Без чужих наследников: покупаем квартиру, доставшуюся по завещанию

Купили квартиру у наследника? Готовьтесь к проблемам. Представьте: вы нашли идеальную квартиру, оформили сделку и заселились. Спустя месяцы или годы к вам приходит несовершеннолетний подросток с решением суда — и забирает свою долю в вашей квартире. Вы теряете деньги, а возможно и жилье, а виноватых нет. Разбираемся с юристом. Как так могло получиться?

Разобраться с чужими наследниками нам помог юрист Андрей Завьялов.

Как проверить квартиру на скрытых наследников

Что делать перед покупкой квартиры, доставшейся продавцу по наследству:

Закажите архивную выписку из домовой книги — посмотрите, кто был прописан в квартире последние 15-20 лет.

Проверьте нотариальное наследственное дело — запросите у нотариуса сведения о всех возможных наследниках.

Изучите расширенную выписку из ЕГРН — обратите внимание на историю перехода прав.

Убедитесь в наличии согласия супруга продавца — если квартира покупалась в браке.

Проведите сделку через нотариуса — это дороже, но дает дополнительную проверку и защиту.

Главный принцип: Если квартира была унаследована, ваша проверка должна быть втрое тщательнее.

Подробно:

Откуда берутся «призраки»

Рассказы о явлении родственников, не получивших в свое время наследство — не миф. Человек, не заявивший о своих правах, может обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока принятия наследства. В числе этого имущества может быть как квартира, так и дача или земельный участок. Родственники могут не общаться, переезжать в другой регион, заводить новые «гражданские» браки, уезжать за границу или вовсе не знать друг о друге (и такое бывает довольно часто, начиная с третьей очереди наследников и далее).

Проверяя недвижимость, опытные юристы никогда не дают 100% гарантий по сделке. Они лишь констатируют, что на текущий момент все чисто по документам, и настоятельно рекомендуют идти к нотариусу, а не в МФЦ.

Ваша квартира может быть следующей?

Ежегодно десятки семей теряют жилье из-за «внезапно появившихся» наследников. Особенно рискуют те, кто:

Покупает недвижимость, полученную по наследству.

Не проверяет историю проживания в квартире за 10-15 лет.

Не проверяет историю предыдущих сделок, например, забывает о необходимости согласия супруга продавца.

Узнайте в нашем материале, как проверить квартиру на «скрытых наследников» и защитить свои права.

Как себя обезопасить? Реальные истории из практики юриста

Мои клиенты, молодая пара, нашли квартиру по объявлению и без глубокой проверки, с помощью риэлтора, оформили сделку, зарегистрировали права и заселились. Спустя несколько лет объявился сын от первого брака умершего, проживающий в Подмосковье. Он через суд восстановил срок принятия наследства, а затем подал иск о признании сделки недействительной, требуя вернуть квартиру.

Чем все закончилось? По закону, если покупатель действовал добросовестно, он признается таковым. Мы подали встречный иск о выплате компенсации вновь появившемуся наследнику и о признании за парой права владеть квартирой. В итоге дело завершилось мировым соглашением. Этот кейс наглядно показывает риски покупки «кота в мешке».

Частый случай: покупатель приобрел квартиру, которая перешла продавцу по завещанию. Сделку провели быстро, документы были в порядке.

После сделки объявился несовершеннолетний ребенок первоначального владельца. Ребенок не знал о смерти отца и не был включен в наследственное дело. Через суд он доказал свое право на обязательную долю в наследстве. Новому владельцу пришлось выкупать долю квартиры, по сути, платя дважды. Также возможно «явление» родственников-инвалидов или иждивенцев наследодателя.

Как это возможно?

Закон защищает права несовершеннолетних наследников — они получают обязательную долю, даже если не упомянуты в завещании. Постановление Пленума ВС РФ от 24 декабря 2024 года № 21 подробно описывает судьям нюансы таких дел. В описанном случае риски можно было выявить, ведь ребенок был ранее зарегистрирован в этой квартире. Архивная выписка из домовой книги могла бы это показать, но агентство недвижимости не провело должную проверку.

Кстати, наш эксперт напоминает, что кроме скрытых наследников могут быть еще и скрытые кредиторы. В его практике был интересный случай в 2019 году. 85-летний мужчина оформил завещание, но забыл его зарегистрировать у нотариуса, что сделало документ недействительным. Будучи уверенным в своих правах, сын принял наследство, но с удивлением увидел в перечне имущества массу долгов отца. Чтобы их погасить, он поспешно продал с дисконтом квартиру и дачу. Но это совсем другая история. Мы продолжим!

Читайте также: Как гарантировано завещать жилье детям и защитить их от других наследников?

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость