В Подмосковье больше сотни коттеджных поселков, которые не продаются уже пять лет

Несмотря на то, что строительную область финансовый кризис задел больнее всего, для многих девелоперов он стал хорошей возможностью трезво оценить рынок, пересмотреть свои планы и, возможно, даже кардинально поменять курс своей деятельности. Так однажды поступил генеральный директор компании Urban Group Иван Богатов, который, почуяв ветер перемен, распродал все свои коммерческие проекты и полностью перешел в жилье. В интервью RealEstate.ru глава девелоперской компании рассказал, почему он однажды занялся подмосковными поселками, что сегодня происходит с рынком загородного жилья, где хотят жить люди, а также о том, что его компания собирается строить в Крыму и как она переживает нелегкие времена в экономике.

Иван Германович, проекты Вашей компании мало знакомы широкой публике. Это не говорит о недостатке клиентов, однако в последнее время девелоперы все больше стараются создать вокруг себя устойчивое медийное поле, быть узнаваемыми. А у Вас нет даже сайта компании. С чем это связано?

Это сделано намерено, поскольку мы рекламируем не компанию, а проекты. Действительно ЖК «Ивакино-Покровское» - это наш первый проект в жилье. Какой смысл говорить покупателю: «Смотрите, мы – Urban Group!». Для покупателя это ничего не значит. Мы говорим: «Смотрите – вот Ивакино-Покровское! Его архитектуру качество и темпы строительства легко оценить. А строит его компания Urban Group!»  Мы постарались сделать очень хороший проект и считаем, что компания своим целевым потребителям станет известна через «Ивакино-Покровское».

Ваша компания начинала с коммерческой и промышленной недвижимости, а сейчас перешла исключительно в жилую. С чем связан такой переход?

Помните 2005 год, когда в городе был очередной скачок цен, и квадратный метр в Москве стал стоить в четыре раза больше, нежели в ближайшем пригороде?  Вот этот факт и подсказал, что так долго продолжаться не будет, и что скоро из Москвы валом повалят люди в поисках более доступного жилья. В этот момент мы вышли из проектов в коммерческой и промышленной недвижимости и нацелились на жилье в ближнем Подмосковье.

Вы строите, как известно, несколько поселков в Подмосковье. Какова их судьба?

Да, у нас есть еще несколько проектов на севере – северо-западе Московской области на расстоянии до 15-20 километров от Москвы.  Это и поселки, и городские кварталы. Все они находятся на стадии «бумажного строительства», т.е. оформления разрешительной документации и проектирования. Работы эти не видны, но идут полным ходом.

Что изменилось в связи с начавшимся в стране финансовым кризисом? Как кризис сказался на ликвидности поселков и на проектах девелоперов в этой области?

То, что сейчас творится на рынке, можно разделить на две части. Собственно сложная финансовая ситуация и «кризис доверия». Существует недоверие банков друг к другу, что не позволяет им привлекать межбанковское финансирование, существует недоверие банков к заемщикам, что не позволяет девелоперам привлекать относительно дешевые кредиты под проекты, существует недоверие покупателей к застройщикам, и люди решают подождать с покупками. И существует недоверие застройщиков к покупателям. Отсюда мало программ с рассрочками платежей и т.п. Также существует недоверие банков к частным лицам, поэтому сжимается ипотека. Общее недоверие сейчас и нужно разруливать.

Сейчас многие говорят, что кризис вызовет падение цен на рынке недвижимости. Это действительно так, но с оговорками. Например, количество настоящего элитного жилья, которое попадает под все категории «элитного», крайне ограничено. Спрос на него будет всегда. А жилье среднего формата, которое насильно вытягивалось застройщиками в некий «бизнес-класс» и  приближалось по ценам к элитному, испытает самое большое падение – не менее 50%. Меньше всего пострадает квадратный метр в жилье эконом-класса, которого у нас очень мало и на который все время существует большой спрос.

