Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: что изменилось

При высоких ипотечных ставках покупка новостройки становится серьёзной нагрузкой на бюджет. Однако законодательство позволяет вернуть до 660 тыс. руб. через имущественные вычеты, а с 2025 года прогрессивная шкала НДФЛ увеличила максимальную сумму возврата. Какие механизмы доступны покупателям в 2026 году, рассказал сооснователь Группы Родина Антон Винер.

Какие расходы можно включить в вычет

Антон Винер, сооснователь и совладелец Группы Родина, рекомендует начинать с внимательного изучения договора. В расчёт можно включить расходы на приобретение жилья, отделочные работы и проценты по ипотеке, уплаченные банку. От того, насколько правильно определены основания для вычета, зависит итоговая сумма возврата.

При этом ключевое условие для новостройки: право на льготу возникает в год подписания акта приёма-передачи от застройщика. Подать документы можно только после регистрации права собственности.

Имущественный вычет: лимиты и суммы

Основной имущественный вычет позволяет вернуть часть НДФЛ с суммы, потраченной непосредственно на квартиру. Лимит расходов составляет 2 млн руб. При стандартной ставке 13% максимальный возврат — 260 тыс. руб.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ — 13, 15, 18, 20 и 22%. Если доход облагается по более высокой ставке, сумма возврата пропорционально увеличивается: при 15% — 300 тыс. руб., при 22% — 440 тыс. руб. Иными словами, чем выше ставка, тем больше денег вернётся из бюджета.

Вычет по ипотечным процентам

Отдельный механизм действует для процентов, уплаченных банку. Лимит здесь выше — 3 млн руб. При ставке 13% максимальный возврат составляет 390 тыс. руб. При прогрессивной шкале НДФЛ сумма увеличивается: при 22% — до 660 тыс. руб.

В расчёт идут только реально выплаченные банку проценты, а не вся сумма долга по графику. Обратиться за вычетом можно после оформления права собственности, при этом все проценты, выплаченные на этапе долевого участия, зачтутся. Важное ограничение: этот механизм разрешено применить только для одного объекта недвижимости.

Вычет за отделку

При покупке новостройки у застройщика можно включить в расходы и траты на отделку. Но только при одном условии: в договоре долевого участия или купли-продажи прямо указано, что квартира передаётся без отделки.

К вычету принимаются расходы на стройматериалы, услуги подрядчиков и разработку проекта. Бытовая техника и мебель в расчёт не входят. Общий лимит остаётся единым для покупки и ремонта — 2 млн руб., поэтому вернуть 13% получится только в пределах этой суммы.

Как подать документы: три способа

Первый и самый популярный способ — подать по итогам года декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. К ней прилагаются договор, акт приёма-передачи, платёжные документы, справка 2-НДФЛ, а при ипотеке — кредитный договор и справка об уплаченных процентах.

Второй способ — оформить возврат через работодателя, не дожидаясь конца года. Для этого в налоговой службе запрашивают уведомление о праве на вычет. После его подтверждения бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты, пока лимит не будет исчерпан.

Третий вариант — упрощённый порядок. Если банк, выдавший ипотеку, подключён к обмену данными с ФНС, он сам передаёт сведения о сделке. В личном кабинете налогоплательщика появляется предзаполненное заявление — остаётся только проверить реквизиты и подписать его онлайн.

Важные ограничения

Деньги возвращают только налоговым резидентам РФ, которые платят НДФЛ. При этом нельзя заявить вычет на ту часть стоимости, которую покрывает материнский капитал, средства работодателя или государственные субсидии Налог возвращается только с собственных расходов покупателя.

Подать заявление разрешено за несколько лет сразу: например, в 2026 году можно оформить вычет за 2023, 2024 и 2025 годы. Если квартиру покупали супруги, каждый из них вправе запустить свою процедуру в пределах установленных лимитов — даже когда собственность оформлена на одного человека.

Другие способы снизить нагрузку

Помимо налоговых вычетов, существуют льготные ипотечные программы: для сотрудников аккредитованных ИТ-компаний, семейная, дальневосточная и арктическая ипотека. С 2026 года действует правило «одна льготная ипотека на семью».

Материнский капитал разрешено направить на оплату квартиры в новостройке по ДДУ или договору купли-продажи от застройщика, а также использовать для первоначального взноса или погашения уже взятого кредита. При этом после приобретения потребуется выделить доли всем членам семьи, включая детей.

Семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или последующий ребёнок, имеют право на выплату 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита. Эта субсидия идёт строго на действующий кредитный договор, использовать её как первоначальный взнос нельзя.

В отдельных регионах действуют местные программы поддержки для молодых семей, многодетных родителей, учителей и врачей. Дополнительную выгоду даёт субсидированная ипотека от застройщика, когда девелопер компенсирует банку часть ставки на период стройки. В некоторых компаниях работодатель частично возвращает сотруднику расходы на уплату процентов.

Антон Винер, сооснователь и совладелец Группы Родина, подчёркивает, что выбор инструментов зависит от персональных условий: «Рациональный подход начинается с анализа персональной ситуации: состава семьи, региона проживания, статуса занятости и прав на получение государственных субсидий. От этого зависит выбор доступных опций, а совмещение инструментов, например материнского капитала и льготной ипотеки, помогает заметно снизить расходы на жильё».