2007 год для рынка недвижимости будет непростым

Подводя итоги ушедшего года, скажите, как бы Вы его охарактеризовали, каким он стал для Вас?

 Это был непростой, насыщенный событиями год. Нам, как и многим участникам рынка недвижимости, пришлось мобилизовать все свои возможности и оперативно реагировать на стремительные изменения условий. Зато, оглядываясь назад, мы видим, что реализованы очень интересные проекты, и с другой стороны понимаем, что именно сейчас все только начинается: устанавливаются новые, более цивилизованные правила игры, и в целом у нас довольно выгодные позиции.

 Какие явления и события на рынке недвижимости, по-Вашему, запомнятся в 2006 году?

 Самая яркая тенденция года – это, конечно, колоссальный рост цен на жилую недвижимость, который по нашим оценкам составил порядка 76%. Опять же, нельзя не отметить наблюдаемую с конца осени стабилизацию — именно она задает тон многим пока новым явлениям рынка. При этом следует уточнить, что стабилизация на рынке недвижимости — это не тотальное замораживание цен, в целом они все равно растут. Но происходит заметная дифференциация: стоимость жилья бизнес-класса продолжает расти, а на некоторые объекты эконом-класса застройщики корректируют необъективно завышенные цены.

Событием с точки зрения государственного управления я бы выделил создание Комитета по контролю и регулированию инвестиционных программ Москвы, но так как он образован совсем недавно, еще рано делать какие-либо выводы относительно его значимости.

Продолжая тему государственного регулирования, нужна ли и насколько важна, на Ваш взгляд, проводимая сегодня в стране жилищная политика? И что следует предпринять, чтобы программа «Доступное жилье» смогла оправдать свое название?

Необходимость регулирования рынка жилищного строительства на законодательном федеральном уровне у меня сомнений не вызывает. Другое дело, что каких-то конкретных шагов, на мой взгляд, не сделано. Предприняты действия по развитию ипотечных программ, но они по сути направлены на увеличение спроса, что, естественно само по себе привело к росту цен. А что касается увеличения предложения, пока мы наблюдаем только ужесточение условий для застройщиков. Введение дополнительных регуляторов и контроллеров приводит к снижению активности участников — этот закон можно прочитать в любом учебнике экономики, и то, что жилищная ситуация в России по-прежнему напряженная, лишний раз это подтверждает.

Если ипотека провоцирует рос цен, то каков положительный эффект, и насколько существенно ее влияние сегодня?

 Доля сделок, совершенных с помощью ипотеки, в масштабах России все еще очень незначительна. В Москве она составляет максимум 10%. По нашим подсчетам это увеличивает платежеспособный спрос ориентировочно на 7%.
Кстати, в этом году МИАН поставил своеобразный ипотечный рекорд: в «Северном парке» при помощи ипотеки куплено порядка 30% квартир. Согласно условиям партнерского соглашения Внешторгбанк, Русский ипотечный банк и Росбанк предоставили нашим клиентам кредиты на льготных условиях, что и объясняет такой высокий показатель.

 Если я не ошибаюсь, в «Северном парке» еще реализован новый формат предложения квартир — «под чистовую отделку»? Вообще, становится все более популярной продажа не голых бетонных стен, как раньше, а более или менее подготовленных квартир. С чем это связано?

Здесь также действует рыночный принцип: инвестировать в том случае, когда рассчитываешь на получение дополнительного дохода. Ведь если покупают квартиры с минимальной отделкой, то какой смысл их совершенствовать? Ситуация меняется опять же благодаря стабилизации на рынке недвижимости: конкуренция стала более острая, покупатели выдвигают новые требования. Сегодняшние объекты по качеству проектных решений и используемых строительных материалов существенно отличаются в лучшую сторону даже от тех, которые возводились пять лет назад.
И еще, помните, ремонтный бум в начале 90-х гг.? Люди выражали свою внутреннюю тягу к творчеству на собственных объектах недвижимости: всем очень нравилось подбирать материалы, ремонтировать — какое-то время это было массовым явлением, популярным хобби, и заменило собой усилия в отношении дачных участков. Наши сегодняшние покупатели больше сил отдают своей работе. Они на собственном или чужом опыте убедились, что в ремонте ничего интересного нет — одна головная боль, поэтому очень часто они ищут предложения с отделкой и даже мебелью, понимая, что в квартире нужно жить, а не ремонтировать ее.

Новый формат предложений — это ответ на запросы потребителей, в «Северном парке», как вы справедливо заметили, клиенты покупают квартиру с полами, разводками, согласованными планировками и подготовленными поверхностями, качественным инженерным оборудованием, включая централизованную систему климат-контроля, все, что остается — покрасить стены или поклеить обои. В «Режиссере» и «Копернике» существенная доля квартир — уже с дизайном интерьера.

В коммерческой недвижимости тоже повышаются стандарты. Как вы реагируете на это?

