Инвестиция в квартиру окупится за три года?

Срок окупаемости квартиры — главный миф на рынке недвижимости. Комментирует риэлтор Юрий Григорьев. По его словам, реальный срок возврата вложений через аренду составляет около 25 лет, а рекламные «3 года» — это лишь расчёт девелопера на рост стоимости объекта, который далеко не всегда оправдывается.

Подробно:

Откуда берутся «3 года окупаемости» от застройщика

Вероятно, в рекламе имеется в виду покупка в ипотеку. Как объясняет Юрий Григорьев, девелопер выдаёт капитализацию стоимости за окупаемость. Он подразумевает, что разница между старой и новой ценой квартиры через три года превысит размер первоначального взноса покупателя.

Однако этого не случится из-за значительной разницы между ценой застройщика и предложениями на вторичном рынке. Вопрос в том, сможет ли новостройка после сдачи вообще догнать по цене «вторичку», не то что перегнать её.

Как считается «чистая» окупаемость на практике

Для профессионального инвестора расчёт иной. «Чистая» окупаемость учитывает все затраты: коммунальные платежи, комиссию брокера, страхование имущества и гражданской ответственности, возможный простой и налоги. Индексация платежей лишь компенсирует инфляцию.

При этом дополнительные траты на отделку и обстановку плюсуются к стоимости не всегда. Практически пустые квартиры, с одним лишь кухонным гарнитуром, на удивление, тоже неплохо сдаются. Правда, новое поколение арендаторов часто предпочитает свою мебель и вряд ли выберет обстановку из абы какой мебели.

Реальный срок — 25 лет?

Всё верно. Если человек купил студию в новостройке за 12 млн и сдаёт её за 50 тысяч в месяц, то чистыми получает около 40 тысяч. Чтобы отбить стоимость квартиры, нужно 300 месяцев, или 25 лет.

По словам Юрия Григорьева, это очень консервативный вариант инвестиций. Арендная плата со временем вырастет, но не более чем на уровень инфляции, поэтому срок окупаемости не сократится. Капитализация квартиры, безусловно, увеличится, однако на долгой дистанции в условиях нестабильности весь прирост её стоимости можно потерять при продаже.

Так где же тогда прибыль?

Если квартира окупаться будет 20+ лет, то получается, что единственный способ получить прибыль — это продать дороже, чем купил. Вот только насколько сегодняшний рынок перепродажи новостроек после сдачи дома позволяет на это рассчитывать?

За последние 25 лет стоимость московской недвижимости выросла в 15,2 раза в рублях, но трижды серьёзно падала. Учитывая, что разница между ценами на первичном и вторичном рынке в отдельных случаях достигает 40%, рассчитывать на быстрый доход в ближайшие годы не приходится. В итоге инвестиция превращается в долгую историю, где аренда лишь частично покрывает затраты, а основной расчёт — на возможный рост цены при продаже в далеком будущем.

Это первый материал из серии #мнение, в которой отвечают на острые вопросы о недвижимости.