Как снизить платеж по ипотеке: самые интересные лайфхаки от экспертов

Любой покупатель недвижимости, ввязавшись в ипотеку, через некоторое время понимает, что расходы на оплату кредита было бы неплохо сократить. Тем более, ставки продолжают снижаться, и обидно осознавать, что ваши соседи за такую же квартиру, купленную на пару лет позже, платят банку значительно меньше. О том, какие сейчас есть возможности снизить ежемесячный платеж, читателям RealEstate.ru рассказали эксперты.

За последний год Центральный банк России понижал ставку рефинансирования 6 раз, с 10% в марте до 7,75% в декабре, что, безусловно, не могло не привести к заметному удешевлению стоимости ипотечных кредитов для покупателей недвижимости. Вопреки опасениям общества и прогнозам экспертов, которые еще в декабре 2016 года предрекали рост ставок на ипотеку из-за завершения программы господдержки, средняя стоимость кредитов – по данным АН «Бон Тон» - снизилась за год с 11,5-11,7 до 9,2-9,5 процентов.

И если новых покупателей квартир это не могло не радовать, то тем, кто приобрел недвижимость еще пару-тройку лет назад, такое развитие событий вряд ли пришлось по вкусу. Ведь стоимость жилья на рынке серьезно снизилась, и продать квартиру по той цене, по которой она была приобретена, уже оказалось невозможно, а выплаты банкам остались на прежнем уровне.  Еще сложнее смириться с ситуацией оказалось ипотечным заемщикам, которые покупали недвижимость в 2012-2013 годах, когда банки стали выдавать кредиты под 12-13 процентов годовых вместо популярных ранее 14%. И это не предел: в следующем году участники рынка недвижимости ожидают, что ипотека станет еще доступнее для граждан.

Рефинансирование: от больших – к малым

Как объясняет Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», банки зарабатывают на процентах по выданным кредитам, берут деньги у Центробанка по ключевой ставке и выдают людям  по ставке выше ключевой на 2-3%. «Если через некоторое время ключевая ставка понижается, а люди платят в соответствии с договором ипотеки, то прибыль банка вырастает, так как он может перекредитоваться в Центробанке по новой ставке. Банк может пересмотреть ставку по выданному кредиту для частного лица, но сам он это не делает и не информирует о такой возможности», - отмечает эксперт.  

Поэтому первое, о чем имеет смысл задуматься заемщику – это перекредитование под более выгодный процент. И обратиться для этого лучше не в крупные банки, а в кредитные учреждения «средней руки», которые обладают малым ресурсом на рекламу и привлечение новых клиентов, и которым гораздо интереснее выдать кредит уже хорошему заемщику другого банка под  новый процент, то есть рефинансировать его, чем искать нового.

По словам Лаврова, расходы по рефинансированию составят около 30 000 рублей, сюда войдет оценка квартиры (около 3500 рублей), страховка (около 10000 рублей), комиссия профессиональных брокеров, которые могут подобрать лучшее предложение по новой кредитной ставке, исходя из условий заемщика, и помогут сэкономить на страховке за счет грамотного выбора страховой компании. Таким образом, выгода от удачного рефинансирования кредита может составить, например, для суммы задолженности в 2800000 рубле, взятой под  11.35%, с платежом 31900 рублей, при рефинансировании под 9.25% составляет 4900 рублей в месяц, так как платеж уменьшается до 27000 рублей. Годовая выгода составляет 58800 рублей, соответственно, все расходы на операцию окупаются менее чем за год.

«Рассчитать собственную  выгоду от рефинансирования можно, умножив разницу в процентных ставках взятого и возможного кредита, а потом умножив ее на остаток задолженности», - резюмирует Николай Лавров. Эксперты компании «БЕСТ-Новострой», в свою очередь, напоминают заемщикам, что рефинансировать ипотеку имеет смысл, если разница между процентными ставками старого и нового кредита составляют от 2% годовых.

Досрочное погашение: чем раньше – тем лучше  

Итак, как же еще можно снизить свои расходы на оплату ипотечного кредита тем, кто покупал жилье на пике? Проведя рефинансирование, имеет смысл сэкономленные деньги откладывать на депозит, чтобы в дальнейшем гасить кредит частично досрочно. Например, один раз в 6 или 12 месяцев. В этом случае надо принять решение, что имеет сокращать в первую очередь – размер платежа в месяц или срок кредитования. Эксперты «БЕСТ-Новострой» рекомендуют начинать со снижения сумм регулярных выплат. Чем ниже ежемесячный платеж – тем проще заплатить его в любых форс-мажорных обстоятельствах, и не остаться в итоге без жилья. Затем имеет смысл сокращать сроки кредитования. 

Эксперты отмечают, что такие платежи максимально выгодно делать именно в первые годы после приобретения жилья в ипотеку, так как все досрочные выплаты уходят в счет оплаты основной части долга, а не процентов. Именно в это время максимальную часть ежемесячных выплат составляют проценты по займу, так что досрочное погашение уменьшает основной долг, и, соответственно, начисляемые на него проценты.

Страховка: избавляемся от ненужного

Пересмотр договора со страховщиками тоже может существенно облегчить жизнь ипотечного заемщика. Обычно это можно сделать через год после покупки жилья в ипотеку. Если при получении кредита покупатель обычно вынужден вступать в отношения с той страховой компанией, которую ему рекомендует банк, а также не может отказаться от некоторых дополнительных опций, предусмотренных комплексным пакетом для ипотечников, то через год руки у него практически развязаны. Например, можно отказаться от такой услуги как страхования титула, то есть от потери права собственности.

Учитывая, что выплаты по страховке зависят от размера кредита, и, соответственно, изменяются ежегодно, то чем раньше заемщик пересмотрит отношения со страховой компанией, тем больше сможет сэкономить в итоге. При этом эксперты компании «Метриум Групп» предупреждают, что перед изменением условий страхования имеет смысл внимательно перечитать договор с банком. Обычно такая страховка включает два важных пункта – страхование самого объекта залога, отказаться от которой заемщик не может, и страхование жизни и здоровья самого заемщика. А вот тут уже возможны варианты, главное - не переусердствовать в попытке сэкономить, чтобы не оказалось, что новая страховка идет в разрез с условиями банка. В таком случае можно «попасть» на требование досрочного погашения или увеличения процента по кредиту.  

Переезд: в область или за границу

Еще одним разумным способом сэкономить и быстрее выплатить долги по ипотеке эксперты называют переезд. Например, можно на пару лет отказаться от прекрасной новой квартиры в доме у метро, сдать ее, и снять аналогичную по площади в более отдаленном районе, или в ближнем круге Подмосковья. Если даже разница между ипотечным платежом за свою квартиру и арендованную составит 10 тыс. рублей, то это позволит в год получить дополнительно 120 тыс. рублей, которые можно откладывать на депозит, а в дальнейшем пустить на досрочное погашение.

Кстати, в последние три года москвичи, решившиеся на ипотеку и работающие на аутсорсе, предпочитают перебираться в более теплые страны. Среди лидеров «убежищ для ипотечников» – страны Балканского полуострова (Босния и Герцеговина, Сербия, Македония и Черногория), а также Турция, несмотря на напряженные отношения между странами. Аренда обойдется в больших городах этих регионах дешевле, чем в Химках или даже Люберцах, расходы на жизнь ниже, а климат мягче.

Источник: www.realestate.ru