Оценка недвижимости: как узнать «реальную» стоимость квартиры?

Realestate.ru разобрался в том, когда можно самостоятельно вычислить справедливую цену своих квадратных метров, а когда имеет смысл прибегать к помощи профессионалов

Оценка стоимости недвижимости бывает обязательной и инициативной. С инициативной все понятно. Как рассказала RealEstate.ru Елена Погостнова, директор департамента оценки компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», без оценки вы никак не обойдетесь, решив продать свою собственность, либо, например, взять ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, стоимость которой также необходимо просчитать. Обязательно оценивается недвижимость в том случае, если она, например, становится вкладом в уставный капитал предприятия или же она становится предметом имущественного спора в суде.

Оцениваем сами

Провести рыночную оценку недвижимости самостоятельно вполне реально. Например, можно воспользоваться глобальной паутиной. На многочисленных сайтах недвижимости есть различные калькуляторы, высчитывающие стоимость по параметрам, коотрые вы вводите.

Но калькуляторы не всегда выдают объективный результат, потому как не могут просчитать всех нюансов. Поэтому необходимо будет также поговорить с людьми, которые недавно покупали/продавали квартиру, похожую на вашу. Обзвоните несколько агентств недвижимости – попросите оценить вашу квартиру заочно. Купите журналы, газеты и т.п., где размещены объявления о продаже/покупке объектов недвижимости. Найдите среди них те объекты, которые по большинству параметров схожи с вашей квартирой.Но при этом не забывайте, данные полученные и после такого мониторинга могут оставаться приблизительными. Иногда стоит потратиться на профессионалов.

Обращаемся к независимым оценщикам

Вы можете обратиться за помощью в специально лицензированные компании. Стоит отметить, чаще к услугам этих организаций прибегают, если нужно предоставить официальный документ, в котором будут данные о рыночной стоимости квартиры. То есть, в случаях бракоразводного процесса (при разделе имущества) или, напротив, при составлении брачного контракта, или в каких-либо судебных спорах относительно жилплощади. Для оценки квартиры надо вызвать сотрудника лицензированной компании (обязательно проверьте наличие гослицензии на оказании услуг по оценке недвижимости), который проведет оценку объекта по определенным параметрам (см. таблицу).

ПАРАМЕТРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ

Для проведения оценки нужны следующие документы:

- свидетельство о госрегистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое);

- справка БТИ по форме 11а;

- поэтажный план и экспликация на квартиру и паспортные данные заказчика.

Заказчик и оценщик должны заключить договор. Нотариального заверения этот документ не требует.

В договоре обязательно должно быть указано:
- основания заключения договора,
- описание объекта оценки,
- вид объекта оценки,
- вид определяемой стоимости объекта оценки (например, рыночная либо кадастровая стоимость и тд),
- денежное вознаграждение за проведение оценки,
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика,
- сведения о лицензии оценщика с указанием порядкового номера, даты выдачи, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

После произведенной оценки и определения стоимости объекта недвижимости оценщик выдает заключение с собственноручной подписью и печатью. Стоимость услуг варьируетсяот 3 тыс. до 20 тыс. рублей (в зависимости от объекта), срок исполнения – до 3-5 дней.

Идем к риелторам

И, наконец, оценкой недвижимости занимаются риелторы. Чаще всего для оценки здесь используют сравнительный метод. «Профессиональная оценка предполагает три подхода: доходный, затратный и сравнительный, - уточнила Елена Погостнова из  «Миэль – Коммерческая недвижимость». - При оценке типового жилья даже профессиональные оценщики используют сравнительный подход». Эксперт добавила, что при оценке объектов коммерческой недвижимости, нетиповых жилых, может быть применена комбинация двух-трех методов.

Суть сравнительного метода заключается в сопоставлении объекта оценки с его аналогами. «Подбор аналогов осуществляется на одну дату оценки, ранние аналоги корректируются по стоимости на новую дату, - рассказала Погостнова, - оцениваются  условия продажи, например, отсутствие или наличие обременений, параметры самого объекта».

Какой способ оценки выбрать, будет зависеть от специфики оцениваемого объекта и вашей конечной цели. Впрочем, игроки рынка недвижимости считают, что профессиональные независимые оценщики или специалисты риелторских агентств, предоставят вам более актуальную и верную информацию о стоимости жилья.
По словам представителей риелторского рынка, стандартные сроки оценки жилого имущества составляют два-три дня, стоимость услуг – от 6 тыс. рублей.

Мария Матвеева