Куда инвестировать в недвижимость в 2026: стратегии, риски и ликвидность

Если у вас есть свободные деньги, выбор обычно простой: либо банковский вклад, либо недвижимость. Вклад дает понятный процент, но не спасает от инфляции и не радует гибкостью. Квартира кажется более надежным вариантом, но только если она приносит прибыль и растет в цене, поэтому важно ее правильно выбрать.

Рынок жилой недвижимости в 2026 году работает в новых условиях: ключевая ставка Банка России составляет 15%, базовая рыночная ипотека на новостройки превышает 20% годовых, а спрос в крупных городах заметно снизился. В марте в Москве зафиксировано падение продаж на 51%. В такой конъюнктуре старый подход «вкладывай в бетон» не гарантирует ни сохранения капитала, ни тем более роста. Что же делать? На наши вопросы ответили эксперты.

Какие критерии для вас сейчас главные при выборе ЖК под инвестиции?

Пресс-служба City&Malls PFM:

Ключевой критерий при выборе жилой недвижимости под инвестиции – ликвидность, которая определяется несколькими факторами.

Во-первых, локация. Не только в классическом смысле «с транспортной доступностью», также рядом должна быть развитая инфраструктура, рабочие пространства, планируется ли появление новых транспортных связей, есть ли потенциал для роста статуса района.

Если несколько лет назад можно было войти почти в любой проект на ранней стадии и рассчитывать, что рост рынка сам вытянет объект, то сейчас эта логика не работает. На фоне дорогих денег, осторожного спроса и более медленного роста цен объект должен быть сильным сам по себе.

Для инвестиций сегодня лучше работают понятные форматы: компактные и средние площади, удобные планировки, хороший этаж, нормальные видовые характеристики, отсутствие лишней «экзотики». Объекты, которые будет легко продать следующему покупателю через два-три года.

И наконец – конкурентная среда. Если инвестор заходит в проект, где в ближайшие годы планируется большой объем похожего предложения, то на выходе он рискует оказаться в длинной очереди продавцов. Поэтому выбирать нужно не просто красивый ЖК, а проект, у которого есть реальные шансы выделиться на фоне будущего предложения.

Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы»:

При выборе жилого комплекса для инвестиций сегодня важно учитывать целый ряд факторов — от локации до юридической чистоты проекта.

Близость к метро, МЦД или основным автомагистралям, наличие парков и зеленых зон, планы по развитию инфраструктуры напрямую влияют на ликвидность объекта в будущем. Стоит оценить текущее состояние локации и ее потенциал.

Не менее значима репутация девелопера. Опыт реализации предыдущих проектов, соблюдение заявленных сроков, прозрачность финансовой отчетности, отзывы покупателей снижают риски и дают определенную уверенность в успехе инвестиции. Даже самая привлекательная локация не компенсирует проблем с застройщиком, который систематически срывает сроки.

Качество самого проекта тоже имеет большое значение. Современные покупатели и арендаторы обращают внимание на эргономичные планировки, высоту потолков, качество фасадных материалов и отделки мест общего пользования.

Класс жилья должен соответствовать окружению. Премиальный комплекс в спальном районе может оказаться менее востребован, чем объект комфорт‑класса с продуманной инфраструктурой. Наличие школ, детских садов, поликлиник, магазинов и зон отдыха поблизости повышает привлекательность ЖК и его инвестиционную ценность.

Стоит ли покупать объект на стадии котлована или сейчас надежнее брать объекты ближе к сдаче?

Пресс-служба City&Malls PFM:

Раньше ранний вход часто сам по себе давал хорошее преимущество. Сейчас рынок стал гораздо более избирательным, и эта схема работает далеко не всегда.

Если инвестор консервативный, и для него на первом месте стоит сохранность капитала, то лучше смотреть на проекты со сроком сдачи на ближайший год. Там меньше неопределенности: уже понятны темпы стройки, качество продукта, реальный спрос, и срок заморозки денег короче.

