Покупайте обещания, а не реальность
На генплане школа — пунктирная линия со сноской «третья очередь, 2035». Покупатель смотрит и кивает. Через три года ребёнок идёт в первый класс. Не в эту школу — потому что её по-прежнему нет. В 2035-м, когда школу, возможно, начнут закладывать, ребёнок уже будет заканчивать десятый.
Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development: «Инфраструктура должна строиться одновременно с жильём».
Покупатель, который проверил это до сделки, в новостройке не живёт. Он живёт в районе с готовой школой. Остальные ждут 2035-го.
Избегайте прямых углов, будьте оригинальнее
Архитектор рисует планировку. Не прямоугольную, а с пятью углами, одна стена полукруглая, другая — под сорок пять градусов. На бумаге это выглядит как искусство.
Приходит время расставлять мебель. Диван в комнату не входит. Или входит, но тогда шкаф не поместится. Или поместится, но тогда не открывается дверь.
Выход один: мебель на заказ, но обычно это дороже. Покупатель платит, потому что выхода нет.
Он будет жить в этой квартире. Спальня — треугольная. Гостиная — с полукруглой стеной. Диван стоит на трёх ножках, потому что четвёртая не поместилась. Гости приходят, смотрят, говорят: «Как интересно». И уходят в свои скучные квартиры с прямыми углами.
Ищите жемчужину посреди промзоны
В буклете написано большими буквами: «Премиум». Или «Бизнес-класс». Там же фотография лобби с мраморным полом, зеркальными лифтами и консьержем в капитанском кителе.
Дом удачно расположен между Третьим транспортным кольцом и бетонным заводом. Из окна видно эстакаду. Слышен гул грузовиков, стук отбойных молотков, лай собак с промоны. Ближайший супермаркет — в сорока минутах пешком.
Покупатель приезжает на экскурсию. Ему показывают лобби. Консьерж открывает дверь. Мрамор блестит. Запах — как в отеле. «Берём!»
Никогда не открывайте панорамы в онлайн-картах
В буклете на развороте — фотография. Лес, сосны, газон, по газону бегает лабрадор с красным мячиком в зубах И подпись: «Живописный лесопарк».
На спутниковом снимке — пустырь. Редкие кусты вдоль забора, высоковольтные провода, бетонные плиты, оставшиеся от предыдущей стройки. Вместо пруда — лужа с рыжей водой. Лабрадора нет.
Покупатель, который открывает карты, портит себе настроение. А наивный мечтатель через два года, глядя в окно на провода, вспоминает рендер с лабрадором и думает: «А может, лес ещё просто не вырос».
Платите за коридоры
В объявлении указано: общая площадь — сто квадратных метров. Покупатель радуется., он представляет просторную гостиную, спальню с гардеробной и кабинет.
Тридцать пять из ста метров — коридор. Темный, узкий, извилистый. Он начинается от входной двери, огибает санузел и упирается в кухню. В нём можно поставить вешалку. Или стеллаж. Но лучше ничего не ставить, потому что ширина — семьдесят сантиметров.
В спальне помещается только кровать. Шкаф мог бы остаться в коридоре, но там уже всё пространство занято вешалкой. Покупатель говорит друзьям: «У меня трёхкомнатная». Он не уточняет, что две комнаты — это коридоры, а третья — проходная.
Поддержите дебют девелопера
Компания зарегистрирована три месяца назад. Офис — в бизнес-центре на окраине. В портфеле — ноль объектов. Сайт сделан на коленке, но рендеры красивые, цены на двадцать процентов ниже рынка.
Покупатель думает: «Почему бы нет? Экономлю, через два года получаю ключи». Через год он покупает бинокль, чтобы осматривать котлован. Потом находит чат дольщиков, где обсуждают, почему не залили фундамент. Потом — почему залили, но криво. Потом — почему стройка остановилась.
Спокойный сон — это скучно. Застройщик с репутацией — это так предстказуемо. А бинокль, чаты и звонки в прокуратуру — это эмоции. Их хватит на несколько лет.
Дышите глубже, вы же настоящий урбанист
Окна квартиры выходят на эстакаду. Восемь полос, круглосуточное движение. Утром — гул, днём — гул, вечером — гул. Ночью, с двух до пяти, тихо. Затем опять.
Подоконник покрывается чёрным налётом. Его вытирают утром. К вечеру он появляется снова. Его вытирают снова. Это входит в привычку, как чистить зубы.
Покупатель не знал, что так будет. Он смотрел на рендер, где не было эстакады. Парк там нарисовали, а эстакаду — забыли.
Чем плотнее застройка, тем лучше нетворкинг
В проекте двадцать корпусов по сорок этажей. Расстояние между домами — двенадцать метров. Из одного окна видно, что сосед ест на завтрак. Можно помахать ему. Можно даже попросить передать соль, если вы живете в домах напротив и у вас есть достаточно длинная палка.
Утром у лифта очередь. Пятнадцать минут стояния, взгляды на табло, беседа с незнакомыми людьми о погоде и о том, почему второй лифт сломался уже третью неделю. Это нетворкинг.
В проектах с низкой плотностью таких возможностей нет. Там входишь в лифт и сразу едешь. Скучно.
Превратите парковку в ежедневные «Голодные игры»
В буклете говорилось, что в проекте есть подземный паркинг : "Коэффициент обеспеченности машино-местами в ЖК составляет 0,33"
Это значит — одно машиноместо на три квартиры.
Вечером владелец квартиры въезжает во двор. Паркинг закрыт — всё продали в первый месяц. Мест на улице нет. Он объезжает корпус, соседний, заглядывает за баки. Находит местечко на тротуаре. Утром его встречает эвакуатор.
Путь домой как полоса препятствий
Лапомойки, колясочные, мягкие зоны ожидания — всё это в других проектах. В этом — нет. В этом — бетонный пол, запах сырости и лифт, рабоает один из трёх.
Покупатель думал, что купил квартиру. На самом деле он купил ещё и путь от улицы до двери. Дважды в день, утром и вечером, он проходит: через грязный двор, мимо мусорных баков, по коридору с запахом сырости, в лифте, который шатается и скрипит. Добегает до двери, закрывается на все замки и выдыхает.
Авторы называют это «испытанием». В других домах, где есть нормальный подъезд, люди просто заходят в лифт и поднимаются. Но это, судя по всему, для неженок.
Что в итоге
«В основе большинства ошибок покупателей лежит слепая вера в маркетинг, — комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Чтобы купить действительно качественную квартиру, нужно снять розовые очки и смотреть только на факты».
Список Regions Development — это набор ситуаций, в которых покупатель сначала верит буклету, а потом удивляется. Карты можно открыть до сделки. Метры — пересчитать. Компанию — пробить по реестру. Инфраструктуру — проверить на карте.
Regions Development — девелопер с 2006 года, построено более 30 объектов. В портфеле — премиальные проекты: Dream Towers (введён в 2023-м), «Преображенская площадь» и Dream Riva (строятся).
