Сдавать стало сложнее: как меняется рынок аренды в столицах

К весне 2026 года рынок аренды в Москве и Петербурге начал заметно проседать. Если ещё год назад собственники сдавали квартиры относительно быстро и часто без серьёзного торга, то сейчас картина сменилась: время поиска арендатора выросло, а многие владельцы жалуются, что квартира «висит». При этом проблемы не только с квартирами, но и с коммерческой недвижимостью. Изучаем, к чему это может привести.

Сдать стало сложнее

По данным платформ и риелторов, среднее время экспозиции квартир в долгосрочную аренду в Москве и Петербурге заметно выросло. Если раньше хорошую однушку или двушку в приличном районе можно было сдать за 7–14 дней, то сейчас в типичном сценарии уходит 4–6 недель, а в отдельных случаях и дольше.

В Москве ставки в массовом сегменте пока держатся, но появляются сигналы о вынужденной корректировке вниз: части собственников приходится либо снижать заявку, либо предлагать «подарки» (без депозита, гибкие даты, частичное обслуживание). В Санкт‑Петербурге давление вспыхивает в другом сегменте: спрос на дорогие квартиры в январе 2026 года упал на 39% по сравнению с декабрём 2025 года. Особенно тяжело сдаётся жильё в спальных районах и объекты средней ценовой категории.

Собственники, привыкшие к быстрому обороту, теперь звонят в агентства с одним и тем же вопросом: «Раньше сдавалось практически сразу, а сейчас приходится снижать ожидания и идти на уступки».

В сегменте стрит‑ритейла в центре Москвы ситуация ще драматичнее. По данным BAZA и CMWP, число свободных коммерческих помещений в ЦАО за первые два месяца 2026 года выросло в 1,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Ставки в отдельных точках снижались в 2–3 раза.

Яркий пример: помещение площадью 1000 кв. м, которое раньше сдавалось за 7 млн рублей в месяц, в итоге осталось за прежним арендатором за...2,6 млн рублей.

В жилом сегменте падение пока выглядит мягче: главным симптомом стал не обвал ставок, а рост времени поиска арендатора и постепенное смещение баланса сил в сторону тех, кто ищет жильё.

Как влияют налоги

Дополнительное ускорение ситуации даёт налоговая реформа 2026 года.

С 1 января базовая ставка НДС повышена с 20 до 22%, а параллельно сжимаются условия освобождения от НДС для предпринимателей на упрощённой системе и патентной системе — тех, кто обслуживает часть спроса на аренду в двух столицах.

‑ Чтобы избежать платы НДС в 2026 году, совокупный доход за 2025 год должен быть не выше 20 млн ₽.

Если лимит превышен, с 1 января 2026 года такие предприниматели и компании обязаны перейти на уплату НДС.
В 2027 году порог снижается до 15 млн ₽, а к 2028‑му — до 10 млн ₽.

Для многих небольших кафе, ресторанов, сервисных точек и ритейла это означает переход от простой налоговой модели к новой реальности: учёт НДС, дополнительная отчётность и рост налоговой нагрузки.

Принцип домино: от кафе до жилья

С ростом НДС и ужесточением порогов многие малые и средние компании вынуждены оптимизировать расходы: сокращать штат, замораживать зарплаты, отказываться от расширения и новых точек.

‑ меньше прибыли у малого бизнеса → меньше рабочих мест и сниженные доходы у сотрудников;
‑ работодатели, попавшие под НДС, экономят и на аренде помещений, и на персонале.

В итоге часть занятых, которая раньше спокойно брала в аренду жильё в столицах, становится более осторожной с крупными ежемесячными платежами, в том числе с арендной платой.

Сжатие спроса на долгосрочную аренду — следующий этап:
‑ увеличивается время экспозиции арендных квартир,
‑ собственники начинают сбавлять цену или предлагать более гибкие условия,
‑ часть владельцев, привыкших к быстрому обороту, задумывается о продаже.

Мнение эксперта

Что же делать собственнику? 

«Если квартира перестала приносить нормальный арендный доход, собственнику имеет смысл задуматься о продаже и переложить средства в более доходные инструменты.

Сейчас мы видим, что в Москве и Петербурге время экспозиции при сдаче в долгосрочную аренду заметно выросло.

Многие собственники, которые раньше сдавали жильё быстро, теперь сталкиваются с длительным поиском арендатора» — отмечает специалист по недвижимости Юрий Григорьев.

Эксперт напоминает о том, как внешние факторы — от роста НДС до слабого спроса в ритейле снижают количество желающих «купить квартиру под долгосрочную аренду как стабильный источник пассивного дохода».

То, что сегодня выглядит как «проблемыс арендой в двух столицах», вполне может стать началом больших процессов на рынке недвижимости в целом. Продолжаем наблюдать и советоваться с экспертами.

Если вы эксперт и у вас есть свое мнение, поделитесь с нами: info@realestate.ru с пометкой «Мнение эксперта»

Источник:  канал BAZA, данные аналитического центра ЦИАН и риелторских агентств (февраль–март 2026).

Читайте также: Посуточная аренда в Москве и Петербурге потеряла сверхдоходность

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru