"Рынок не терпит пустоты"

Сейчас активно идет строительство самого высокого в Европе здания в ММДЦ «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. Вице-президент по финансам корпорации MIRAX GROUP, осуществляющей строительство делового комплекса башня «Федерация», Дмитрий Луценко в эксклюзивном интервью порталу RealEstate.Ru рассказывает о реализации проекта, объясняет причину выбора официальным страховщиком ОАО «АльфаСтрахование», комментирует переговоры с Внешторгбанком о покупке 30 этажей в здании, а также оценивает ситуацию на рынке недвижимости в Москве.

Кто будет строить Башню "А" многофункционального комплекса "Федерация"?

-- Сегодня 25 июля в Пекине между Корпорацией MIRAX GROUP и Всекитайской государственной инженерно-строительной корпорацией (ВГИСК) был подписан договор подряда на возведение башни "А" - 340-метровой составляющей многофункционального офисно-рекреационного комплекса "Федерация". Договор подписали Президент ВГИСКа г-н Сунн Вен Цзе и Президент MIRAX GROUP Сергей Полонский. Договор заключен сроком на 24 месяца с момента начала строительства, которое запланировано на 1 ноября текущего года. С 1994 года ВГИСК занимает первое место по объемам международного сотрудничества среди 500 ведущих китайских компаний. Помимо ВГИСК в тендере участвовали Шанхайская строительная корпорация и турецкая компания ANT YAPI. Последняя выступает подрядчиком строительства башни "Б". Важно отметить, что правительство КНР намерено придать проекту башни "Федерации" статус особого, т.к. он является одним из наиболее крупных российско-китайских проектов.

Как сейчас идет реализация проекта башня «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити»?

-- Если говорить о строительной части реализации, то проект «вышел из земли», уже построен третий этаж башни «Б» делового комплекса. Проектное решение тоже находится в стадии последних решительных согласований. На данный момент финансовая часть проекта фактически закрыта, соглашение с Внешторгбанком на 250 млн долл., открывающее большую часть строительного бюджета, подписано. Если говорить о привлечении определенного инвестиционного ресурса, то такие переговоры уже ведутся, и, наверное, в сентябре месяце будет заключено инвестиционное соглашение с одним из крупных российских игроков, и большая часть башни «Б» будет приобретена.

На днях компания ОАО "АльфаСтрахование" выиграла ваш тендер на страхование башни "Федерация" с объемом ответственности в $450 млн. На втором этапе тендера 4 компании – "AIG-Россия", "РОСНО", "АЛЬЯНС" и "Цюрих-Русь" - создали пул, который вышел на тендер с единым предложением, и тендер проводился между пулом с лидером "АЛЬЯНС" и ОАО "АльфаСтрахование". Какие были условия тендера и почему вы остановили выбор именно на этой компании?

-- Если говорить о претендентах на функцию официального страховщика проекта, то все  компании сделали практически одни и те же предложения по бизнесу, если говорить о состоянии страховой премии, о форме, ее размере и процентах перестрахования у западных компаний, то фактически предложения ничем не отличались. «АльфаСтрахование» было признано ведущим менеджером в большей степени  потому, что они глубже других проникли в «тайны» нашего строительного законодательства, все оттенки которых не смогли оценить компании во главе с «Альянсом».
Другими словами, мы выбрали «АльфаСтрахование», потому что они смогли нам предоставить и объяснить схему, по которой, при неоконченном строительстве башни "А", башня «Б» будет функционировать, и все это будет попадать под страховое возмещение. Это был основной вопрос, который в некотором смысле является ноу-хау «АльфаСтрахования». Они нам смогли его донести при всем том, что «АльфаСтрахование» и наличие банка-кредитора Внешторгбанка в некотором смысле выглядит связкой не очень естественной, но при этом «АльфаСтрахование» заслужила стать официальным страховщиком.

А кто будет перестраховщиками компании?

-- Это стандартный набор известных компаний. Ими будут "РОСНО", "АльфаСтрахование", "Ингосстрах", "АЛЬЯНС", "AIG-Россия", "Ренессанс Страхование" и "Цюрих - Русь". Мы не спешили в выборе, чтобы рынок перестрахования все переварил. Это заняло около 6 месяцев, и в результате компании выдали более чем взвешенное решение и оценки рисков. Я бы не сказал, что нам это дорого обошлось.

Кто сейчас из компаний хочет приобрести или арендовать площади в деловом центре?

