Кладовка сменила фамилию: теперь она келлер

Келлер — отдельная закрываемая кладовая вне квартиры, обычно в подвале или на цокольном этаже, со своим кадастровым номером и своим платежом. Мы поговорили с тремя экспертами рынка: выяснили, чем келлер отличается от подвала и обычной кладовки и как его выбрать.

Раньше, в совесткие времена с кладовкой было всё понятно, это был темный чулан, где хранились вещи, которые когда-нибудь обязательно пригодятся. А еще был подвал, сырой и темный, откуда приносили картошку и банки с заготовками. Эти помещения отдельно от квартиры не рассматривались и, как правило, не были предметом коммерции. Теперь всё иначе: в новостройках появился келлер. Что это такое и почему покупатели вдруг заговорили о нём всерьёз, мы спросили у тех, кто строит и продаёт эти самые клеллеры.

Чем келлер отличается от подвала и от кладовки

 Илья Линник, председатель правления ГК RESPECT и генеральный директор ЖК «Моменты.Repino», говорит прямо: «Главное отличие келлера от подвала и кладовки (если под кладовкой понимать помещение внутри квартиры) — правовой статус».

Подвал, по его словам, относится к общему имуществу дома, там идут общедомовые коммуникации, а нормального света и вентиляции нет. Келлер он описывает как изолированное помещение с отдельным входом и «сухим контуром». Главное, что у него есть собственный кадастровый номер и он считается отдельным объектом недвижимости.

Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости Asterus, продолжает эту мысль с бытовой стороны. Келлер можно оформить в частную собственность отдельно от квартиры, и платить за него приходится тоже отдельно. Кладовку владелец оплачивает в составе квартплаты, а за келлер приходит свой платёж, и метры в нём, по словам Татьяны, часто обходятся дешевле.

Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы», добавляет важную деталь: пользоваться келлером можно после оформления прав на него и сдачи дома в эксплуатацию. Покупка до того остаётся покупкой на бумаге.

Зачем он понадобился

Теперь понятно, что это такое, и остаётся вопрос, откуда такой спрос. Илья Линник отвечает коротко: «Сокращение площади квартир — главный драйвер спроса на келлеры». Девелоперы комфорт- и бизнес-класса убирают длинные коридоры и делают кухни-гостиные, а расплачиваются за это кладовками и гардеробными.

Татьяна Хлебалина видит ту же картину из окна управляющей компании. «Проблема хранения вещей в городах стоит довольно остро», — говорит она. Не в каждой квартире вообще есть кладовая, а если есть, то маленькая: зимнее спортивное снаряжение, шины и велосипеды в ней не поместятся.

Алексей Артошин подводит итог одной фразой: «Объем вещей у семьи остается прежним, а разместить их дома становится сложнее». И в этом, пожалуй, весь секрет келлера.

Хранят в келлер то, что нужно в быту, но не каждый день: сезонные вещи, сменную резину, чемоданы и инструменты, дачные принадлежности и заготовки, а ещё то, что раньше хранили на антресолях: «бабушкины сервизы и елочные украшения».

Есть и региональные истории Так в проекте «Главстрой Регионы» в Южно-Сахалинске келлеры предусмотрены в том числе для сезонного спортивного инвентаря: лыж, сноуборда, саней и одежды для рыбалки. На юге в келлерах хранят велосипеды, на Сахалине  удочки.

Что туда нельзя и кто за этим следит

Раз речь о хранении, возникает следующий вопрос: можно ли поставить туда вообще всё. Нельзя. «Ограничения есть, но они вполне логичные», — говорит Татьяна Хлебалина. Правила задаёт управляющая компания или застройщик, и они опираются на нормы пожарной безопасности: под запретом легковоспламеняющиеся жидкости (керосин, бензин), взрывоопасные вещества, пиротехника и газовые баллоны.

Алексей Артошин замечает, что и туристическое снаряжение нужно хранить без топлива и газовых картриджей для горелок. Общие проходы и доступ к инженерным системам должны оставаться свободными, и вещи не должны их перекрывать.

Татьяна Хлебалина называет ещё одну тонкость, о которой в рекламе обычно молчат: от вентиляции в хранилище зависит, можно ли держать там вещи, боящиеся сырости. Узнать про это лучше заранее, чем после первой зимы.

В келлерах элитных ЖК есть условия даже для хранеия дорогих шуб.

Следит за порядком управляющая компания: проводит проверки и напоминает жителям о регламенте. Илья Линник добавляет, что за нарушение правил предусмотрены меры вплоть до расторжения договора эксплуатации. Алексей Артошин уточняет, кто за что отвечает: собственник за содержимое кладовой, а государственный надзор осуществляет МЧС. Эти правила действуют и тогда, когда келлер сдают в аренду.

Когда покупать

К аренде мы ещё вернёмся, а пока про момент покупки. Здесь эксперты на редкость единодушны: чем раньше, тем лучше. Татьяна Хлебалина и Илья Линник говорят, что на старте продаж застройщик выставляет келлеры дешевле, чем после сдачи дома.

