Аналитики «Метриум» совместно с девелоперской компанией SIS Development рассчитали индекс ипотечного платежа на основе данных Росстата, Единой информационной системы жилищного строительства и собственных ценовых обзоров. За основу взяли домохозяйство из двух человек, первоначальный взнос 20% и срок кредита 25 лет. Сравнивались три точки: июнь 2021, 2025 и 2026 годов.
Как менялась ставка
В июне 2021 года средняя ставка по ипотеке составляла 8,1%. Квартира стоила 5 млн руб., зарплата двух заёмщиков — 58,8 тыс. руб. в месяц на человека. Ежемесячный платёж на кредит в 4 млн руб. равнялся 30,9 тыс. руб., или 26% дохода семьи.
К июню 2025 года ставка поднялась до 25%. Цена квартиры выросла до 9,7 млн руб., зарплата — до 103,2 тыс. руб. Кредит в 7,8 млн руб. давал платёж 161,9 тыс. руб. в месяц. Это уже 78% совокупного дохода двух человек.
К июню 2026 года ставка снизилась до 18,7%. Квартира подорожала до 10,8 млн руб., зарплата — до 109,1 тыс. руб. Ежемесячный платёж уменьшился до 136,2 тыс. руб., но доля в доходе осталась на уровне 62%. Это означает, что один из двух работающих в семье отдаёт всю зарплату на ипотеку, а второй — больше половины.
Москва: выше и быстрее
В столице динамика оказалась острее. В июне 2021 года квартира в массовых новостройках стоила 13 млн руб., зарплата составляла 109,3 тыс. руб. на человека. Ежемесячный платёж при ставке 8,1% был 81,1 тыс. руб. — 37% от дохода двоих.
В 2025 году ставка достигла тех же 25%, цена выросла до 16,9 млн руб., зарплата — до 177 тыс. руб. Платёж взлетел до 282,3 тыс. руб., или 80% дохода двух москвичей.
В 2026 году при ставке 18,7% квартира в среднем продавалась уже за 20,8 млн руб. Зарплата поднялась до 196,8 тыс. руб. Ежемесячный платёж опустился до 262,5 тыс. руб., но доля в доходе осталась на уровне 67%. За пять лет нагрузка выросла примерно вдвое, а в пиковом 2025 году была ещё выше.
Почему не подешевело
«Рост цен на жильё — объективное отражение роста себестоимости строительства, — говорит Станислав Банников, коммерческий директор «Плато Девелопмент». — Затраты на материалы, логистику и фонд оплаты труда увеличиваются. Девелоперы несут повышенную процентную нагрузку по проектному финансированию: ставки по кредитам, запущенным во втором полугодии 2025-го и в первом полугодии 2026 года, достигают 14–18%».
В условиях слабого спроса застройщики не могут быстро компенсировать издержки за счёт объёмов продаж, что также закладывается в цену квадратного метра. В «старой» Москве предложение в массовом сегменте за год сократилось более чем вдвое. В существующих объектах значительная часть малогабаритных квартир уже раскуплена. Образовавшийся дефицит доступных лотов толкает цены вверх.
Индекс нагрузки
Аналитики «Метриум» рассчитали индекс, где 100 пунктов соответствуют рекомендованной доле платежа в 35% от дохода. В России этот индекс вырос с 75 пунктов в 2021 году до 224 в 2025-м и снизился до 178 в 2026-м. В Москве динамика более резкая: со 106 пунктов до 228 в 2025-м и до 191 в 2026-м.
Иными словами, сейчас средняя московская семья платит по ипотеке почти в два раза больше той доли, которую финансисты считают комфортной.
Что дальше
«Даже снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, начавшееся в 2026 году, пока не компенсирует рост цен на жильё, который опережает рост доходов, — резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор «Метриум». — Доступность ипотечного кредитования находится на исторически низком уровне. Возврат к показателям 2021 года потребует либо радикального снижения ставок, либо существенного роста реальных доходов, либо коррекции цен на жильё».
Заключение
За пять лет доля ипотечного платежа в доходе семьи выросла более чем вдвое как в целом по России, так и в Москве. Снижение ставок в 2026 году улучшило ситуацию по сравнению с кризисным 2025-м, но не вернуло доступность жилья даже к уровню 2021 года. Рост цен на квартиры продолжает обгонять зарплаты, а предложение доступного жилья в столице сокращается. В этих условиях восстановление прежней доступности ипотеки выглядит задачей не на один год.
Иллюстрация: Кутузов Сити 1
