Запрет на микроквартиры перекроил предложение в Москве

Массовый сегмент: стартовый трамплин убрали

В августе 2024 года застройщики комфорт-класса предлагали 5,3 тыс. студий. К августу 2026 года осталось 1,5 тыс. — минус 72%. Однокомнатные потеряли 61%, двухкомнатные — 54%, трёхкомнатные — 39%, многокомнатные — 17%. Доля студий в массовом предложении упала с 23% до 16%. Средняя площадь студии выросла с 24 до 26 кв. м, то есть на 8,3%.

Ярослав Гутнов, основатель SIS Development, объясняет это просто: для массового сегмента запрет обернулся сужением аудитории и ростом минимального бюджета. Компактные студии годами были стартовым трамплином для молодых специалистов, студентов и покупателей с небольшим начальным капиталом. Запрет отсек от первичного рынка тех, кто не может купить полноценную однокомнатную. Часть спроса ушла в Подмосковье и старый вторичный фонд. Девелоперам пришлось перестраивать квартирографию, чтобы удержать баланс между итоговой ценой и выросшим метражом.

Новая Москва: студии почти исчезли 

В ТиНАО сокращение оказалось самым масштабным среди всех типов квартир. Если в августе 2024 года девелоперы выставляли 3,8 тыс. студий, то к августу 2026 года — 1,1 тыс. лотов, спад на 71,1%. Однокомнатные квартиры потеряли 46,2%, двухкомнатные — 32,7%, многокомнатные — 33,3%, трёхкомнатные — 20%. Доля студий в предложении Новой Москвы сократилась почти вдвое — с 18,1% до 9,2%. Это самый заметный структурный сдвиг в целом по Москве. Средняя площадь студии в ТиНАО выросла с 24,4 до 27,7 кв. м, то есть на 13,5%.

Бизнес-класс: ограничения прошли почти незаметно

В бизнес-классе число студий в продаже сократилось с 3,1 тыс. до 2,7 тыс. — на 12%. Это несколько глубже, чем у остальных форматов: однокомнатные лоты прибавили 1%, двухкомнатные потеряли 2%, трёхкомнатные — 11%, а квартиры с четырьмя и более комнатами остались на прежнем уровне. Доля студий скорректировалась с 14% до 13%. Средняя площадь студии выросла с 27,1 до 29,4 кв. м, то есть на 8,5%.

«Нормативный запрет на малометражное жилье произвел неоднозначный эффект на рынок, — комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». — С одной стороны, эта мера направлена на повышение стандартов проживания, но с другой — небольшие студии всегда пользовались устойчивым спросом со стороны молодых специалистов и частных инвесторов из-за высокой ликвидности и минимального входного порога. При этом на первичном рынке столицы все еще сохраняется выбор проектов с эргономичными студиями площадью менее 28 кв. м, поскольку они получили проектную документацию до вступления корректировок в силу. В частности, такие форматы сегодня доступны покупателям в наших комплексах «МИРАПОЛИС», «Эмоушн», «Наметкин Тауэр», «ЭВОПАРК Измайлово», «УНО.Соколиная гора» и «ВЭРИ на Миклухо-Маклая».

Премиум: студии стали расти быстрее рынка

В премиальном сегменте динамика оказалась противоположной. За два года предложение студий выросло на 51%: с 342 до 515 лотов. Для сравнения: однокомнатные квартиры прибавили 41%, двухкомнатные — 28%, многокомнатные — 39%, трёхкомнатные — 16%. Доля студий в структуре предложения премиум-класса поднялась с 5% до 6%. Средняя площадь компактного премиального лота выросла с 32,1 до 33,7 кв. м, то есть на 5%.

«В премиальном сегменте студии выполняют принципиально иную функцию и ориентированы на состоятельную аудиторию, которая приобретает такую недвижимость для подрастающих детей, сдачи в аренду или в качестве городского жилья формата рядом с офисом, — рассказывает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. — Прежде в своих проектах мы не проектировали студии, однако эволюция покупательских сценариев заставила нас скорректировать подход к квартирографии. В результате просторные функциональные студии вошли в линейку предложения нашего комплекса «Дрим Рива» на Нагатинском полуострове и новой очереди квартала «Преображенская площадь». Так, в ЖК «Дрим Рива» студии представлены площадью 29 кв. м, в «Преображенской площади» — от 27 кв. м до 30 кв. м. Таким образом, градостроительный запрет на микростудии почти не затронул премиум-класс, так как жилье малой площади (20-25 кв. м) и не было характерно для него. В премиуме площадь студий скорее ближе к метражу компактной однокомнатной квартиры в массовом сегменте».

Элитное жилье: единственный сегмент с отрицательной динамикой

В высокобюджетном сегменте студии стали единственным форматом, потерявшим позиции на фоне общего роста. В августе 2024 года покупателям элитного жилья было доступно 35 студий, к августу 2026 года осталось 23 лота — снижение на 34%. Остальные форматы показали подъём: однокомнатные квартиры выросли на 32%, двухкомнатные — на 42%, трёхкомнатные — на 38%, лоты с четырьмя и более спальнями — на 40%. Доля студий в элитном предложении сократилась с 2% до 1%. Средний метраж элитной студии практически не изменился: с 41,4 до 41,6 кв. м, то есть на 0,5%.

Что в итоге

Запрет на микроквартиры сегментирвал "маленький" рынок. В массовом сегменте и Новой Москве компактный лот стал редкостью, а минимальный бюджет покупки вырос.

 В бизнес-классе изменения оказались умеренными. В премиуме студия превратилась в самостоятельный продукт для состоятельной аудитории, а в элитном сегменте — в вымирающий формат на фоне роста крупногабаритного жилья.