25 миллионов за однушку с ремонтом — это хорошо?

Цена вопроса

Красивые слова про «расширение линейки» и «диверсификацию» оставим маркетологам. Считаю сам сел и разобрался по-человечески: сколько стоит и главное — стоит ли оно того.

Однушка бизнес-класса в этом районе с готовым ремонтом стоит от 22 до 28 млн рублей. Квадрат выходит в 350–450 тысяч.

Для сравнения: вторичка в том же Тушино или соседнем Строгино обойдётся в 18–24 млн.

Разница — от 3 до 5 млн. Считаю Сам, как любой нормальный покупатель, задаётся вопросом: а за что?

За готовую отделку. В релизе говорится: «Напольные покрытия с текстурой дерева в жилых комнатах, керамогранит в зонах с повышенной нагрузкой. Санузел с сантехникой и мебелью, душевая зона с высоким уровнем герметичности. Розетки и выключатели расставлены по сценариям использования, точечные светильники уже встроены. Межкомнатные двери с дополнительной шумоизоляцией».

Дорого. Но хотя бы понятно.

А если взять вторичку?

Тоже вариант. Цена ниже, плюс можно поторговаться —можно скинуть 5–10 %.

Даже если хозяева были аккуратными, всё равно придется менять. Как минимум — косметический ремонт. Это от 500 тысяч до миллиона, если повезёт. Если квартира старая или с «дизайном минувшей эпохи» — до двух миллионов. И три-шесть месяцев  стройки и плотного общения со странными людьми. Вторичку можно быстрее подготовить к сдаче, придется потратиться на ремонт, но вряд ли он занянется до 2028года. 

Сколько принесёт аренда

В СЗАО спрос на аренду есть — и у айтишников, у которых тут офисы, и у молодых семей, и у командировочных. Однушку сдают за 60–90 тысяч в месяц. Возьмём средние 75 тысяч — не самый оптимистичный, но реалистичный вариант.

Теперь считаем.

Квартира за 25 млн приносит в год 900 тысяч аренды. Это примерно 3,6 % годовых до вычета налогов и коммуналки. Не густо, но и не ноль.

Вторичка за 20 миллионов при тех же 75 тысячах в месяц даст уже 4,5 процента. В теории — ощутимо лучше.

Ипотека

Условия для себя посчитайте сами, у Считаем Сама столько корвалола нет.

Если семейная, то зачем вам однушка, а если обычная… Ну, вы и сами всё знаете.

Какие объекты есть рядом?

Считаю Сам посмотрел и другие варианты в округе.

ПИК с проектом «Тушино-2018» предлагает однушки за 18–22 млн, но с предчистовой отделкой. То есть голые стены и стяжка. Ремонт — за ваш счёт и вашими нервами. Дешевле на входе, дороже в итоге.

А101 с «Северной площадью» — 20–25 миллионов, тоже предчистовая, зато дворы без машин и современная концепция.

Ранние очереди самого Asterus в ÁЛИА — дешевле на 10–15 %, но там нет готовой отделки. Экономия на входе превращается в головную боль на полгода.

Донстрой и Крост в Строгино — это уже от 25 до 30 миллионов, премиум-класс, красиво, но для другого бюджета.

Вторичка — для тех, кто готов торговаться, не боится ремонта и хочет въехать прямо сейчас.

Что в сухом остатке

Считаю Сам не любит говорить «однозначно бери» или «однозначно не бери». Потому что в недвижимости, как и в жизни, всё зависит от того, кто ты и что тебе нужно.

Asterus ÁЛИА стоит брать, если ремонт бесит вас ещё до того, как он начался. Если вы хотите сдавать квартиру сразу, без простоев, и готовы переплатить 3–5 миллионов за удобство и отсутствие головной боли. Если для вас время дороже денег.

Вторичку или соседние проекты стоит брать, если у вас есть время и силы на ремонт. Если вы хотите сэкономить здесь и сейчас. Если вам комфортнее заплатить меньше, даже если потом придётся повозиться. Если доходность на старте для вас важнее удобства.

Золотой середины нет. Есть только ваш бюджет, ваши нервы и ваше время. Подставьте свои цифры — и решение станет очевидным.

Считаю Сам может ошибаться. У вас — другой опыт, другие цифры, другой взгляд.Пишите, спорьте, поправляйте. Чем больше голов — тем честнее разбор.

Если у вас есть свои соображения по поводу ликвидности новостроек, вы хотите вместе обдумать какой-то вариант или нашли ошибку в нашей логике или расчетах, пишите: info@realestate.ru с пометкой «Считаю сам»

#СчитаюСам #Asterus #АЛИА #ПокровскоеСтрешнево #НовостройкиМосквы #БизнесКласс

Фото: пресс-служба Asterus