Защитят ли страховщики от недостроя?

Власти не первый день обсуждают способы введения обязательного страхования финансовых рисков при покупке строящегося жилья и взвешивают преимущества и недостатки такой страховки. А тем временем ведущие игроки московского рынка недвижимости Москвы уже предлагают покупателям такую услугу. О том, выгодна ли она частным компаниям, и что может тормозить введение такого страхования в повсеместном порядке, рассказывают эксперты рынка недвижимости и страхования.

Напомним, ранее RealEstate.ru сообщал, что в августе 2012 года Госдума приняла в I чтении второй законопроект, касающийся долевого строительства. Это поправки в проект Федерального закона N 643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков)...», касающиеся включения обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Однако окончательного слушания пока еще не было, так что закон «повис» в воздухе.

Тем временем одной из компаний, которая уже сейчас предлагает защиту участникам долевого строительства, стала «НДВ-Недвижимость». Ее клиент может приобрести страховой пакет, уплатив от 1,5 % до 3,5 % в зависимости от стоимости будущей квартиры, и быть уверенным в возврате 100 % средств, внесенных в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Например, если квартира в новостройке должна быть сдана 31 декабря 2014 года, но по факту она в этот срок покупателю не передана, то это будет являться страховым случаем. При этом страховая премия будет выплачена соинвестору, даже если застройщик будет признан судом несостоятельным, поскольку гарантом возврата средств являются ведущие страховые и перестраховочные компании – партнеры «НДВ-Недвижимость».

Страховой коэффициент оплачивается раз до конца строительства. Так если в указанной новостройке (срок сдачи - конец 2014 года, самый дорогой тариф 3,5 % на весь срок) однокомнатная квартира стоит чуть меньше 5,1 млн рублей, то стоимость полиса на 27 месяцев составит 176 658 рублей, то есть 6543 рубля в месяц.

Компания сотрудничает с разными компаниями в сфере страхования, в том числе с НСКА и Альфа-Страхование. Насколько жизнеспособна данная программа и в чем ее преимущества перед ФЗ-214 рассказали Realestate.ru эксперты рынка недвижимости и страхования.

«Культура страхования в нашей стране еще недостаточно развита, и государство, по всей видимости, это понимает»

Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»:

- Направление страхования является востребованным, и недвижимость не исключение. Сумма, вкладываемая в покупку жилья, очень велика, а риски не исключены. Неудивительно, что потребители заинтересованы в 100 % сохранности столь больших средств, а страховой полис дает такую гарантию.

Однако культура страхования в нашей стране еще недостаточно развита, и государство, по всей видимости, это понимает. Достаточно вспомнить про ОСАГО - граждане приняли его с опаской и долгое время ассоциировали с отъемом денег.

«Расширенный пакет включает консультацию юриста, участие в досудебных слушаниях, участие в судебных заседаниях»

Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование»:

Вероятность того, что физическое лицо, которое приобретает квартиру в строящемся доме не получит в итоге ключи, а застройщик растворится в воздухе или будет признан банкротом до сих пор достаточно высокая, настолько высокая, что страховые компании не готовы принимать на страхование эти риски.

Нашей компанией недавно запущен продукт, который не имеет аналогов на рынке, его название «АльфаАдвокат», который гарантирует страхователю юридическую помощь при несвоевременной сдаче объекта жилой недвижимости застройщиком.

В рамках данной программы покрываются расходы на оказание профессиональных юридических услуг при несвоевременной сдаче объекта жилой недвижимости застройщиком. Расширенный пакет включает консультацию юриста, участие в досудебных слушаниях, участие в судебных заседаниях. То есть страховая компания оплачивает судебные издержки, которые несет покупатель жилья в случае подачи в суд на застройщика.

Тариф рассчитан исходя из вероятности наступления страхового случая и размера возможно убытка.

«Процесс андеррайтинга достаточно сложен»

Борис Шаронов, директор Департамента рисков страховой компании НСКА:

- Если страховая компания сотрудничает с одним или несколькими застройщиками, неизбежна кумуляция рисков по объектам, дольщики которых страхуют свой финансовый риск. То есть, если происходит страховой случай, то сразу по всем застрахованным квартирам в объекте. Поэтому существует определенный лимит договоров страхования, который страховщик может заключить по каждому объекту. Как правило, этот лимит ограничен емкостью перестраховочного рынка, на котором страховая компания размещает данные риски. Большое количество объектов, которые реализует НДВ, позволяет страховой компании, не выходя за рамки такого лимита по каждому из них, получить достаточно наполненный сбалансированный портфель договоров со статистически прогнозируемой убыточностью. Кроме того, компания НДВ работает с «исключительно с надежными инвесторами-застройщиками, чья репутация на рынке не вызывает сомнений», что значительно облегчает сбор документов и андеррайтинг для страховой компании при оценке рисков по объектам.

Отмечу, что не только высокие суммы ответственности и риски, далекие от классических, являются причиной непопулярности этого вида страхования у страховщиков. Это связано с тем, что сам процесс андеррайтинга – оценки рисков инвестиционных строительных проектов – достаточно сложен и зависит от наличия в страховых компаниях экспертов, которые могут квалифицированно и эффективно работать в сфере страхования рисков долевого строительства, профессионально оценивать возможные риски, имеют соответствующий опыт. В нашей компании работают специалисты, имеющие 15-летний опыт страхования финансовых рисков при участии в строительстве объектов недвижимости. Благодаря качественному андеррайтингу, компания имеет возможность адекватно прогнозировать вероятность успешного завершения строительства того или иного объекта и не выйти за рамки разумной убыточности по данному виду страхования.