Если говорить про ситуацию с загородными поселками, то ввод практически всех новых проектов сейчас заморожен. У крупных застройщиков приостановлено строительство от 1 до 10 поселков. Все, что планировалось перевести в стадию строительства и затем в стадию продаж – а хорошее время для анонса проекта и старта продаж обычно предновогодние месяцы и условные сроки с февраля по май, – переведено не будет. Новых проектов за это время в продажу не выйдет.

Каков в среднем срок окупаемости поселков в Подмосковье?

Очень сложно говорить про «средний» в отношении поселков. Есть поселки на 2 тыс. домовладений, есть поселки на 20 домовладений. Если говорить исключительно про качественное домостроение, то 20 домов на стадии строительства продаются за год. Еще продолжают поступать кредиты, еще идут затраты на стройку, но деньгами от клиентов они уже перекрыты.

В целом, высококачественный поселок усредненного размера в 200-300 домов продается два года. А до выхода на стройплощадку, когда разрабатывается и согласовывается проект, покупается участок и прокладываются коммуникации, проходит еще полтора – два. То есть срок жизни хорошего проекта, без проблем качества, на который идут покупатели, составляет порядка 4 лет. У больших проектов или не совсем удачных срок жизни больше.

В «Ивакино-Покровском» Вы действительно, говоря Вашими словами, «сделали большие вложения в эстетику», к которому подключили достаточно именитого архитектора, который сделал Вам авторский проект. Это исключительно Ваше желание или требование сегодняшнего рынка?

На нашем рынке высококачественное почему-то стало синонимом элитного, но ведь людям хочется жить в качественных условиях не только на Рублевке. А девелоперам хочется хорошо и быстро продавать. Просто так все совпало. Мы придумали, как сделать качественный поселок, чтобы он при этом стоил не заоблачные деньги, а как усредненная «двушка» в Москве. Это простая маркетинговая идея, которая давно уже витала в воздухе, но никем не была реализована. Можно посчитать, сколько «двушек» сейчас продается в Москве. Мы предлагаем им альтернативу за те же деньги, но в разы лучше: несколько этажей, своя земля, гараж, барбекю и т.д. Платить за это приходится лишь 10-ю километрами дороги от МКАД.
 
Повлияет ли кризис на качество девелоперских проектов?

Кризис не повлияет на качество девелоперских продуктов. На качество девелоперского продукта может повлиять только насыщенность рынка. Как только нечто среднеплохонького становится слишком много, оно сразу же перестает продаваться. Не зависимо от кризиса, получается так, что продавать сильно дешево нельзя, потому что не позволяет себестоимость: это и плата за заемные средства, и стоимость земли, и цена инженерных коммуникации и стройматериалов и т.д. Все эти вложения приводят к себестоимости одного квадратного метра в поселке, построенного по классическим технологиям, порядка 1,600 -1,700 тыс. долл. В итоге, если вы будете продавать 1 кв. м за 2 тыс. долл., то вам некуда будет двигаться в цене. Чем вы тогда должны привлекать своего покупателя? Это же элементарно, подумали многие, коттеджи нужны всем, и за миллион долларов все их будут покупать. В результате сейчас по Подмосковью больше сотни коттеджных поселков бизнес-класса, которые стоят и не продаются на протяжении последних пяти лет. Оказалось, что на самом деле их покупать никто не будет, и никому не хочется средненького.

А какова доходность от строительства поселков в Подмосковье?

Это зависит от многих факторов. И у разных застройщиков свои нормы. Если говорить про «среднюю температуру по больнице», то для девелоперов считается приемлемой норма доходности в 25%. Каждый добивается хороших показателей по-своему. К примеру, у нас  хорошо налажена работа с входом в проекты: поиск и приобретение земли, разработка и получение исходно-разрешительной документации, проектирование. А также мы весьма эффективно строим – на 10-15% дешевле, чем такие же работы выполняют другие застройщики.

Раскройте свой секрет.  

