Как платить аренду торгцентру: фикс или процент с оборота?

Девелоперы VS ритейлеры

Недопонимание девелоперов и арендаторов может зайти слишком далеко, как, например, в крупнейшем московском ТРК «Афимолл Сити», где борьба арендаторов за более низкие ставки переросла в затяжной конфликт с бойкотами и акциями протеста (подробнее см. здесь). Поэтому очень важно обеим сторонам хотя бы иногда встречаться на нейтральной территории и обсуждать наболевшие проблемы. Как это получилось у участников рынка в рамках ежегодной Биржи коммерческой площадей «КомАР 2011».

Смысл дискуссии двух команд – девелоперов и арендаторов - был скорее терапевтическим, чем переговорным, ибо каждая из сторон осталась при собственном мнении. Но выслушать аргументы всегда полезно, чтобы хорошо понимать своего партнера, вовремя найти компромисс и не доводить друг друга до военных действий. Приведем несколько наиболее ярких высказываний.

КОМАНДА РИТЕЙЛЕРОВ

«Резко повышать ставку через 2 – 3 года – несправедливо!»

Максим Щеголев, директор по развитию сети O'Keй:

- Умный собственник в первый год даст более низкую ставку. С таким всегда складываются нормальные отношения.

Владислав Грановский, генеральный директор сети Vassa&Co (одежный ритейл):

- Почему лояльному бренду через два-три года назначают высокую ставку? Это же рэкет! К проценту с оборота начинают вводить еще и фикс! И как быть, когда уже за это время магазин успел обрасти постоянной клиентурой, только начал выходить на нормальные обороты? Теперь-то просто так не уйдешь, вот и начинают выкручивать руки.

Андрей Виноградов, президент РАМО Групп (одежный ритейл):

- Как можно оценивать адекватность ставки в новом ТРЦ? И как можно гарантировать, что дела там пойдут? Только поработав, можно что-то понять. Поэтому особенно на первом этапе было бы справедливо назначать арендаторам процент с оборота.

КОМАНДА ДЕВЕЛОПЕРОВ

«Процент с оборота – это лукавство»

Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора ТЦ «Охотный ряд»:

- В 1997 году, когда открылся наш торговый центр, арендаторы устраивали нам бунты. Тогда они тоже просили процент с оборота. И мы пошли на такой эксперимент, но только с одним кафе – «Улыбка». Может вы помните, было у нас такое. Платили они нам проценты с оборота целый год, в итоге, когда мы сели подсчитали, то ахнули. Ставка у них получилась по 6 руб. с кв.м. в год, а при этом кафе всегда было битком забито! То есть проблема в том, что собственникам ТРЦ невозможно узнать реальные объемы оборотов своих арендаторов. И арендаторы не готовы предоставлять достоверные данные. Так что все эти предложения — лукавство. Более того, процент с оборота расхолаживает ритейлера и снимает с него ответственность за результат. Сейчас в «Охотном ряду» все платят фиксированную арендную плату, и при этом у нас большой вейтинг лист из желающих зайти в наш ТРЦ.

Андрей Лунтовский, генеральный директор компании «Рубин девелопмент» (ТРЦ «Филион»):

- Наш торговый центр открылся в кризис 2008 года. Чуть раньше мы заключили договора с арендаторами, нормально вроде работаем, все со всем согласны. Но вдруг перед самым открытием, приходит к нам один ритейлер и говорит: «Снижай ставку на 50 % или мы не откроемся». Когда я спросил их почему, они сказали «мы так хотим». И как быть в такой ситуации? Нам ведь кровь из носа нужно открыться…

Андрей Любимов, первый заместитель генерального директора «Патеро Девелопмент» ( ТРЦ «Золотой Вавилон», «Времена года» и др.):

- Про процент с оборота я знаю, как никто другой. Мы в нашем торговом центре «Золотой Вавилон Ростокино» установили логгеры, специальное устройство для считывания данных об оборотах ритейлеров. Могу констатировать: многие известные брэнды неверно отражают информацию об оборотах.

Наталья Кузнецова