18 млн за 35 квадратов в бизнес-классе в Тушино: выгодно ли это?

Считаю сам. В продаже появились однушки в ЖК СИТИДЗЕН (первая очередь). Девелопер — MR Group, локация — Покровское-Стрешнево, 3 минуты пешком до метро «Тушинская». Цены начинаются от 17,7 млн рублей. Разбираюсь, имеет ли смысл рассматривать проект.

Цена вопроса

Однушки от 32,8 до 50 м² стоят от 17,7 млн до 24+ млн рублей. Квадрат в среднем выходит 480–540 тысяч рублей. С учётом текущих скидок реально уложиться в 21–22,5 млн за квартиру 40–45 м². Для сравнения: на старте продаж цены были заметно ниже. Сейчас они выросли на несколько миллионов. На вторичке в этом районе однушка 35–40 м² в старом фонде обойдётся в 13–16 млн, но с ремонтом в перспективе и всеми прелестями домов 70–80-х годов. Разница в 5–7 миллионов — это плата за новизну и близость к метро.

За что платим

За локацию: метро в 3 минутах. За авторскую архитектуру от СПИЧ и зелёный бульвар, который обещают проложить до набережной. За предчистовую отделку — не нужно начинать ремонт с нуля. Плюс подземный паркинг, колясочные, лапомойки и более просторные лобби, чем в масс-маркете.Но стоит помнить: это всё ещё высотки, и район пока активно застраивается. Полная инфраструктура появится не сразу.

Арендная доходность

Однокомнатные квартиры в новых домах здесь сдают за 55–70 тысяч рублей в месяц. Возьмём реалистичные 58–62 тысячи. Квартира за 21 млн принесёт в год около 700–740 тысяч. После вычета налогов, коммуналки и простоев чистая доходность выходит примерно 3,3–3,7 % годовых. На вторичке за 14–15 млн при тех же арендных ставках доходность будет заметно выше — около 4,8–5,2 %. Но там придётся мириться со старыми коммуникациями и ремонтом соседей.

Ипотека

При семейной ипотеке (ставка от 6 %) на 20 млн первый взнос 20 % — около 4 млн, ежемесячный платёж 90–100 тысяч. Обычная ипотека сейчас менее выгодна (мягко говоря).

Главный вопрос — готовы ли вы платить за квартиру, которую получите только через полтора года.

Что есть рядом

В округе можно найти новостройки комфорт-класса дешевле — от 15–18 млн, но там часто черновая или предчистовая без авторской архитектуры и с более простой локацией. Вторичка выигрывает по цене, но проигрывает по планировкам, потолкам и общему состоянию дома. Ранние корпуса СИТИДЗЕН уже частично раскуплены, поэтому выбор сейчас ограничен.

Лучшие варианты по этажам и метражу

Самый бюджетный: 33 м² на низких этажах — от 17,7–18,5 млн (около 540–550 тыс. за м²).
Лучшая цена за квадрат: 44–46 м² на 12–18 этажах — 21–22,5 млн (примерно 480–500 тыс. за м²).
Компромиссный вариант: 40 м² на 15–20 этаже за 20,5–21,5 млн.
Дорогие «видовые»: от 25 этажа и выше — переплата за высоту может доходить до 30–40 тысяч за метр.

Чем выше этаж — тем дороже квадрат. Если не гонитесь за видом, разумнее остановиться до 20–22 этажа.

Что в итоге

СИТИДЗЕН — это типичный бизнес-класс у метро с соответствующей ценой.

Можно рассматривать, если:

У вас бюджет 19–23 млн и нужна именно однушка, а не студия.
Готовы ждать до III квартала 2027 и делать небольшой финишный ремонт.
Близость метро и будущий бульвар для вас важнее текущих цен.
Планируете держать объект 5+ лет и рассчитываете на рост района.

Лучше пройти мимо, если:

Хотите максимальную доходность (здесь она невысокая).
Не готовы переплачивать 5–7 млн по сравнению со вторичкой.
Предпочитаете готовую отделку.
Вас смущают высотки и масштаб стройки вокруг.
Нужна квартира для себя в ближайшие 1–2 года.

Решение, как всегда, зависит от ваших задач. Если нужна ликвидность и быстрая сдача — вторичка выглядит проще. Если готовы ждать и верите в развитие локации — СИТИДЗЕН можно добавить в шорт-лист, но без особого восторга

Для себя Считаю Сам скорее отметил бы вариант 44–45 м² на 15–18 этаже за 21,5–22 млн как один из самых сбалансированных по цене за метр. Но окончательно решил бы только после просмотра планировок вживую и сравнения с другими проектами в округе.

Если у вас есть свои расчёты, конкретный вариант на примете или замечания по тексту — пишите в info@realestate.ru с пометкой «Считаю сам».

Нашли новостройку бизнес-класса заметно дешевле 480 тысяч за метр? Кидайте ссылку, посмотрю.

Продажа , аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru

Будет интересно:

Выберите, что почитать

#Апартаменты #Аренда #Архитектура #Вторичка #Выбираем #Городская жизнь #Деньги #Дом #Закон #Инвестиции #Ипотека #История #Москва #Нестолица #Практики #Разъясняем #Районы #Санкт-Петербург #Студии #Технологии #Новостройки

Подпишитесь на новости Realestate.ru и получайте только полезное.