Эксперт объясняет почему: девелоперу важно продать такую площадь вместе с квартирами, ещё на этапе котлована или возведения этажей. Заодно покупатель выигрывает в выборе, по словам Ильи, он может сам определить площадь келлера и его расположение относительно квартиры.

Татьяна Хлебалина напоминает о том, что девелоперы иногда дают пакетные скидки, когда квартира продаётся вместе с келлером, а порой он вообще идёт в подарок. По её словам, келлер, купленный вместе с квартирой по ДДУ и включённый в общий договор, получает ипотечную ставку для жилья.

Алексей Артошин призвал быть осторожнее со сроками и деньгами: к сдаче дома подходящие предложения могут уже разойтись, а размер экономии зависит от проекта и условий продажи.

Можно ли на этом заработать

Низкий порог входа заставляет многих смотреть на келлер как на вложение, и мнения экспертов здесь расходятся. Татьяна Хлебалина осторожна: «У каждого из этих активов своя ниша – сравнивать их напрямую сложно». Но шанс, по её словам, у келлера есть: «Место для хранения может иметь более высокую доходность в краткосрочной перспективе – за счет арендаторов». Машино-место зато выигрывает в стабильности спроса.

Илья Линник смотрит иначе. Машино-место, по его мнению, понятнее и ликвиднее, его проще сдать и быстрее продать. А келлер, говорит он, «покупают для себя, чтобы капитализировать комфорт собственной квартиры». При этом он уверен, что келлер повышает привлекательность квартиры при перепродаже.

Алексей Артошин напоминает, кто будет вашими арендаторами: потенциальные клиенты преимущественно жители того же дома или комплекса. Доходность зависит от арендной платы, расходов на содержание и простоев. Сравнивать келлер и машино-место, по его словам, можно только в рамках одной локации.

Не стоит забываать и о налоговой арифметике. Татьяна Хлебалина напоминает, что нежилое имущество облагается налогом по повышенной ставке: 0,5% от кадастровой стоимости против 0,1% для жилья. Налоговый вычет на покупку на келлер не распространяется.

Что с ценами

Судя по данным из открытых источников, цены на келлеры в Москве выросли заметно, а покупают их реже.

По данным «Метриума», которые приводит «РИА Недвижимость», за январь–август 2026 года средняя цена келлера в новостройках Москвы выросла на 20%, до 1,45 млн рублей. За тот же период, по данным «РИА Недвижимости», заключили 6,6 тыс. сделок — на 23% меньше годом ранее. Предложение келлеров также сократилось: с 10,5 тыс. до 8,7 тыс. лотов.

Оценки агентств расходятся: в зависимости от выборки и границ города средний лот оценивают в 1,2–1,6 млн рублей. По данным Ricci на май 2026 года, келлер комфорт-класса стоит около 0,9 млн рублей, бизнес-класса — 1,4 млн, премиум-класса — 1,9 млн, а в делюксе — до 13,8 млн рублей. Разброс между самым дешёвым и самым дорогим лотами — почти 60 раз: от 349 тыс. до 20,8 млн рублей.

Илья Линник называет цифры скромнее: в комфорт-классе от 200–300 тыс. руб., в бизнес-классе от 500 тыс. до 1,5 млн руб., машино-место в том же проекте от 1,2 до 5 млн руб.

Для сравнения с арендой: по оценкам экспертов, бокс для хранения стоит 6,5–8 тыс. руб. в месяц, то есть 76–95 тыс. руб. в год. Келлер комфорт-класса за около 0,9 млн руб. окупится такой арендой примерно за 10–12 лет, без учёта налога и содержания.

Покупаем келлер: чек-лист

Что проверить до сделки:

• Есть ли у помещения собственный кадастровый номер и оформлено ли оно как отдельный объект.
• Оформлены ли права и сдан ли дом в эксплуатацию: пользоваться келлером можно только после этого.
• Входит ли келлер в ДДУ на квартиру и распространяется ли на него ипотечная ставка.
• Есть ли пакетная скидка при покупке с квартирой.
• Что вы собираетесь хранить: от этого зависят площадь и ограничения, а топливо, газовые баллоны и пиротехника под запретом.
• Какие габаритные ограничения в регламенте управляющей компании и свободны ли проходы и доступ к инженерным системам.
• Какая в хранилище вентиляция, особннео важно это, если ваши вещи боятся сырости.
• Можно ли выбрать площадь и расположение келлера относительно квартиры, пока дом строится.
• Сколько составят налог 0,5% и отдельный платёж за содержание: вычет на келлер не распространяется.
• Если келлер берут под аренду: кто в комплексе будет арендатором, какие там машино-места и как выглядит расчёт в рамках одной локации.

Антресоль в подвале и кладовка с кадастровым номером стали новым ответом на очень старый вопрос о том, куда девать вещи, которые не негде хранить в квартире. Остаётся посмотреть на цену, регламент и вентиляцию и решить, во что обойдётся такая забота о лыжах, шинах, ёлочных украшениях и бабушкином  сервизе.