Какое влияние на рынок недвижимости окажут квартиры проблемных заемщиков, реализуемые банками?

Как известно многие ипотечные заемщики уже затрудняются платить по своим кредитам. Сейчас АРИЖК реструктурируют их кредиты. Однако западная практика показывает, что около 40% граждан не в состоянии встать на ноги после «льготного» периода. Не говоря уже о тех заемщиках, которых АРИЖК не признало нуждающимися. В итоге банки могут довольно скоро столкнуться с проблемой реализации заложенных квартир. Поскольку банки – не риэлторы, для них это не профильный бизнес. Вероятнее всего, в первую очередь они будут стремиться вернуть свою наличность, а не сохранить эту недвижимость и уж тем более выгодно ее продать. RealEstate.ru решил узнать у аналитиков, риэлторов и других специалистов, какое влияние на рынок недвижимости окажут квартиры проблемных заемщиков, реализуемые банками.

Ответственный исполнитель проекта «Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков» (МАССИЗ) Владимир Лопатин:

На мой взгляд, масштабы этой проблемы сильно преувеличены.

Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости в целом по стране даже в лучшие ипотечные времена (2007 год) составляла всего 14%. А Москва всегда отставала от среднероссийского показателя (по данным УФРС г. Москвы в 2008 году количество ипотечных сделок составило 19065 штук или 29,3% от числа всех купленных за тот год квартир – прим. ред.). Так что даже если каждый десятый из выданных в Москве кредитов окажется окончательно дефолтным, это еще не трагедия.

Во-первых, процесс распределен во времени. Средняя продолжительность периода от фиксации значительной просрочки (90 дней) до выхода квартиры в продажу колеблется от нескольких дней (если стороны договорились полюбовно) до полутора и более лет (судебный формат).

Во-вторых, многие банки сегодня, когда проседание региональных рынков недвижимости обрело серьезные масштабы, как раз отказываются от стратегии немедленной продажи объектов из-под залога (вырученная сумма не покрывает долга) и берут это жилье себе на баланс – до лучших времен.

В-третьих, у нас не Америка. Дефолтные объекты  выставляются в России на продажу либо с небольшим дисконтом от рыночных цен, либо вовсе без него. Следовательно, эти объекты не могут обрушить даже региональные рынки недвижимости, а тем более - московский.

Ситуация, конечно, может измениться, если банки-залогодержатели начнут активно пользоваться теми послаблениями по части списания безнадежных кредитов, которые им с 1 июля предоставил наш ЦБ. Имея теперь возможность без особых проблем, уже через год, списать «хвост» кредита, непогашенный за счет реализации предмета залога, банки, вероятно, охотнее будут идти на мировую с заемщиками, и продавать объекты по сниженным ценам. Но по бросовым – едва ли.

Профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник:

Эти квартиры образуют "лишнее предложение". Но на рынке не особо скажутся, потому что предложение и так существенно превышает спрос.

Примерное количество этих квартир вычислить нетрудно. Максимум это примерно половина от тех квартир, которые в последние три-четыре года были проданы по ипотеке. В Москве это 10-25% от общего ежегодного количества, которое составляет 85-100 тыс. (по данным УФРС г. Москвы в 2005 году – 84186 сделок, в 2006 году 75576 сделок, в 2007 году 77386 сделок, в 2008 году 65117 сделок – прим. ред.). То есть 10-20 тыс. и из них 5-10 тыс. проблемных за год, и 20-40 тыс. за четыре года. Если их единовременно выбросить на рынок, то объем предложения всего лишь удвоится. Но это очень грубый расчет, можно посчитать и точнее. Однако предложение все равно очень сильно превосходит спрос, поэтому все это не критично.

Гораздо интереснее в этом свете выглядит программа ВТБ по реализации проблемных залогов с большим дисконтом. Вот это, конечно, может повлиять на рынок, так как предположительно оттянет нормальный спрос на проблемные квартиры и поспособствует дальнейшему понижению цен.

Руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский:

Уже несколько месяцев в прессе активно обсуждается  идея о том, что количество должников по ипотечным кредитам перевалит за некий критический уровень, заложенные ипотечные квартиры волной хлынут на рынок и обвалят его. Причем уже даже не понятно, до какого по счету дна. Такие заявления совершенно не соответствуют действительности. Реализация заложенных квартир не окажет на московский и российский рынок не то что существенного, а даже сколько-нибудь заметного влияния. В Америке, может, действительно 40% заемщиков не в состоянии расплатиться по ипотечным кредитам, как их не рефинансируй. Однако в России проблема дефолтов заемщика стоит далеко не так остро, как в той же Европе или США.

Во-первых, наши соотечественники не успели привыкнуть к жизни в кредит, плюс ипотечные ставки даже в докризисный период были довольно высокими - не ниже 9% в рублях, в то время как в Европе 4-5% годовых являлось нормой. Во-вторых, российские банки достаточно объективно оценивали платежеспособность заемщиков и не выдавали ипотечных кредитов направо и налево, в отличие от американских коллег. В силу этих обстоятельств массовой ипотека в России не стала, по ипотечным кредитам покупалось в лучшем случае не более 10% квартир, поэтому невозврат ипотечных кредитов никак нельзя назвать угрожающей тенденцией.

В целом по России объем просроченной задолженности составляет 19,8 млрд. руб., что не превышает 2% от общего объема задолженности по ипотечным кредитам. Из этого становится очевидным, что доля реализуемых банками квартир составляет ничтожную часть рынка жилой недвижимости и никоим образом не способна как-то повлиять на него. Для ясности скажу, что на сегодняшний день с начала кризиса, то есть почти за год, прошло не более десяти таких сделок

Но дело не только в том, что ипотечных квартир, реализуемых на торгах банками, ничтожно мало. Выход таких квартир на рынок ограничен, поскольку у нас не было и нет отработанного механизма их реализации. Условия каждой такой сделки решается в индивидуальном порядке, подготовка сложна и требует много времени. Таким образом, реализуемые банками квартиры будут выходить на рынок в худшем случае не чаще десяти объектов в квартал.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