Что будет с ценными бумагами российских девелоперов в 2010 году?

Не секрет, что некоторые отечественные девелоперы и компании, работающие на рынке недвижимости РФ, до кризиса успели провести первичное размещение на российских и зарубежных площадках, а также выпустить депозитарные расписки. Среди них ОАО «Группа ЛСР», ОАО «Система Галс», ГК ПИК, ОПИН, AFI Development, а также Mirland Development, Raven Russia, R.G.I. За время кризиса эти компании прошли своеобразную проверку на прочность: тотальное снижение объемов нового строительства, заморозка строек, многочисленные судебные иски от кредиторов, с которым пришлось столкнуться строительному сектору РФ, подточил доверие инвесторов к ценным бумагам отечественных девелоперов. Падение котировок российских девелоперов в 2008 году было обвальным, во второй половине 2009 года по мере улучшения макроэкономической ситуации в стране акции девелоперов отыграли часть падения. А чего ждать от 2010 года?  На каких площадках - зарубежных или отечественных - ценные бумаги крупных игроков рынка недвижимости РФ будут чувствовать себя более уверенно?  Какой прогноз и рекомендации дают аналитики ценным бумагам девелоперов? Об этом мы попросили рассказать участников данного Экспертного совета.

Аналитик отдела анализа рынка акций КИТ Финанс ИБ Анатолий Высоцкий:

В нашей стратегии на 2010 год мы придерживаемся умеренно позитивной оценки перспектив строительной отрасли. Государственная поддержка в виде гарантий по кредитам, покупки жилья для социальных нужд и стимулирования рынка ипотечного кредитования путем снижения ставок должны способствовать росту прибылей строительных компаний уже в следующем году. Исходя из анализа тенденций последних месяцев, можно говорить о некоторой стабилизации ситуации на рынке недвижимости, в том числе за счет «потепления» на рынке ипотечного кредитования, а в некоторых случаях и появления первых признаков восстановления деловой активности. Однако даже при условии дальнейшего улучшения макроэкономической ситуации в стране мы не видим причин для скорого возобновления докризисных (или даже близких к ним) темпов роста спроса и, как следствие, цен на жилую недвижимость. Несмотря на сокращение объемов нового строительства, за которыми последует снижение предложения на рынке жилья, вновь рассчитывать на основные стимулы жилищного бума в докризисный период в России (увеличение доходов населения и растущую доступность ипотеки) в обозримом будущем вряд ли стоит. Что касается ипотеки, то дальнейшее снижение ставок ЦБ и стабилизация курса рубля действительно должны создать условия для возвращения кредитных ставок на более приемлемые уровни. Но вряд ли в перспективе одного года этого будет достаточно, чтобы обеспечить строительным компаниям приемлемую для устойчивого развития динамику спроса и цен на жилье.

Мы считаем, что среди первых, кто покажет положительную динамику роста котировок в 2010 году, будут домостроительные компании, ведущие свой бизнес в Москве и Санкт-Петербурге – крупнейших экономических центрах России.  Жилье экономкласса возводится на 35–40% быстрее более дорогих типов, а экономия достигает 30%.  Благодаря наличию крупных земельных банков и снизившейся себестоимости, компании, работающие в сегменте  строительства жилья экономкласса, способны показать рост прибылей в следующем году, сохранив при этом приемлемые для дальнейшего развития уровни рентабельности. Падение котировок российских девелоперов в 2008 году было обвальным, во второй половине 2009 года по мере улучшения макроэкономической ситуации в стране акции девелоперов отыграли часть падения. Однако мы считаем, что некоторые строительные компании все еще остаются сильно перепроданными и способны показать хороший рост котировок в 2010 году.

В целом, ликвидность на зарубежных площадках в бумагах строительного сектора заметно выше, чем в локальных акциях. Ярким примером являются GDR Группы ЛСР, которые сейчас торгуются в Лондоне с 80% премией к локальным акциям на РТС и ММВБ.

Мы отмечаем Группу ПИК и Группу ЛСР – крупнейших домостроителей Москвы и Санкт-Петербурга, – которые благодаря государственной поддержке, наличию производственных мощностей и площадей под строительство жилья экономкласса способны оказаться в числе первых, кто покажет положительную динамику прибылей в 2010 г. Реструктуризация долгов Группы ПИК близится к завершению, а государственные гарантии позволят привлечь дополнительные средства для финансирования проектов. Долги Группы ЛСР преимущественно долгосрочные, при этом наличие крупного госзаказа на строительство позволяет компании рассчитывать на своевременное обслуживание долговых обязательств. Наша целевая цена Группы ПИК на конец 2010 года составляет 7,2 долл. за акцию, целевая цена Группы ЛСР на конец 2010 года составляет 9,4 долл. за GDR и 47 долл. за акцию

Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин:

На сегодняшний день делать какие-то однозначные прогнозы довольно сложно. Теоретически ожидаемое снижение объемов нового строительство позволяет предполагать достаточно быстрое восстановление рынка, которое будет происходить по мере преодоления основных негативных последствий кризиса. Но опять же, новый этап динамичного роста цен на фоне вполне вероятного усугубления дефицита начнется, естественно, только по мере стабилизации общей экономической ситуации и возвращения на рынок массового спроса. Говорить о сроках пока весьма затруднительно. Данный процесс может занять достаточно длительный период. Что касается развития сектора в среднесрочной перспективе, то, на наш взгляд, несмотря на некоторое оживление рынка в третьем-четвертом квартале 2009 г., о качественное улучшение ситуации может произойти только в горизонте нескольких лет. При благоприятном стечении обстоятельств начало восстановительного периода может прийтись примерно на конец 2010 г. или начало 2011 г. В течение 2010 г. ситуация, вероятно, продолжит стабилизироваться, цены будут формироваться примерно на текущих уровнях или демонстрировать продолжение коррекции, но уже заметно меньшими темпами.  

Можно сказать, что начало нового года для публичных компаний сектора недвижимости, несмотря на сравнительно скромные результаты фондового рынка, оказалось достаточно оптимистичным. В течение первых рабочих недель года бумаги девелоперских компаний демонстрировали весьма существенные темпы роста. Сказался общий благоприятный фон и высокая активность инвесторов после длительной праздничной паузы в торгах. Что касается возможных перспектив дальнейшего развития ситуации в секторе, то, безусловно, стоит отметить сохранение существенного потенциала роста бумаг большинства девелоперских компаний. Однако темпы увеличения стоимости в текущем году, судя по всему, будут формироваться на заметно более низких уровнях. Вряд ли мы увидим повторение рекордов 2009 г., когда быстрое восстановление котировок во многом было оправдано эффектом низкой базы, сформировавшейся на фоне обвальной коррекции во второй половине 2008 года. Очевидно, что основное влияние на дальнейший рост акций будет оказывать динамика российского фондового рынка, где в текущем году ожидается заметное замедление восходящего движения. Кроме того, в 2010 г., скорее всего, заметно большее значение будут играть операционные показатели компаний, а ситуация в реальном секторе остается достаточно напряженной. Вместе с тем, вероятность дальнейшего роста на уровне 100% для лидеров сектора представляется возможной.

Мы полагаем, что наиболее активно торги бумагами российских девелоперских и строительных компаний традиционно будут проходить на российских площадках.

К сожалению, в настоящий момент мы пересматриваем официальные рекомендации и целевые ориентиры по компаниям данного сектора и не можем предоставить подобной информации.

Беседовала Юлия ПЕТРОВА