-- Сейчас заключено соглашение с гостиничным оператором Hayat International. Отель предполагается оставить в собственности MIRAX GROUP, а в качестве оператора будет выступать Hayat International. Плюс ко всему, сейчас идут постоянные переговоры с инвесторами, с российскими и иностранными юридическими и физическими лицами, о приобретении порядка 200 апартаментов, которые находятся в стадии продажи. Сейчас мы искусственным образом не форсируем этот процесс, так как финансы в большой степени у нас уже беспокойства не вызывают. Как следствие, мы все эти сделки планируем на сентябрь-октябрь. Тем более, что сейчас заканчивается разработка интерьеров и дизайна апартаментов, прежде всего, башни «Б». По итогам этой работы будут заключаться предварительные договора с инвесторами…

А в какой стадии находится переговоры с Внешторгбанком о покупке 30 этажей в Башне «Федерация»?

-- По поводу аренды 30 этажей переговоры действительно ведутся, в том числе и с Внешторгбанком. Это связано с нашим желанием, чтобы в башне «Б» появился либо «якорный» арендатор, либо «якорный» покупатель, который бы вдохнул в эту башню жизнь. При всем этом мы понимаем, что приобретение 30 этажей - это не дешевая покупка, поэтому подходим к выбору кандидатуры арендатора (покупателя) со всей ответственностью. На данный момент подписание соглашения уже находится в завершающейся стадии, часть вопросов уже снята, остались только политические, которые мы надеемся решить в сентябре.

Сейчас не утихают скандалы вокруг Управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», связанные со скупкой ее акций. Влияет ли это как-нибудь на реализацию объектов в «Сити»?

-- В данном случае мы, скорее всего, являемся потребителями этой информации. Принципиально мы как инвесторы-застройщики ММДЦ «Москва-Сити» в этом не участвуем и не участвовали. В данном случае «плотиной» или «стеной» выступает московское правительство. Именно с ним мы вели переговоры об участии нашей корпорации в проекте «Москва-Сити». Правительство Москвы выступает гарантом того, что все инфраструктурные и иные вспомогательные вопросы будут решены вовремя и качественно. Также Правительство города в лице И.Н. Орджоникидзе твердо гарантировало нам, что перипетии с компанией «Сити» ни в коем случае не отразятся на застройщиках. Это вопросы бизнеса и, по моему мнению, все скандалы вокруг ОАО «Сити» обусловлены желанием определенных людей войти в этот проект с наименьшими финансовыми затратами. Это их право так поступать.

Каковы запланированные сроки окупаемости проекта «Федерация»?

-- Самый пессимистичный прогноз – 6 лет, но сегодняшнее состояние рынка позволяет надеятся, что проект окупится быстрее. На сроках окупаемости благоприятно скажется многофункциональность комплекса «Федерация». Например, наличие в нем отеля решает вопрос круглосуточного функционирования «Федерации». При этом мы отдаем себе отчет, что экономическое состояние в нашей стране может измениться в худшую сторону.

Вы рассчитываете на круглосуточное функционирование объекта?

-- Да, мы хотим, чтобы башня жила, как говорится, around o’clock. Для этого в ней должны быть расположены службы и сервисы, работающие круглосуточно. Например, тот же отель или телевизионная студия. Длительность светового дня в наших широтах составляет в среднем 8 часов. Если здание такой высоты и такой стоимости будет функционировать в режиме светового дня, оно не окупится ни при каких условиях. Башня «Федерация» должна дышать и днем, и ночью, а вместе с дыханием должна приносить деньги.

Не испытываете ли Вы опасений относительно возможности повторения ситуации, сложившейся на китайском рынке коммерческой недвижимости? Там, как известно, шло активное строительство, вкладывались огромные инвестиции, в результате рынок оказался сильно перегрет и сейчас находится на грани обвала?
 
-- Смею с Вами не согласиться. За первое полугодие 2005 года китайская экономика показала 23% роста по инвестициям в недвижимость. При таких показателях рынок не может рухнуть. Скорее они переживают, что он может рухнуть или что он перегрет. Как говорится, нам бы их проблемы. Если бы мы могли расти такими темпами, как они, нас бы не пугало ожидание краха. Как говорил известный юморист, «наш уровень жизни – это их уровень смерти». Китайская экономика сильно выросла за последние годы и пытается реализовать свои производственные мощности вовне, в частности, распространить свои строительные технологии по миру. Россия является для КНР приоритетным партнером: мы пока не входим в ВТО поэтому с нами договориться проще, нежели со странами Европы или США, где действуют серьезные ограничения на китайскую продукцию и технологии.
Корпорация MIRAX GROUP развивает активное сотрудничество с китайскими коллегами. В частности, 25 июля мы подписали договор подряда на строительство башни «А» (монолитные работы) со Всекитайской государственной строительной корпорацией – крупнейшей строительной компанией КНР (ее оборот за 1982-2002 гг. составил $66,02 млрд.).

