Как начнется новый сезон на загородном рынке?

Этот год обещает быть одним из самых непростых для подмосковного рынка недвижимости. С одной стороны, на него влияют политические факторы, например, инициативы по расширению Москвы и предвыборный цикл, а с другой - внутренние особенности: изменение предпочтений покупателей, появление новых форматов и т.д. RealEstate.Ru попросил участников рынка недвижимости рассказать о том, что они ждут от нового сезона.

В общей сложности, все эксперты сошлись во мнении, что, скорее всего на рынке могут появиться новые фавориты. Реконструкция Новорижского шоссе и включение в зону «новой Москвы» поселков на Калужском и Киевском направлении дает шанс другим трассам, например, Ленинградскому и Симферопольскому шоссе. Однако в итоге это вряд ли приведет к падению цен на той же Новой Риге. Впрочем, и резкого удорожания специалисты по загородному рынку также не ожидают.

«Реконструкция Новой Риги только повысит капитализацию поселков на ней»

Игорь Заугольников, член правления RODEX Group :

- Мы ожидаем продолжения восходящего тренда, который наблюдается уже третий год и надеемся, что увидим бОльшие темпы восстановления рынка загородной недвижимости, чем в предыдущие кризисные годы. Планы по застройке «новой Москвы» пока еще не настолько конкретны, чтобы можно было четко прогнозировать, где территориально и на что именно они повлияют.

Наиболее вероятно, что строительство новых малоэтажных районов привлечет москвичей к новым форматам жилой недвижимости – многоквартирным малоэтажным домам, таунхаусам, коттеджам, расположенным в комплексно застроенных поселках.

Возможно, застройка «новой» Москвы несколько изменит представления о качественном жилье и сформирует устойчивый интерес к тем же загородным домам как месту круглогодичного проживания. А реконструкция Новой Риги только повысит капитализацию тех поселков, которые находятся на этом направлении. Временные трудности, связанные с реконструкцией, будут с лихвой покрыты укреплением интереса к Новой Риге в связи с повышением ее пропускной способности.

Уже сегодня наблюдается интерес к коттеджам в поселке «Звенигорье», который как раз находится на Новорижском направлении. В этом году делаем упор на элитном сегменте, который представлен проектом «Усадьба», расположенном на берегу Можайского водохранилища. Ожидаем, что увидим интерес к эксклюзивным архитектурным решениям и самим земельным наделам.

«Выборы не повлияют на загородный рынок: рост цен – в пределах 2 – 3 % в квартал»

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра «ОПИН»:

- В наступившем 2012 году мы ожидаем от рынка загородной недвижимости только позитивных тенденций – появления новых проектов с конкурентоспособными концепциями рядом с Москвой, роста спроса на готовое жилье, большей открытости от девелоперов. Пару лет назад на рынке появилось убеждение, что все пригодные под жилую застройку площадки без обременений и с хорошими характеристиками в радиусе 20 км от МКАД застроены либо зарезервированы владельцами на неопределенный срок.

Сейчас можно с уверенностью констатировать, что этот срок наступил, и в 2012 году именно ближайшее Подмосковье станет преобладающей географией новых проектов. Основные сегменты роста – малоэтажное загородное жилье уровня «эконом», «комфорт» и «бизнес». Эти форматы уже сейчас прочно заняли место среди бестселлеров рынка, благодаря удачному сочетанию загородного принципа организации пространства и доступной цены. Успешные проекты 2011 года в сегменте малоэтажного жилья продолжат развитие за счет новых очередей строительства. Значительная доля этих проектов будет мультиформатной, то есть сочетающими различные типы загородного жилья.

Резкого роста не ожидается, как и существенного падения. Итоги президентских выборов 2012 года уже не являются загадкой для иностранных инвесторов, поэтому сюрпризов в этой сфере не будет. При этом люди перестали ждать лучших времен и откладывать решение о покупке загородного жилья, которое сейчас все чаще становится единственным домом. В таких условиях рост цен будет сдерживаться увелчением конкуренции, поэтому в московском регионе цены на загородную недвижимость, как и в 2011 году, будут стабильными в среднем по рынку и колебаться в пределах 2-3% в квартал в зависимости от сегмента.

Более существенный рост цен произойдет в первых очередях коттеджных и малоэтажных комплексов, если подразумевается дальнейшая застройка. Наибольшая активность покупателей ожидается на таких направлениях, как Дмитровское, Минское, Варшавское и Ленинградское шоссе.

Новые проекты на Новой Риге будут переориентированы девелоперами на более отдаленный срок с расчетом на рост рынка, активно развивавшиеся до недавних пор и несколько перенасыщенные Симферопольское, Новорязанское, Горьковское шоссе будут распродавать построенные поселки, а на территории Новой Москвы рынок замрет в ожидании информации о Генеральной концепции развития.