Все дело в качественно налаженной работе. Ее логика проста с точки зрения любого человека, но требует высокой вовлеченности и педантичности. Это и постоянные круги тендеров, которые в девелоперской среде обычно называют «круги Ада», которые мы проводим на все виды работ среди подрядчиков, создавая среди них сильную конкуренцию. И специальные форматы документов, по которым анализируется себестоимость работы подрядчиков, и оптовые внесезонные закупки материалов с рассрочками платежей, и оптимизация строительных технологий, и так далее.

Не планируете ли Вы в связи с этим открывать собственные заводы?

Это хорошая идея. Мы планируем при выходе на масштабные проекты и после изменений в макроэкономической ситуации обеспечивать себя собственными строительными материалами. Это будут основные классические стройматериалы: кирпич, газобетон.

Расскажите про Ваши проекты в Крыму. Почему именно там? Чем они будут отличаться от московских?

Крым до сих пор воспринимается россиянами, как что-то доброе, хорошее, близкое. Намного ближе, чем тот же Кипр или Болгария. Там многие были, а родители так уж были в Крыму почти у всех. Во-вторых, Украина и Крым в ее составе очень быстро движутся к европеизации экономики: у страны высокие шансы войти в состав объединенной Европы. В-третьих, у Украины очень высока динамика формирования цивилизованной экономики, которая растет не только в абсолютных цифрах, но что еще важнее структурно. Если менее десяти лет назад украинского рынка недвижимости вообще не было, то за последнее время были приняты законы, была сформирована банковская кредитная система вокруг этого. Украина сейчас показывает большую динамику по рынку недвижимости.

Нам бы хотелось создать там несколько клубных поселков рекреационного типа, которые будут расположены на большой территории. Очень серьезно вложиться в эстетику, в разнообразие, в среду проекта. Представьте себе наше «Ивакино-Покровское», только не зажатое рамками существующего участочка земли. Там будет место, где сможет развернуться архитектор и насытить такой поселок всем разнообразием комфортных решений, придать ему дух любой эпохи.

Они будут располагаться в прибрежной зоне?

В большинстве развитых курортных зон береговая линия традиционно занята гостиницами, а частная недвижимость расположена чуть дальше. Мы идем по этому же пути: клубные поселки будут находиться в велосипедной доступности от берега моря.

Определено уже место?

В Крыму мы намерено не пойдем на Южный Берег, а пойдем в менее одиозные места, в частности, сейчас мы рассматриваем восточный Крым. Но пока мы только присматриваемся к местам: где-то только смотрим земли, где-то уже купили кусочек, чтобы прощупать, как это делается. Повторюсь, это дело далекой перспективы, сегодня эти проекты на уровне идей и изучения окрестностей.

Как, по Вашему мнению, застройщикам и девелоперам пережить сегодняшний финансовый кризис? Какой путь выбрала Ваша компания?

Неблагодарное дело давать рекомендации всем девелоперам и застройщикам, поэтому скажу, как поступили мы. Если можно так сказать, кризис застал нас в наиболее удачном положении. Нам повезло, что на момент кризиса мы вошли в активную фазу только одного проекта – «Ивакино-Покровское». Все остальное пока на стадии бумаг. «Ивакино-Покровское» практически достроено, по остальным проектам мы ведем работы, не требующие больших затрат.

Самая тяжелая ситуация, конечно, у самых крупных девелоперов, которые строят миллионы квадратных метров, которые уже вошли в проекты, накопили крупные займы, продали часть квартир по 214-ФЗ и теперь обязаны исполнять обязательства перед гражданами, иначе это вызовет сильное социальное напряжение... Это обратная стороны крупного бизнеса. Когда он неожиданно налетает на стенку в виде кризиса, это больно.

В целом девелоперскому бизнесу, как впрочем и всем людям, сейчас нужно как можно больше поводов для оптимизма. Очень важно перебороть всеобщий испуг, именно он вызывает остановку экономической активности и граждан и бизнеса. В  этом сейчас важнейшая задача государства – спокойно, доступно и без паники разъяснять, что к чему, и заботиться о своих гражданах.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА