Премиум ушёл за Садовое и взял с собой бассейн на крыше

Локации: Кремль больше не определяет статус

В 2016 году премиум стоял на трёх китах — Хамовники, Якиманка, Тверской, всё остальное просто не рассматривалось.

К 2026 году расклад изменилася. В Центральном округе сейчас 19 проектов, за его границами — 50. Хорошёво-Мневники и Даниловский район активно осваивают бывшие промзоны.

NF GROUP на конец первого полугодия 2026 года насчитала всего 34 премиальных проекта. Из них только 11 (32 %) уместились внутри Садового. Ещё 17 зависли между Садовым и ТТК, шесть ушли за Третье кольцо. Итого 68 % новостроек сегмента уже не в центре. На «засадовские» объекты приходится 85 % всего предложения и 88 % спроса.

За пять лет количество проектов почти не изменилось (33 → 34), зато лотов прибавилось на 78 % — с 1,4 тыс. до почти 2,5 тыс. Почти весь прирост случился за Садовым: там предложение удвоилось (1,1 → 2,1 тыс.), внутри кольца выросло скромно — на 27 %.

Цены при этом ведут себя предсказуемо. Внутри Садового средневзвешенный метр стоит чуть больше 2 млн руб., за его пределами — около 1,5 млн. Разница 31 %. За десять лет сам премиум всё равно подорожал вдвое. География расширилась, кошелёк — нет.

«Раньше одним из главных признаков премиальной недвижимости считалась близость к историческому центру. Сейчас покупатели оценивают локацию шире», — говорит Марина Мальцева из «Ривер Парк Кутузовский».

Масштаб и высотность: от камерности к «городу в городе»

Десять лет назад премиум любил камерность: 50–120 квартир в одном доме считались нормой. В первом полугодии 2016-го на рынке было около 2 тыс. лотов в 27 проектах. Сегодня проектов 73, лотов — 8 тыс. В одном комплексе на западе Москвы в продаже уже 369 квартир. Клубный формат тихо съехал в презентации.

В 2016-м дом выше 15 этажей в премиуме выглядел экзотикой. Сейчас рекорд — 85 этажей и 340 метров. Высотки позволяют освободить землю под парки и инфраструктуру и одновременно продать покупателю вид на весь город — даже если этот город начинается далеко за Садовым.

Инфраструктура, планировки и сервис

Инфраструктура превратилась в закрытую экосистему. Консьерж и маленький спортзал остались в прошлом. Теперь на территории делают 25-метровые бассейны, спа, коворкинги, библиотеки и детские центры. В некоторых комплексах на крыше круглый год работает тёплый бассейн, а стилобат превратился в вертикальную улицу. Выходить наружу за услугами больше не обязательно.

Планировки стали рациональнее — или просто скромнее. В 2016 году в 13 из 24 проектов предлагали квартиры с пятью и более комнатами. Сегодня доля лотов от четырёх комнат — всего 7 %. Зато почти везде есть кладовые, постирочные, гардеробные, террасы и патио. Метры уступили место удобствам.

Фасады сменили тяжёлый камень и ар-деко на минимализм и сплошное панорамное остекление. Благоустройство выросло до размеров приватных парков: в одном северном проекте под него отвели 6 га, в другом сделали двор 1,8 га с настоящим прудом и фонтанами. Раньше хватало клумбы.

Сервис премиум-недвижимости приблизился к пятизвёздочному отелю: биометрия, вода питьевого качества, медицинские фильтры в вентиляции, швейцары и отдельные комнаты для собак.

Социальная жизнь тоже изменилась. Раньше идеалом считалось годами не знать соседей. Теперь девелоперы нанимают комьюнити-менеджеров и устраивают закрытые нетворкинги, лекции и детские праздники. Изоляцию заменили управляемым общением.

Рынок при этом заметно укрупнился. В середине 2010-х премиум часто строили компании одного проекта. Сейчас сегмент держат несколько крупных брендов с собственной управляющей компанией. 

Что в итоге

Анна Раджабова из «Метриум Премиум» резюмирует: за десять лет премиум наконец оформился как самостоятельный сегмент. Его определяют архитектура, инфраструктура и благоустройство, адрес по-прежнему влияет на цену, но больше не является главным пропуском в клуб.

Андрей Соловьев из NF GROUP добавляет: география расширяется избирательно. Покупатель готов ехать за Садовое, если ему дают воду, парк, виды и полноценную среду. Центр при этом никто не отменял — просто теперь он конкурирует с бассейном на крыше.

Иллюстрация: Стоун блик