«Заходить на котлован» имеет смысл, если совпадают сразу несколько факторов: сильный застройщик, удачная стартовая цена и понятный драйвер роста локации. Во всех остальных случаях дисконт на старте может не компенсировать ни ожидание, ни риски, ни будущие сложности с перепродажей.

Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы»:

Когда речь заходит о стадии покупки, нужно четко понимать свои цели и горизонт инвестирования.

Покупка на этапе котлована по‑прежнему может быть выгодной, особенно если вы планируете держать актив 3–5 лет. Приобретение квартиры ближе к сдаче минимизирует риски и позволяет быстрее выйти на рынок.

Не стоит забывать, что в текущих условиях разница в цене между начальными и более поздними этапами строительства зачастую незначительна и спрос стал чаще смещаться в сторону корпусов с высокой степенью готовности (при этом готовый вариант может оказаться даже дешевле, чем лот на старте проекта).

Топ-3 локации / ЖК, на которые вы бы обратили внимание в 2026 году

Пресс-служба City&Malls PFM:

Можно выделить такие перспективные направления, как Хорошево-Мневники. Эта локация интересна своей близостью к деловому кластеру, хорошей транспортной перспективой, а также высоким качеством городской среды.

Второе направление: территория между районами Южный порт и Печатники. Локация меняется не точечно, а системно. Бывшие промышленные зоны превращаются в полноценные городские кварталы, что создает хороший потенциал для переоценки стоимости в пользу роста.

И третья локация – отдельные точки Новой Москвы. Здесь все еще можно найти более доступный вход, при этом территория уже перестала быть отдаленной от центра. Там есть метро, развивается инфраструктура, а спрос поддерживается не только ценой, но и реальным улучшением качества жизни.

Что делать, если бюджет небольшой (до 3–5 млн). Каков минимальный порог входа?

Пресс-служба City&Malls PFM:

При ограниченном бюджете важно не покупать любую доступную недвижимость, потому что у инвестора почти нет запаса на неудачную локацию или слабый продукт. Поэтому иногда лучше взять не формально «московский адрес», а более понятный и востребованный объект в ближнем Подмосковье или в локации у МЦД, где спрос на аренду и перепродажу будет стабильнее.

Формально минимальный порог входа на рынок есть, но комфортный порог входа в по-настоящему ликвидный объект сегодня значительно выше. При небольшом бюджете инвестору особенно важно смотреть на возможность последующей продажи: кому и за какую сумму этот объект будет нужен через несколько лет.

Главный риск для инвестора в этом году — на чем можно прогореть

Пресс-служба City&Malls PFM:

Один из рисков связан с тем, что многие объекты выглядят интересными только на входе: застройщик предоставляет скидку, рассрочку, красивую презентацию. Но потом выясняется, что у объекта слабая локация, неудобная планировка, завышенная цена относительно конкурентов или слишком большой объем аналогичного предложения вокруг.

В 2026 году сильные объекты действительно сохраняют капитал и растут в цене, но слабые активы могут просто надолго зависнуть в продаже. Поэтому основной совет инвестору — покупать объект, который будет нужен следующему покупателю.

Алексей Артошин, коммерческий директор «Главстрой Регионы»:

Даже самая привлекательная локация не компенсирует проблем с застройщиком, который систематически срывает сроки.

Также важно помнить, что класс жилья должен соответствовать окружению. Премиальный комплекс в спальном районе может оказаться менее востребован, чем объект комфорт‑класса с продуманной инфраструктурой. Это тоже прямой риск для капитала: можно купить дорогой актив, который не найдет своего покупателя или арендатора.

Справка:

City&Malls PFM —компания, управляющая  коммерческой недвижимостью в Москве, основана в 2010 году в структуре Инвестиционной группы «Абсолют».

«Главстрой-Регионы»  — девелопер из группы «Базовый Элемент», основан в 2008 году. За 20 лет ввел 1,7 млн м² жилья в 50+ проектах.

Материал не является инвестиционной рекомендацией, это мнения экспертов, составленные на основе обзора рынка в марте 2026 года. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, такие решения должны приниматься взвешенно.