Что должно случиться, чтобы человек купил квартиру в Москве

Драмы в бизнес-классе

Рынок бизнес-класса принято описывать через успех: карьера, капитал, статус. Исследование Dar показывает другую механику. Человек покупает не потому, что всё хорошо, а потому, что всё изменилось: развод, поступление ребёнка в столичный вуз, смена работы, новые потребности семьи, которые в старой квартире удовлетворить не получается.

Средний возраст клиента — около 42 лет. Женщин среди покупателей более 50%.

Три причины, и только одна про деньги

Покупателей бизнес-класса логичнее всего делить по цели приобретения недвижимости. Так объясняет Анна Усатова, коммерческий директор московского девелопера Dar.

Основная группа — те, кто хочет улучшить жилищные условия. В первую очередь это семьи с детьми: им нужны большие площади, безопасная и приватная территория, зелёный двор, а также школы и детские сады рядом с домом. Сюда же попадают покупатели, чья жизненная ситуация изменилась, — например, после развода или появления новых потребностей семьи.

Вторая цель — инвестиция. На покупателей, которые рассматривают квартиру как инструмент сохранения и приумножения капитала, приходится около 5–15% сделок в зависимости от проекта и конкретной ситуации на рынке. Это предприниматели, топ-менеджеры и другие люди с устойчивым высоким доходом, для которых квартира становится одним из способов сохранить деньги и диверсифицировать риски. В эту же категорию входят покупатели, которые хотят просто разместить свободные средства в недвижимости.

Третья цель — приобрести своё первое жильё. Этот сегмент клиентов в последние годы заметно помолодел. В бизнес-класс приходят представители IT и digital-сферы, молодые предприниматели и ИП, а также успешные специалисты из банковской, юридической, строительной и других отраслей. Многие из них уже в 25–30 лет могут накопить на первоначальный взнос или готовы направлять значительную часть дохода на приобретение собственного жилья.

При выборе, продолжает Анна Усатова, они нередко готовы отказаться от лишних метров в пользу хорошей локации, качества проекта и функциональной планировки.

Кто выбирает многокомнатные квартиры

Значительная доля среди покупателей жилья бизнес-класса — владельцы семейного капитала в возрасте примерно 45–65 лет. Для них недвижимость является частью долгосрочного финансового плана. Именно эта категория чаще выбирает многокомнатные квартиры.

Откуда приезжают покупатели

Большинство клиентов — из регионов, и здесь есть две категории. Первая — не москвичи по происхождению, но давно осели в столице и фактически являются москвичами; у них наиболее острая потребность в жилье.

Вторая — люди, приехавшие в столицу из-за работы, поступления детей в московские вузы или развития бизнеса.

Среди наиболее активных регионов — Татарстан, Санкт-Петербург, Свердловская и Самарская области, Краснодарский край. Для таких клиентов квартира в Москве часто становится своеобразным якорным активом при переезде.

На что смотрят при выборе

Первый критерий — цена. Если она устраивает, покупатель смотрит на локацию: метро в 15–20 минутах пешком, удобные выезды на магистрали, МЦК или МЦД повышают ликвидность объекта. В бизнес-классе ждут, что базовые потребности удовлетворяются в 5–10 минутах пешком: школы, поликлиники, супермаркеты, кафе, фитнес, беговые и велодорожки.

Дальше оценивают сам проект: закрытая территория, двор без машин, подземный паркинг, благоустройство, тишина. В планировках ценят потолки от 3 метров, большие окна, мастер-спальни, гардеробные, два санузла, кухню-гостиную, лоджии и террасы как полноценные зоны отдыха. Играет роль и репутация застройщика: опыт сдачи объектов в срок и качество прошлых проектов покупатели проверяют так же внимательно, как расположение дома.

Периферийные локации конкурируют с центром двумя способами — ценой и конкретными преимуществами проекта: видом на воду, архитектурой, инфраструктурой внутри комплекса.

Где покупают

По словам коммерческого директора девелопера Dar, статус района не гарантирует лидерство по объёму сделок — на это влияют конкретные проекты, которые в нём реализуются.

 Формально в Москве сейчас впереди четыре района-лидера. В Даниловском драйвером спроса стал редевелопмент бывшей промзоны: здесь появились новая инфраструктура, станции МЦК и метро. По росту интереса эксперт отмечает Хорошёво-Мнёвники и Нагатинский Затон: эти локации выигрывают за счёт близости к воде и развитой транспортной сети.

В последнее время, по словам представителя застройщика, растет число покупок в Лефортово. Среди других районов выделяются Аэропорт и Сокольники: покупателей привлекают статус районов и развитая инфраструктура.

Что в итоге

Согдасно исследованию Dar, покупатель квартиры в Москве сегодня — это человек около 42 лет, чаще женщина, приехавшая из региона. Поводом для сделки всё чаще становится не рост доходов, а изменение жизненных обстоятельств. 

Dar — московский девелопер жилой и коммерческой недвижимости бизнес- и премиум-класса. Компания вышла на столичный рынок в 2024 году с портфелем из пяти проектов — четырех жилых и одного офисного.

В жилую часть портфеля входят ЖК «Ракурс» в районе Щукино, «Солос» на Сокольническом Валу и DD:OO:MM («Дом на Часовой») в районе Аэропорт.