Есть ли у Москвы средства и технологии для строительства высоток? Как происходит взаимодействие с западными компаниями при передаче строительного опыта и опыта создания СНиПов?

-- Российские строители обладают хорошим опытом возведения высотных зданий. Примером могут послужить те же сталинские высотки. Поэтому СНиПы в общем и целом в России существуют, другое дело, что по ним давно ничего не строилось, да и технологии не стоят на месте. Всё требует своей корректировки.
Сегодня Москва и Россия в целом находится на пороге бума высотного строительства. В связи с этим мы, несомненно, нуждаемся в современных технологиях и опыте, но не только в западных, в восточных тоже. Интересно, что большое количество китайских специалистов обучались в СССР по нашим методикам, поэтому мы смотрим на Китай не только, как на поставщика строителей, но и как на ретранслятора усовершенствованных советских и российских высотных СНиПов. На возведение башни «Федерация» положительное влияние оказывают и добрые связи MIRAX GROUP с Комплексом архитектуры, строительства развития и реконструкции города Москвы, который на 70% состоит из бывших строителей. Эти люди заинтересованы в усовершенствовании высотных СниПов и создании новых, поэтому мы находим адекватное понимание, когда приходится создавать строительные нормы и правила с чистого листа.

Что вы можете сказать по поводу нынешней ситуации на столичном рынке недвижимости в целом?

-- Ее можно охарактеризовать как стабильную. Мы, как инсайдеры, понимаем это как отсутствие падения. Рост будет. Сейчас же уже нет такой «разудалости», которая наблюдалась еще год назад, когда казалось, что будущее безоблачное, а прошлое однозначно далеко. Сейчас образовался стабильный круг крупных застройщиков, которые тянут на себе весь рынок, образовался круг инвесторов, банкиров, которые не заинтересованы в его падении. В некотором смысле это можно назвать картелем, а на самом деле сложился круг квалифицированных и состоявшихся участников, которые поддерживают рынок недвижимости. На московском рынке я не вижу угроз. Здесь есть застройщики, которые сойдут с дистанции, но это сыграет на руки тем же москвичам.

Как повлияет закон «о долевом строительстве» на рынок?

-- Глобально это повлияет, по моему мнению, так: слабые должны умереть, а сильные должны стать еще сильнее. Именно это обстоятельство при прочтении закона я вывел для себя. Хотя в законе много противоречий, но в нем присутствует санитарная составляющая. Следствием этого закона будет увеличение доверия между дольщиками и застройщиками в результате исчезновения слабых компаний. По мере того как мы удаляемся от первого апреля, «пыль в мозгах оседает», все на рынке переживают за прецеденты, за свое место на рынке. Но с сентября, когда все выйдут из отпусков, начнут вводиться новые объекты, работа постепенно наладится. Естественно, все ждут прецедентов, решений, которые начнут копировать. Мы в числе тех, кто ждет. Корпорация MIRAX GROUP хорошо подготовилась к 1 апреля и успела запустить многие объекты. За счет этого мы выиграли время, которое теперь можно потратить на ожидание новых решений правительства или Госдумы.

А каковы ваши прогнозы относительно роста цен на жилье в связи с данным законом?

-- По моим прогнозам, если все останется, как есть, можно ожидать роста не более 15% в год в долларовом исчислении. По крайней мере, в следующем году такой рост гарантирован. Это нормальный европейский порог, именно так росли цены до последнего времени в Европе. Это был порог, который устраивал всех: и банки, и застройщиков, и частных инвесторов. Это цена отсечения взаимных интересов. Компании, которые подготовились к первому апреля, спокойно могут на этих «жировых запасах» просуществовать до конца года. У меня есть надежды на прецедент, который что-то изменит. Это может быть решение Правительства или Высшего арбитражного суда или корректировка закона со стороны Госдумы. Кто-то рискнет начать строительство, и этот первый опыт ляжет в основу поправок к закону №214 ФЗ. Думаю, что уже к декабрю текущего года начнется запуск новых проектов, ведь рынок не терпит пустоты.

Беседовал Сергей ВЕЛЕСЕВИЧ