Нужно ли продавать памятники архитектуры?

Недавно мэр Москвы Юрий Лужков внес в Мосгордуму законопроект «О приватизации госимущества Москвы», снимающий действующий сегодня в столице мораторий на приватизацию памятников историко-культурного наследия. Во всем мире многие памятники архитектуры столетиями находятся в частных руках и переживают, таким образом, второе рождение. Однако в Москве ситуация сложнее. С одной стороны, недобросовестные собственники порой до неузнаваемости меняют облик здания-памятника, вместо того чтобы выносить пользу из его исторических свойств, а с другой стороны, многие объекты культурного наследия столицы находятся в столь критическом положении или вообще на грани сноса, что лучше бы им быть под присмотром ответственного частного лица. RealEstate.ru решил выяснить у представителей власти, общественности и девелоперов, чем "грозят" подобные аукционы памятникам архитектуры.

Руководитель комплекса имущественно-земельных отношений, заместитель мэра Москвы Владимир Силкин:

Сразу хочу отметить, что принятия закона "О приватизации госимущества Москвы", который на днях был внесен в Мосгордуму мэром Юрием Лужковым, не будет означать старт массовой распродажи объектов культурного наследия. Продаже исторических зданий будет предшествовать длительная и кропотливая работа. Для начала мы должны разграничить те объекты, которые будут находиться в федеральной собственности, и те, что будут в ведении субъектов Федерации. Когда этот нелегкий процесс выверения списков, который мы ведем уже 4 года, будет закончен, можно будет говорить об аукционах на объекты федерального значения. Далее Мосгордума должна будет сформировать из переданных столице памятников истории и культуры перечень тех, что вообще не будут подлежать продаже. Кстати, мы однозначно будем выступать за то, чтобы как можно больше ценных объектов вошло в этот список. И только затем можно будет вести речь о выставлении на торги исторических зданий Москвы, которые не вошли в перечень. Напомню также, что объекты культурного наследия в любом случае будут переходить в собственность будущим хозяевам только с обременениями по их восстановлению и сохранению.

В целом, мы не являемся сторонниками активной распродажи памятников. К сожалению, наше законодательство таково, что собственник объекта культурного наследия может сделать с ним что угодно: продать, изменить до неузнаваемости. Поэтому пока не будут приняты жесткие нормы, регламентирующие права и обязанности собственников исторических зданий, мы этот процесс не будем целенаправленно ускорять.

Заместитель начальника юридического управления Москомнаследия Анна Титова:

Совершенно не понятен ажиотаж вокруг данного законопроекта, поскольку он не является новшеством в данной области. До 2002 года памятники продавали, и никто собственно проблемы в этом не видел. Тогда действовала обычная приватизация памятников на том же основании, что и всех других объектов недвижимости. С 2002 года, когда в силу вступил Федеральный закон №73 «Об объектах культурного наследия», был введен мораторий на приватизацию всех московских памятников до момента разграничения их между Москвой и Российской Федерацией. Поэтому все это время не было ни приватизации, ни регистрации собственности на объекты культурного наследия, был «мертвый сезон». Сейчас, в связи с внесением изменений в данный Федеральный закон, мораторий частично  снят на памятники регионального значения и вновь выявленные объекты. Мораторий остался только на памятники федерального значения, которые до сих пор не поделены между Москвой и Федерацией. Сегодня насчитывается примерно 1700 объектов, находящихся в подвешенном состоянии. 

Остальные памятники, поскольку они являются такими же объектами недвижимости, можно спокойно приватизировать – федеральный закон о приватизации существует и работает. Однако именно здесь кроется одна существенная проблема: на данный момент нет методики расчета стоимости памятника с точки зрения историко-культурной ценности. Никто не может ее определить, и Министерство культуры РФ никаких не дает по этому поводу рекомендаций. Поэтому сейчас продажа памятников происходит по той же стоимости, что и продажа обычных объектов недвижимости, то есть по рыночной цене.

При этом федеральный закон, в соответствии с которым создан данный законопроект,  четко устанавливает, что при продаже памятника культурного наследия обязательными являются охранные обязательства. Соответственно, это становится обременением права собственности, согласно которому владелец памятника должен нести бремя содержания и сохранять объект культурного наследия. Говоря обычным языком, он не может изменять облика памятника, перестраивать его или достраивать, то есть совершать какие-либо действия, которые могут причинить вред и повлечь утрату памятником своего значения, которое было установлено при принятии его под государственную охрану. Контроль за выполнением данных обязательств несет либо Москомнаследия, если это памятник регионального значения, либо Москомнаследия совместно с Росохранкультурой, если это памятник федерального значения. При этом московский Комитет по культурному наследию предложил дополнительно включить в законопроект положение о том, чтобы не допускать продажу памятников по частям, поскольку практика показала, что существование нескольких владельцев не способствует сохранению памятника в целом.

Если говорить о памятниках, которые можно будет приватизировать, то в данном законопроекте есть статья, в которой говорится о том, что другим законом города Москвы будут утверждаться перечни объектов, не подлежащие приватизации. Те же объекты, которые будут принадлежать приватизации, будут определяться Москомнаследия. При этом сроки (раз в три года, о которых сегодня пишут) никаким законом не установлены. Единственное, мы сейчас предлагаем внести изменение в данную статью. По нашему мнению, приватизацию памятников можно проводить только после того, как будет утвержден список объектов, не подлежащих приватизации.