Да, раньше мы говорили, что занимаемся недвижимостью только класса А. По новой классификации они соответствуют стандарту В+. Мы всегда закладываем в свои проекты показатели с запасом, и сейчас, конечно, будем рассчитывать на максимум. Например, развитие получит популярная тенденция размещения апартаментов в офисных зданиях, что соответствует элитному уровню. В будущем году заканчивается строительство делового  центра, на крыше которого будет построено семь таун-хаусов с участками для зеленых насаждений, собственной парковкой и подъемником автомобилей на крышу.

Строительство каких еще объектов предстоит МИАНу? Поделитесь стратегическими планами развития. Вы собираетесь осваивать региональные рынки?

 Нам пока хватает работы и в Москве. По нашим оценкам, доля московской недвижимости в денежном выражении составляет 40% от общего рынка России. А что касается планов, нам предстоит новый виток развития. Завершается работа над объектами, которые мы разрабатывали в течение трех последних лет, начинаются новые масштабные проекты, большинство из них будут закончены к 2010 году. При этом у нас изменилась структура инвестиционного портфеля, если раньше это было преимущественно жилье, то сейчас 50% составляет коммерческая недвижимость.
В ближайшее время откроется детский спортивно-развлекательный центр в Солнцево, в мкрн. Радужный, где мы планируем, в том числе, возобновить забытую практику кружков: рукоделия, мягкой игрушки, и др. А в перспективе также в ЮАО будет построен настоящий полноформатный семейный развлекательный комплекс.

В жилищном строительстве один из самых интересных проектов — застройка четырех кварталов в Москве, общим метражом 400 тыс. кв. м. Это будет эконом-класс. Другими подробностями и планами мы поделимся позже.

 Каков Ваш прогноз относительно цен на жилую недвижимость? Назовите будущую справедливую цену квадратного метра.

Прогноз, который я могу сделать на основании результатов исследований нашей аналитической службы, — сохранение стабилизации, ежемесячное увеличение цены на 1-2%, или 10-12 % годовых. По некоторым сегментам возможно больше. Цена квадратного метра качественного жилья бизнес-класса будет порядка 5-6 тыс. долл. в среднесрочной перспективе.

А Вы не предполагаете возможности обвала цен, о котором последнее время много говорят?

 Обвала цен не будет. Здесь работают уже другие, натуральные, рычаги: фактически не осталось площадок под застройку. Есть проблемы с электроэнергией, которые усиливаются год от года, с автомобильными магистралями — темпы развития московской транспортной сети в любом случае не позволят строить больше пяти миллионов квадратных метров жилья в год, какие бы деньги сюда ни заводились. Кроме объективных факторов, влияние на рынок оказывает и снижение курса доллара. Довольно долго в России американская валюта выполняла функцию средства накопления, даже сейчас все равно встречаются такие клиенты, которые приходят в банк с мешком долларов. Сейчас уже очевидно, что валютные вклады постепенно теряют актуальность, тогда как интерес к инвестиционным вложениям в недвижимость, по-прежнему сохраняется.

 То есть актуальность инвестиционных квартир сохраняется даже в условиях стабильности рынка? 

Да. Правда, я бы разделил инвесторов на две категории: первая — это так называемые спекулянты, которые собираются впоследствии перепродать квартиру, рассчитывая на высокую доходность. Пока цены на московском рынке стабилизировались, такого рода игроков, наверное, не будет. Сейчас они как раз фиксируют свою прибыль — продают квартиры, что подтверждается и достаточно высоким уровнем предложения. Другая категория, которую мы также считаем инвесторами, — это люди, которые вкладывают деньги с точки зрения их сохранности. Для них не играет принципиального значения, на сколько процентов в итоге выросла стоимость купленной квартиры.

 Могут ли средства, изъятые из оборота московского рынка недвижимости, перераспределиться в другие сегменты или совсем уйдут из отрасли?

 Игроки московского рынка недвижимости вполне комфортно будут себя чувствовать в регионах РФ и за рубежом. Я думаю, что если человек мог позволить себе купить квартиру в Москве, то он может точно также спокойно распоряжаться деньгами и в международном масштабе. Например, сейчас популярны Черногория, Болгария, Хорватия — те страны, которые скоро станут членами ЕЭС.

 А если бы к Вам обратились друзья за советом, куда вложить деньги что бы Вы им посоветовали?

 С точки зрения сохранности материальных активов, я бы посоветовал приобрести квартиру в Москве.

 Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2007 году?

Я думаю, что 2007 год будет непростым. Как и два года назад, когда был спровоцирован кризис на рынке недвижимости, вызванный банковским кризисом, сейчас начинается активное перераспределение сил на московском рынке недвижимости. После такого колоссального подъема на рынке появилось много непрофессиональных участников, в силу того, что недвижимость приносила легкие доходы. Новые участники, рассчитывая на дальнейший рост, в эйфории заходили на рынок не только со своими деньгами, но и с заемными. И мы уже сейчас чувствуем, что многие из них находятся в не очень хорошем финансовом положении. Но я считаю, что это наоборот хорошо, потому что на рынке останутся только профессионалы.

Беседовала Вера КОВАЛЕВА