«Дома-сосиски» несовместимы с нормальной жизнью

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, рассказал в интервью RealEstate.ru, как вложения в красоту и коммуникации могут принести компании прибыль, почему быть «белой вороной» хлопотно, но в итоге выгодно. А также он поделился антикризисным рецептом девелопера.

КРАСОТА В ЭКОНОМЕ: РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ

 - Urban Group все же необычная компания на рынке. И на первый взгляд, авторская архитектура, как это было в «Городе Набережных» и как это есть в «Солнечной системе», кажется расточительным излишеством для экономкласса, который вы предлагаете. Все время в голове звучат вопросы «зачем?» и «как на этом заработать?», когда многие девелоперы в этой нише вполне обходятся обыкновенными панельными сериями, на которые и без того есть спрос. Итак, для чего, Леонард, вы все это делаете? И если это позиция в компании, то чья? 

- Вы правы, это социальная позиция собственника компании Александра Долгина. Он пришел в девелопмент с уже готовой концепцией, которая развилась в новый формат жилья «Города для жизни». И звучит это так: архитектура премиум-класса, инфраструктура бизнес-класса, цена – экономкласса. Так что с самого начала стояла задача привнести красоту в сегмент дешевого жилья. А оно в нашей стране - это «дома-сосиски» или «дома-башни», которые ближе к советским общежитиям, нежели к нормальному жилью. Александру Долгину было интересно доказать, что можно построить красивый дом и продать его по цене панельного. 

- Хорошо, но чудес не бывает, если вы увеличиваете себестоимость, но при этом удерживаете цены на уровне обычного экономкласса, то вы все же на чем-то экономите, например, на площадях квартир, ведь так?

- Дополнительные затраты на архитектуру в проекте «Опалиха О2» составили всего 5% от всей себестоимости, в «Городе Набережных» - 10%, потому что очень сложно было прокладывать каналы, делать гидротехнические сооружения. Но мы дополнительные затраты в цены для конечного потребителя не закладываем, как вы правильно заметили. Да, у нас приличная доля небольших квартир в проектах. И получается так, что предпочтение отдается красоте и комфортной инфраструктуре, а не большим площадям. Но у нас есть два секрета: эргономичность планировок и тот факт, что дешевый, но красивый дом продается быстрее, чем просто дешевый дом.

- Что значит эргономичность планировок? Ведь как не рисуй комнаты, разница в квартире в 40 и 30 кв. м ощутима.

- Не совсем так. Мы тщательно продумываем планировки и за счет действительно удобного расположения комнат, за счет того, что кладовки мы можем вынести за пределы квартиры (в подвальное помещение), например, эта разница в метраже сглаживается. Кстати, на рынке есть масса обратных примеров, когда при довольно большой общей площади, нелепость планировки заставляет чувствовать себя некомфортно. Например, когда много места может занимать нелепый и нефункциональный коридор и так далее… В результате, люди вынуждены нести дополнительные траты на перепланировку.

- Сколько было малогабариток в «Городе Набережных» и сколько в «Солнечной системе»? Сохраняете ли вы тренд по небольшим площадям?

- Самыми маленькими были студии, и они составляли только 10% от всего объема квартир в «Городе Набережных». Всего в ЖК однокомнатные квартиры занимают 50%. Надо сказать, что в каждом типе квартир у нас три диапазона площадей. И среди однокомнатных малогабаритные составляют 30%. Но в «Солнечной системе» доля квартир большей площади увеличилась. Так что если мы и сохраняем тренд, то лишь отчасти.

- А как растут цены в ваших проектах?

- Обычно от старта продаж до сдачи Госкомиссии цены растут на 30%. И это вполне обычный для рынка рост. Например, в «Солнечной системе» продажи начались с 2,4 млн рублей в начале зимы 2013. Речь идет о ценах по предварительному бронированию. С тех пор цены выросли на 500 тыс. за квартиру. Сейчас минимальная цена составляет 2,87 млн рублей. Сдача этого ЖК запланирована на 2016 год, поэтому какова будет динамика к этому моменту, трудно предсказать.

- Около двух лет назад наш портал интересовался у вас рентабельностью проекта «Город Набережных». Тогда вы сообщили, что она держится в пределах 15 – 16%. Эти цифры как-то изменились с тех пор и что на счет рентабельности в других проектах?

- Мы остаемся в тех же рамках рентабельности и нас это устраивает.

СТАТУС БЕЛОЙ ВОРОНЫ МЕШАЕТ ИЛИ ПОМОГАЕТ?

- Оборотная сторона нестандартных решений в том, что они привлекают много внимания, в том числе, и скептиков. Сколько же было шума из-за каналов в «Городе Набережных»: мол, их рытье подрывает устойчивость жилых домов и так далее… Насколько утомительно бороться с негативным информационным фоном или же его также можно обратить себе на пользу?