В любом случае, если закон будет принят, массовая продажа начнется не сразу, поскольку на сегодняшний день нет методики расчета стоимости памятника с позиции его историко-культурной ценности. А пока ее нет, то получается, что памятник историко-культурного наследия стоит столько же, сколько любой другой объект, расположенный на этой же территории и имеющий такую же площадь. Однако, несколько усложняет ситуацию тот факт, что памятник будет продаваться с обременениями, что несколько снижает его стоимость, а с другой стороны, он будет продаваться на аукционе, что всегда играет на повышение цены. 

 Председатель правления Московского общества охраны архитектурного наследия (MAPS) Марина Хрусталева:

Приватизация памятников архитектуры или, правильнее сказать, объектов культурного наследия - положительный и долгожданный процесс. Объектам недвижимости естественнее находится в частной собственности, именно в этом статусе большинство из них пребывало до революции. При этом аукцион - одна из цивилизованных форм подбора собственника. В идеале последствия этих действий для памятников могли бы быть самыми радужными: постоянная забота рачительных собственников, ясная система ответственности за состояние зданий, возвращение памятников к полноценной жизни и возвращение их городу - ведь многие функции "частных заведений" предполагают открытость публике. В реальности существуют очевидные риски: непрозрачность аукционов, приводящая к сосредоточению памятников в руках немногих подконтрольных городу собственников; отсутствие законодательно установленных методов контроля за собственниками таких объектов, отсутствие ресурсов (специалистов и средств) для такого контроля и недостаточно строгие наказания за нанесение ущерба памятникам; размытие границ между научной реставрацией и творческой реконструкцией; московская тенденция "огораживания" - запрета доступа на частную территорию. Эти аспекты должны быть учтены и осмыслены ДО того, как будет запущен аукционный процесс.

Выставляя памятники на аукционы, государство берет на себя роль своеобразного "бюро недвижимости". Если его задача - не получить максимальную быструю прибыль, а эффективно капитализировать городские ресурсы, оно будет выставлять на торги те здания, которые больше всего нуждаются в хозяине: давно заброшенные, требующие срочной реставрации и "вливания" новых функций. В это список вряд ли могут попасть объекты, занимаемые правительственными структурами, государственными учреждениями и церковью. В остальном - решение за экспертами Москомнаследия. 

Если отталкиваться от богатого западного опыта, то он свидетельствует о том, что инвесторов следует целенаправленно привлекать к работе с исторической недвижимостью. Этому могут способствовать ясные и прозрачные механизмы взаимодействия с государством (от момента торгов до повседневного контроля за собственником), налоговые льготы и субсидии для инвесторов, предельно низкие, даже символические аукционные цены (вплоть до 1 доллара). Государство должно понимать, что инвестор делает свой вклад в городскую экономику, не столько уплачивая разовую цену здания, сколько реставрируя памятник и поддерживая в нем постоянную жизнь. И мировой, и российский опыт подтверждает, что особо ответственными собственниками становятся потомки бывших владельцев здания. В отсутствие прямой реституции было бы целесообразно предоставлять таким людям некие льготы при участии в аукционе.

Что касается инвесторов, им необходимо понимание нематериальных составляющих владения историческим зданием: причастности к истории, поддержания преемственности, сохранения качества городской среды и, как следствие, качества жизни. Все это лежит в основе долгосрочного планирования и, как доказывает опыт США и европейских стран, приносит гораздо более надежную прибыль.

Директор департамента развития KR-properties Федюнин Павел:

Оптимальным, на мой взгляд, было бы выкупать памятники с уже проработанными реставрационными решениями на основе проведенного историко-архитектурного анализа или хотя бы с наличием планового реставрационного задания. Инвестор должен знать, что является предметом охраны и  сможет ли он приспособить планировочные решения памятника к современному использованию. На стоимость памятника влияет его месторасположение (предпочтительней, естественно, ЦАО), предполагаемые затраты на реставрацию (по нашему опыту, не менее 3 тыс.долл/кв.м.) и возможность его переоборудования, приспособления к планируемому функциональному использованию.  Желательно, чтобы предметами охраны были только фасады или объемно-пространственная композиция здания, но не планировочные решения и интерьеры.  Уровень архитектуры, безусловно, вносит добавленную стоимость объекта.  

Готовность инвестора выполнять условия охранного обязательства и планового реставрационного задания – это вопрос экономической целесообразности. Необходимо понимать, что инвестор несет огромные риски, так как решения по согласованиям принимаются научно-методическими советами, т.е. группой экспертов на основе их субъективного мнения. Даже оформив, согласовав проектную документацию и получив разрешение на реставрацию, в процессе производства работ может быть принято решение о пересмотре проекта «в связи с вновь выявленными обстоятельствами».  

Наличие памятников архитектуры является неоспоримым аргументом для привлекательности объекта и территории в целом. При реставрации памятников компания «KR PROPERTIES» в первую очередь ориентируется на социальную значимость этих объектов и как факт - сохранение наследия. По нашему опыту срок окупаемости памятников архитектуры значительно больше обыкновенных объектов с тем же функциональным использованием и достигает 5-8 лет. 

Беседовали Юлия ВАСИЛЕНКО, Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА

Фото В. Н. Силкина - building.su