Важно помнить, что при реализации любого строительно-инвестиционного проекта всегда возможны риски, которые, как показывает практика, не всегда зависят от опыта и добросовестности застройщика, от степени легитимности схемы продаж. Существует очень много внешних факторов и обстоятельств (изменение ставок рефинансирования ЦБ, конъюнктуры рынка, цен на стройматериалы, проблемы с внешними инженерными сетями, дефолты подрядчиков и поставщиков и т.д.), способных повлиять на четкое соблюдение условий договора долевого строительства жилья. Эти риски не всегда можно предвидеть на стадии покупки квартиры. Поэтому, на наш взгляд, иметь страховую гарантию не помешает при покупке любой новостройки на любой стадии строительства.

«Для страховщиков выгода не очевидна»

Никита Ситников, руководитель отдела ипотечного страхования Управления розничного страхования компании «РЕСО-Гарантия»:

- Для клиентов-страхователей данная услуга, конечно, может быть выгодной. Страховая защита позволит им быть гораздо менее бдительными при выборе застройщика, а также даст гарантию возмещения материального ущерба при банкротстве девелопера или не сдаче объекта в срок. Однако для страховщиков выгода данного вида страхования совсем не очевидна. В частности потому, что объективная оценка рисков и определение тарифа невозможны без грамотной оценки финансовой устойчивости застройщика и ситуации на рынке.

Учитывая, что строительный бизнес является достаточно закрытой сферой, провести полноценный андеррайтинг достаточно сложно. Помимо этого, прогнозировать экономическую эффективность «длинных» договоров практически невозможно, особенно в свете событий 2008-2009 годов. Тем более что при нынешних масштабах незастрахованного уже построенного жилья вопрос страхования финансовых рисков дольщиков не является для страховых компаний приоритетным. Им есть, что страховать в этом секторе, причем, на основании достоверной статистики.

Факторов, которые задерживают ведение обязательного страхования финансовых рисков при покупке строящегося жилья, несколько. Во-первых, низкая культура страхования. К сожалению, не все граждане воспринимают страхование (в особенности обязательное) как защиту их интересов а, скорее, как дополнительный налог. Это утверждение наглядно иллюстрирует ОСАГО, введение которого в первые годы вызывало массу недовольства со стороны автовладельцев. Во-вторых, очень велик риск вызвать негативную реакцию населения, которое может воспринять это как еще один дополнительный «налог». В-третьих, потребуется внести существенные изменения в Гражданский Кодекс, так как в рамках действующего законодательства никто не может обязать гражданина страховать его имущество – только ответственность перед третьими лицами.

«Страховка ускорит динамику продаж и позволит продавать квартиры по более высоким ценам»

Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова:

- Программа вполне жизнеспособна, и направлена она скорее на покупателей – физических лиц и, на мой взгляд, будет пользоваться спросом. Не секрет, что квартиры на ранних стадиях строительства продавать сложно. Причин две. Первая – покупатели не хотят долго ждать. Вторая куда более весомая: вкладываясь в покупку квартиры на начальной стадии строительства, покупателя очень беспокоит риск «заморозки» проекта, в результате которого он либо потеряет денежные средства, либо не дождется окончания стройки. Предложенная программа вполне может помочь снять страхи покупателей и повысить продажи на ранних стадиях. При этом обозначенные суммы не велики и доступные клиентам в экономклассе. Если вы вкладываете в квартиру 5 млн рублей, то 200 тыс. на страховку, при этом растянутые во времени – не проблема.

Кстати, здесь можно провести параллель с ипотечным кредитованием. Когда один из ведущих банков аккредитует строительный объект, это существенно укрепляет доверие покупателей к проекту и приводит к росту продаж. Известно, что банки серьезно подходят к андеррайтингу. Считается, что если банк аккредитовал проект, значит он на 100% надежный, так как по общему убеждению, по большей части справедливому, банки не идут в сомнительные проекты. Со страховщиками ситуация может быть аналогичной. Если, например, страховая компания войдет в проект по описываемой программе, то это может стать серьезным показателем надежности, что ускорит динамику продаж и позволит продавать квартиры по более высоким ценам.

«Мы хотим позаботиться о сохранности клиентских инвестиций»

Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development

В девелоперском бизнесе страхование, учитывающее интересы покупателей недвижимости, – пока еще отраслевая экзотика в России, а деловая интеграция девелоперов и страховщиков в секторе загородной недвижимости вообще практически отсутствует. Сегодня немногие компании идут на дополнительные расходы в интересах клиента. Тем не менее, в условиях экономических и рыночных рисков клиентам необходимо гарантировать надежную защиту их финансовых инвестиций в жилье.

Понимая, что экономическая неопределенность и сложная рыночная ситуация требуют расширения предоставляемых клиентам гарантий, компания Altimus Development активно сотрудничает со страховщиками. Например, еще в ноябре 2011 г. мы подписали учитывающий специфику девелоперского бизнеса договор с компанией НСКА о сотрудничестве в страховании финансовых рисков при купле-продаже земельных участков и при выполнении подрядных строительных работ в одном из наших поселков.

В результате такого делового союза клиенты компании Altimus Development  обеспечиваются страховой защитой финансовых и имущественных интересов при оформлении покупки загородной недвижимости, в рамках которой страховое возмещение производится в размере полной рыночной стоимости приобретаемого объекта.

Такого рода партнерство демонстрирует наше желание позаботиться о сохранности клиентских инвестиций, максимально обезопасив сделки купли-продажи по приобретению участков в загородных коттеджных поселках. В итоге это выгодно покупателю.

Со спикерами беседовали Анна Кузнецова, Мария Лукина