- Скажем так, если бы не шумиха, то у нас не было бы повода объяснить, что как раз прокладка каналов и способствовала укреплению грунта рядом с домами. А сами работы никак не влияли на прочность домов. Надо понимать, что девелопер самовольно ничего построить не может. Все проекты проходят государственную экспертизу, и чиновники никогда не дадут разрешение на рискованные работы.

Кроме того, насколько вы помните, шумиха была в узком профессиональном сообществе. У покупателей же каналы вызывали совсем другие вопросы: «сколько нам это будет стоить?» и «не будет ли вода заболачиваться в каналах?»

- Кстати да, есть ли какая-то плата за обслуживание каналов для жильцов? 

- 64 рубля с квартиры в год.

- И этого хватает или же вы тратите еще и собственные средства?

- Вполне хватает - у нас 1500 квартир. На эффекте масштаба многое можно сделать.

- А в чем заключается обслуживание каналов?

- Каналы внутри имеют форму чаши, поэтому вся грязь, которая скапливается, оседает на дне. Достаточно спускать воду раз в год, чтобы почистить дно. Кроме того, в каналах работают специальные фильтры и очистные сооружения, которые не дают воде застаиваться. Возможно, мы даже  запустим рыбу в наши каналы: окуней, красноперок, линей…

- И все же, стоит ли игра свеч?

- Стоит, мы морально готовы ко всем неудобным вопросам. Более того, в процессе разработки проектов мы сами придумываем  вопросы, которые могут возникнуть у потребителей. И готовим проекты так, чтобы ответы на эти вопросы были удовлетворительными. Так что от инновационной составляющей мы отказываться не собираемся.

- Да уж, с вашими инновациями не соскучишься, то двухуровневые квартиры, то квартиры на мосту, то семейные машиноместа, то балкон в подарок. Кто все это придумывает? Кто занимается маркетингом?

- Я занимаюсь и мои коллеги. Мы всегда стараемся вывести на рынок что-то оригинальное. И вы правы, маркетингу мы уделяем особое внимание. Например, у меня культура маркетинга сложилась давно: в 1993 – 1996 годах. Тогда мало кто знал, что это такое. Плюс большую роль сыграло то, что я работал в нидерландско-шведской  корпорации, где была привита культура системного подхода.

- А какими инновациями вы гордитесь больше всего?

- Вот буквально в каждом проекте есть повод для гордости. «Ивакино-Покровское» задумывался как поселок экономкласса, однако после завершения строительства эксперты рынка отнесли его к бизнес-классу.

- Это как?

- До кризиса площадь таунхаусов бизнес-класса составляла от 220 кв. м. В «Ивакино-Покровском» таунхаусы не больше 180 кв. м, и мы никак не могли считать наш поселок бизнес-классом, цены также соответствовали эконому. Однако же качество инфраструктуры соответствовало бизнес-классу. И в кризис случилось так, что у нас был не спад, а всплеск продаж. Оказалось, что те, кто до ухудшения экономической ситуации рассматривал предложения в бизнес-классе, в итоге приобрели наши таунхаусы. А знаем мы об этом, поскольку проводили анкетирование наших покупателей. И на вопрос, какие дома вы рассматривали раньше, они описывали предложения бизнес-класса. 

- Вот по инфраструктуре в «Ивакино-Покровском» также у меня был вопрос. Касался он детского сада, который все никак не может открыться в поселке. Когда это произойдет, наконец?

- Детский сад мы построили в соответствии со всеми нормами, передали на баланс администрации. Теперь он в ее ведении, и не можем знать, когда они его откроют, к сожалению.  

- А что в других проектах было инновационного?

- «Новосходненский» сыграл компактными квартирами и студиями. Там же применили слоган: «Есть 300 тысяч рублей – купи квартиру!». И это был прорыв, поскольку появилась  возможность у людей, которые даже мечтать не могли о своем жилье с такими накоплениями. В «Городе Набережных» – квартиры на мосту в венецианском стиле, редкие форматы квартир (двухуровневые и трехуровневые квартиры). В «Опалихе» - эколофты.

- Кстати, квартиры на мосту уже проданы? Насколько мне известно, они долго стояли…

 - Квартиры редких форматов - продукт специфический  - таким нужно было найти своего покупателя, который бы в него влюбился.

- И что это за люди?

- В большинстве своем, владельцы бизнеса, для которых это - не первое жилье. Например, по их оценкам  - 16 млн рублей за уникальную круглую трехуровневую четырехкомнатную квартиру площадью 180 кв. м с обзором в 270 градусов – это подарок по московским меркам. Вот в такой квартире один бизнесмен решил разместить всю свою большую семью. Нижний уровень он отдал родителям, средний – детям, а наверху он поселился с женой. Кстати, эти квартиры интересны и тем, что в ванных комнатах есть окна с видом на реку.

И если продолжать разговор об инновациях, то в «Городе Набережных» мы начали продавать мотоместа для тех, кто не в состоянии купить полноценное машиноместо для двухколесного друга. Мотоместо в три раза дешевле.

- А что интересного есть в «Солнечной системе» помимо вертикального разделения пешеходных зон и проездов для машин?