«Мы не ждем потрясений в этом году»

Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate:

Дефицита на рынке элитного загородного жилья в ближайшие годы ждать не придется, так как спрос остается на стабильном уровне в то время, как новые проекты появляются каждый квартал.

Портрет среднестатистического объекта класса De Luxe выглядит сегодня следующим образом: средняя площадь участка составляет 27 соток, а коттеджа - 512 кв.м. Сегодня средняя цена предложения объекта недвижимости на рынке составляет 61,2 млн. руб. Средняя цена продаваемых объектов – 53,9 млн. руб. Рост стоимости квадратного метра в премиальном сегменте, как и в целом по рынку, вероятен по наиболее успешным проектам, находящихся в активной стадии развития. Мы не считаем, что реконструкция Новорижского шоссе отрицательно скажется на продажах объектов недвижимости, расположенных на данном направлении. Новая Рига и без того была лидером среди Подмосковных трасс по своим пропускным способностям. Расширение шоссе сделает его и вовсе уникальным, в связи с чем, в такие перспективы захотят вложиться еще большее число покупателей.

На период реконструкции к поселкам, расположенным на Новорижском шоссе, также можно будет проехать по Рублево-Успенскому, Ильинскому, Волоколамскому шоссе, а также по Пятницкому и Можайскому шоссе, а в поселках Villagio Estate будут приватные выезды напрямую на Рублево-Успенское шоссе. Создание «новой Москвы» также вряд ли вызовет какие-либо изменения в сегменте элитного жилья, так как застраивать его планируется преимущественно объектами эконом-класса.

«Выборы усилят активность покупателей, но только если не будет народных волнений»

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty:

- Весна – традиционно горячая пора на загородном рынке, и я думаю, что этот год не станет исключением. К началу сезона уже состоятся президентские выборы, что станет дополнительным толчком для всех тех покупателей, которые решили повременить с покупкой дома до разрешения политической «неопределенности» в стране. Основной бюджет сегодняшних сделок составляет $1-1,5 млн.

По нашим прогнозам, более крупные операции начнут заключаться уже после президентских выборов, в том случае если они пройдут предсказуемо. Однако сегодня нельзя полностью исключить политические риски: если страну охватят акции народных протестов, то это, безусловно, негативно скажется на всем рынке недвижимости. 

С нашей точки зрения в этом сезоне «выстрелит» Пятницкое шоссе. Тотальное улучшение транспортной инфраструктуры трассы в том числе за счет того, что к концу года правительство обещает открыть станцию метро «Пятницкое шоссе», а также благодаря работам по реконструкции дороги, положительно скажется на интересе покупателей, и сделает ее одной из самых удобных в Подмосковье. 

В свою очередь, ремонт на Новой Риге не так скажется на рынке, так как эта уникальная трасса, и она каждое лето ремонтируется: то там расширяют мосты, то делают дополнительные съезды, то меняют полотно. Не было ни одного года, чтобы она «ехала» в свою полную мощность. Ежегодный ремонт этого заколдованного шоссе не мешает ему удерживать лидирующие позиции в рейтинге самых востребованных трасс Подмосковья, и я думаю очередной ремонт не изменит картины.

«Рынком будут рулить новые форматы»

Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад»:

Таким количеством «вызовов», как в 2012 году загородный рынок недвижимости в Подмосковье не мог похвастаться давно. С одной стороны, предвыборный цикл неизменно оказывает влияние, потому что большая часть коттеджной застройки неизменно относится к премиальному сегменту, в котором политические риски гораздо более чувствительны, чем в экономклассе.

Даже при кажущейся несменяемости элит на самом верху на более низовых уровнях власти выборы всегда очень серьезно сказываются. С другой стороны, решение о расширении Москвы практически вымыло с рынка проекты на популярных Калужском и Киевском шоссе, и пока не пройдет переходный период, не только покупатели не будут спешить со сделками, но и девелоперы вряд ли будут запускать масштабные проекты. Еще одним «вызовом» называют реконструкцию Новорижского шоссе, пропускная способность которого будет снижена на ближайшие три года. Однако это как раз я не считаю серьезным испытанием для рынка — все-таки реконструкция трассы приведет к будущей увеличению капитализации проектов, расположенных на ней.

Гораздо более серьезный вызов — это изменение самого рынка, который вышел на некий новый уровень во многом благодаря кризису, а также переменам в покупательском спросе. С этой точки зрения наверняка вырастет популярность новых форматов загородной недвижимости, например, многоквартирных проектов на популярных трассах.

Подготовил Алексей Лоссан