам экспертов компании, в 2014 году доля таких сделок на рынке Подмосковья и Новой Москвы вырастет на 60%. Представители банковского сектора и участники рынка разошлись во мнениях: некоторые полагают, что спрос на ипотеку двигали вперед другие факторы, а эти – напротив, тормозили. Кроме того, часть спикеров считает, что доля ипотеки в новостройках едва ли дорастет до 60%. 

СКАЗАНО

Эксперты «Домус Финанс»:

• на фоне продолжающейся «чистки» банковского сектора и падения курса рубля в январе 2014 года количество сделок с привлечением ипотечного кредита в Московском регионе выросло на 24% по сравнению с январем 2013 года; То есть уже сейчас каждая вторая квартира в Московском регионе приобретается в кредит.

• по прогнозам экспертов компании, в 2014 году доля сделок с привлечением ипотеки на первичном рынке жилья городов ближнего Подмосковья и Новой Москвы «перевалит» за отметку 60%, так как популяризации жилищных кредитов будет способствовать снижение привлекательности банковских депозитов, валютные колебания и вывод новых объемов предложения новостроек в сегменте супер-эконом.

ПРОВЕРЕНО

Официальные данные: декабрьский всплеск

Согласно данным московского Росреестра,  с января 2013 года по январь 2014 года количество сделок с жильем с привлечением ипотечного кредитования выросло с 1677 до 2289, то есть на 36,5%. В декабре 2013 года наблюдался заметный всплеск: число ипотечных сделок достигло 4643, что составило разницу с данными ноября в43%. Росреетр по Московской области подсчитал, что разница между данными декабрей  2012 и 2013 годов составила 49,3%: 15 492 договоров против 23 137. Впрочем, декабрь вообще был выдающимся в 2013 году, поскольку он превысил и показатели ноября на 30,8%. Зато в январе 2014 резко упало число договоров - до 11 403.  Как видно из показателей по двум регионам, картина очень похожая сложилась. Имел место всплеск активности по ипотеке именно в декабре 2013 года. Тогда банковская зачистка уже вовсю шла, а вот девальвации рубля еще не было.

Банковский сектор замечает куда более значимый рост по ипотечным сделкам в течение всего года: до 90% 

Руководитель аналитического центра АИЖКМихаил Гольдберг рассказал, что 2013 году в 1,2 раза превышает уровень 2012 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении. В Сбербанке сообщили, что в денежном выражении прирост в январе 2014 по сравнению с январем 2013 составил 90%. Почти тот же результат зафиксировали в банке «Возрождение», сообщил замначальника департамента розничного бизнеса Олег Коркин.

Прогноз по росту ипотечного рынка: доля в 60% - слишком много

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»Дарья Третьякова  рассказала, что в декабре 2013 года доля ипотечных сделок среди всех сделок компании на рынке новостроек Московской области составила 26,8%, в январе 2014 года данный показатель вырос до 30,7%, а за 2/3 февраля – вырос до 35,2%. «Следующие несколько месяцев данный показатель так же будет расти по ~5% в месяц, а затем вернется к своему обычному уровню», – считает эксперт. Впрочем, из этого комментария не понятно, успеет ли ипотека за эти «несколько месяцев» достичь 60% от сделок с новостройками, однако же, понятно, что спикер не верит, что она сможет долго держаться на достигнутых высотах.

По словам руководителя центра ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Сергея Джамалутинова,  в банке ожидают, что рост ипотечного рынка в целом на 10-15% за год. Прогноз экспертов банка ИТБ такой: за 2014 год рост на 5-15% в количественном выражении и 10-25% в денежном. Однако же из этого прогноза не выделяются новостройки. Но даже если допустить, что речь только о первичном рынке, то при средней доле в 40% на данный момент, за год планка в 60% достигнута не будет.

Факторы влияния

Что, прежде всего, стало драйвером ипотеки?  