- Много чего, например, квартиры на первых этажах с отдельным входом под малый бизнес. Еще есть лофты с панорамным остеклением в пол и высокими потолками 3,7 м, и евроквартиры.

- Что такое евроквартиры?

- Вы часто можете такой формат встретить в Европе, отсюда и название. Когда кухня совмещена с гостиной и отдельной комнатой идет спальня. У нас есть как евродвушки, так и евротрешки.

- «Солнечная система» находится, мягко говоря, в необжитом окружении. Поэтому придется рассчитывать только на свою инфраструктуру. И насколько я знаю, у вас наличие тех же детсадов проходит по нижней границе нормы. Как будете выходить из положения, если не хватит мест в садиках жильцам?

- У нас целых пять детских садов на первых этажах домов. Кроме того, вы знаете, что мы сами управляем своими ЖК, поэтому можем регулировать количество социальных и прочих объектов. Например, на первых этажах запроектированы помещения свободного  назначения, которые оставлены «на вырост». Их можно продать под жилье, под малый бизнес, либо сдать в аренду под оказание определенного вида услуг. А можно, если мы будем понимать, что садиков не хватает, организовать в них  места временного пребывания детей, которые мало чем отличаются от обычных детсадов.

И если вернуться к вопросу гармоничной инфраструктуры, то у нас есть инструменты, которые помогут препятствовать дублям – например, чтобы в одном доме не появилось 10 парикмахерских, и наоборот, создавать выгодные условия для тех услуг, в которых жильцы будут испытывать дефицит.

- Что это за инструменты?

- Как я уже сказал, некоторые помещения мы не продаем. А сдаем их в аренду, чтобы контролировать их характер использования. В каждом договоре прописывается назначение помещения. Ставки на самые ходовые площади - 18 тыс. рублей за кв. м в год. Есть площади и за 10 тыс. рублей, как раз специально под определенный сервис, который нам нужно привлечь. Да, мы готовы потерять в деньгах, но обеспечить весь необходимый перечень услуг.

КРИЗИС - НЕ ПОМЕХА, А СПОСОБ ПРОДАТЬ БЫСТРЕЕ

- Сейчас опять все находятся в ожидании кризиса. Действительно, может случиться так, что платежеспособный спрос кончится, уменьшится число дольщиков. Насколько сильно компания зависит от денег частных инвесторов? Велика ли опасность замедления реализация проектов из-за оттока инвестиций?

- Мы не делаем ставку на средства дольщиков. У нас есть собственный капитали и проектное финансирование. «Город Набережных», например, финансировался при поддержке Сбербанка. Все это обеспечивает высокие темпы строительства. Второе – вертикальная интеграция компании позволяет избежать рисков, связанных с ростом себестоимости работ и стройматериалов, срывов сроков. И третий момент – мы считаем, что наш продукт кризисоустойчив.

- Почему?

- Прежде всего кризис бьет по комфорт- и бизнес-классу.  Поэтому мы при возникновении  кризиса ожидаем перераспределение клиентов из этих сегментов в наш формат, как это было в «Ивакино-Покровском» во время первого кризиса. Компромисс аудитории, которая придет к нам из более высоких классов, будет в том, что у нас она получит ту же эстетику  и инфраструктуру, но меньшую площадь. И с этим можно легко мириться, потому что у нас эргономичные планировки. То есть даже если мы потеряем часть клиентуры из эконом-класса в кризис, мы ее компенсируем теми, кто из бизнес- и комфорт класса придет.

- Вы давно работаете в Московской области. Налажено ли плотное сотрудничество с властями, как вы договариваетесь по обременениям к инвестконтрактам?

- Да, в Химках работаем много лет, нередко выполняли обременения связанные со строительством дорог, прокладкой коммуникаций. Дело в том, что нам не приходится выторговывать у властей снижения обременений. Мы, наоборот, проявляем инициативу и работаем на опережение. В «Новосходненском» делали подъездную дорогу от шоссе. К «Ивакино-Покровскому» протянули 6 км канализации и даже тянули ее под каналом имени Москвы. В «Городе Набережных» обеспечили коммуникациями не только себя, но и все окружающие проекты. И никто нас не обязывал. Мы понимаем, что развитая инфраструктура вокруг, удобные подъездные пути, ускоряют продажи. Кроме того, мы не занимаемся точечной застройкой. У нас минимальный размер проектов - 50 тыс. кв. м жилья. «Город Набережных» был и вовсе – 150 тыс., в «Солнечной системе» – 230 тыс. кв. м.  То есть масштабность застройки позволяет снижать затраты на выполнение обременений.

- Можете рассказать о перспективах? Есть ли новые площадки и где?

- У нас не принято рассказывать о планах. Скажу лишь, что наш портфель проектов составляет 1 млн кв. м площадей. Это все в Московской области. Мы не против работать и в Москве, в Новой Москве, но многое решает наличие подходящих участков. А в регионы пока развиваться не планируем.

Беседовала Ольга Александрова