Михаил Гольдберг из АИЖК считает, что во многом ипотечный рынок вырос за счет активного развития кредитования строящегося жилья: банки, отработав механизмы кредитования населения под залог прав по договорам долевого участия в строительстве жилья, стали активно наращивать объемы выдачи в этом сегменте». Кроме того, по оценкам АИЖК, в среднем, доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70-80% объема продаж. При этом у многих крупных игроков доля новостроек уже превышает 30% ипотечного бизнеса, а у некоторых банков превышает 50%. Начальник управления розничного кредитования «Промсвязьбанка» Сергей Ситин рассказал RealEstate.ru о тех же причинах роста рынка.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин добавил, что резкий рост ипотеки в новостройках связан и с тем, что  банки упрощают процесс выдачи кредита, принимают на аккредитацию объекты на нулевом этапе строительства. Директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова согласилась, что ипотечному росту способствовало развитие кредитования в новостройках, кроме того, он добавила, что спрос увеличился и за счет снижения ставок: например, ввод программы 12-12-12, и акции на готовое жилье для молодых семей со ставками от 10,5% годовых в рублях. Начальник управления ипотечного кредитования Московского кредитного Банка Ирина Простакова заметила тенденцию по снижению средней суммы кредита – с 4,3 млн руб. в 2013 году до 3,2 млн руб. по итогам начала 2014 года, более того клиенты начали отдавать предпочтение небольшим квартирам в домах 60-70 гг. постройки преимущественно в районе Новой Москвы и в дальнем Подмосковье.

Тем не менее, многие эксперты согласны с тем, что банковская зачистка и скачки курса валют также повлияли на рост числа ипотечных сделок на первичном рынке в сторону увеличения, однако есть и те, кто не совсем согласен с прямым влиянием этих факторов на ипотечный рынок первичного жилья.

ЗА

Банковская зачистка и курс рубля стимулировали ипотечный рынок

В частности, Михаил Гольдберг (АИЖК) пояснил, что в 2013 году в иностранной валюте было выдано лишь 1,1% ипотечных кредитов (в стоимостном выражении), а на 1.01.2014 доля таких кредитов в общем ипотечном портфеле банков составляла 4,2%. «Таким образом, прямого влияния на объем выдачи ипотечных кредитов изменение обменного курса не оказывает, – считает эксперт. – Вместе с тем, сохраняющаяся нестабильность рубля побуждает людей искать альтернативные варианты сбережений имеющихся накоплений. И тут, учитывая, что квартирный вопрос по-прежнему является насущным для многих россиян, а также то, что цены на жилье уже достаточно давно привязаны к рублю, а не к валюте, приобретение квартиры является хорошим способом не только сохранить свои накопления, но и улучшить жилищные условия. Этому способствует и активизация банками кредитования приобретения жилья на стадиях строительства, когда сделку можно заключить по более низким ценам».

Похожего мнения придерживаются и замгендиректора компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева, директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов, коммерческий директор ROSE GROUP Наталья Саакянц, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой» Алексей Харитонов, генеральный директор СП RDI & Limitless Ирина Мошева.

Третьякова Дарья и директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон» Алена Анцышкина высказали мнение, что ослабления рубля, на фоне нестабильной экономической ситуации, оказало влияние на уровень спроса на всю недвижимость в целом.

Генеральный директор компании Galaxy Realty Филипп Третьяков напомнил о том, что происходило во время прошлого кризиса: «Большинство покупателей были в сознательном возрасте в 2008 году и помнят, как буквально за несколько недель осенью 2008 были остановлены все ипотечные программы средних и крупных банков. Благодаря этим неизгладимым воспоминаниям резкое падение курса рубля и нестабильная ситуация в банковском секторе действуют сейчас на спрос как лакмусовая бумажка, вызывают здоровую панику у покупателей, что привело к резкому всплеску спроса на сделки с привлечением ипотеки в конце января и в течение всего февраля».

ПРОТИВ

Рост количества ипотечных сделок был бы интенсивнее без снижения курса рубля

В то же время, специалисты рынка недвижимости не всегда согласны с тем, что курс валют оказывает существенное влияние на ипотечный рынок. «Изменение стоимости валют не имеет сколь-нибудь значительного влияния на количество ипотечных сделок. Только как один из факторов ожидания кризиса», – пояснила генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В Сбербанке также не считают, что между данными явлениями есть какая-то связь, подтвердила Наталья Алымова.

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP Роман Строилов тоже считает, что все это никак не связанные вещи. «Возможно, рост количества ипотечных сделок происходил бы быстрее и интенсивнее, если бы не было скачков курса. Колебания валют вселяют в народ сомнения о нестабильности, в связи с этим многие могут откладывать свои крупные покупки, особенно такие, как приобретение недвижимости», – пояснил он. Аналогичного мнения и гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «После отзыва лицензий у нескольких банков, потенциальные заемщики наоборот некоторое время опасались обращаться за ипотечным кредитом».

Мария Лукина