Почему платёж оказался выше зарплаты
Весной 2026 года средняя зарплата в России, по данным Росстата, достигла 109 тыс. руб. — на 11% больше, чем год назад.
Этого роста, однако, оказалось недостаточно. Средний платёж по рыночной ипотеке на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках, по расчётам портала Сравни.ру, составил 110 тыс. руб. Расчёт исходил из следующих параметров: срок 20 лет, ставка 20% годовых, первоначальный взнос 20%, стоимость квартиры — 8,1 млн руб.
В среднем по стране ипотечный платёж почти сравнялся со средней зарплатой. Но за этой почти незаметной разницей скрывается большой разброс: в одних городах доход превышает платёж, а в других ипотека обходится существенно дороже зарплаты.
Три города, где ещё можно вписаться в ипотеку
Только в трёх из шестнадцати крупнейших городов средняя зарплата превышает ежемесячный платёж.
В Красноярске — 117 тыс. руб. дохода против 89,7 тыс. платежа. Запас прочности — 24%.
В Волгограде — 72,6 тыс. против 66,6 тыс. Плюс 9%.
В Екатеринбурге — 94,8 тыс. против 91,1 тыс. Плюс 4%.
В Новосибирске показатели сравнялись: 92,4 тыс. руб. на обеих чашах весов.
В остальных — либо жить, либо платить кредит
В остальных городах ежемесячный платёж перекрывает зарплату.
В Москве — 292,2 тыс. руб. выплат против 196,8 тыс. дохода. Разрыв в 33%.
В Санкт-Петербурге — 144,1 тыс. против 128,5 тыс. Минус 11%.
В Казани разрыв максимальный: 163,1 тыс. руб. платежа при зарплате 98,3 тыс. Минус 40%.
В Нижнем Новгороде платёж на четверть выше дохода. В Челябинске — на 7%, в Уфе и Омске — на 10%, в Краснодаре и Петербурге — на 11%.
Льготная ипотека: легче, но не для всех
По льготным программам картина иная. В Москве и Петербурге лимит — 12 млн руб., ставка около 6%. Платёж при максимальной сумме кредита — 60–70 тыс. руб. В Москве это 35% от средней зарплаты, в Петербурге — 47%.
В регионах средний платёж по льготной ипотеке — 40–50 тыс. руб. Но и зарплаты там ниже: доля расходов превышает половину дохода.
Ипотека больше не для одного дохода
Если ежемесячный платёж по кредиту сопоставим с зарплатой или превышает её, ипотека перестаёт быть инструментом для покупателя с одним средним доходом. Она становится продуктом для семей с двумя зарплатами, заёмщиков с доходами выше средних, покупателей с крупным первоначальным взносом или тех, кто может рассчитывать на финансовую помощь родственников.
В этом смысле проблема не только в высокой ставке. Сам механизм ипотечной покупки жилья всё сильнее отрывается от обычного дохода наёмного работника. Средняя зарплата растёт, но стоимость квартиры и стоимость кредита растут быстрее. В результате человек формально может получить одобрение банка, однако фактически не располагает достаточным доходом для безопасного обслуживания долга.
Ипотека при этом не исчезает. Она продолжает работать как способ:
- купить жильё тем, у кого уже есть значительные накопления;
- объединить доходы двух супругов или нескольких созаёмщиков;
- приобрести квартиру с помощью материнского капитала, субсидий или финансовой поддержки семьи;
- зафиксировать цену квартиры при ожидании дальнейшего роста стоимости жилья;
- использовать рассрочку, трейд-ин или продажу имеющейся квартиры в качестве части сделки.
Но для массового покупателя ипотека всё чаще перестаёт быть самостоятельным решением жилищного вопроса. Без льготной ставки, большого первоначального взноса, семейного дохода или дополнительных источников денег кредит не закрывает разрыв между ценой жилья и зарплатой.
Идея ипотеки не исчезла, но изменилась
Сама идея ипотеки не профанирована: кредит по-прежнему позволяет приобрести жильё сегодня и выплачивать его стоимость в течение многих лет. Однако изменилась её роль на рынке.
Раньше ипотека в массовом сегменте воспринималась как механизм, который превращает будущие доходы семьи в возможность купить квартиру сейчас. Теперь в значительной части городов она требует уже имеющегося финансового ресурса: крупного взноса, высокой зарплаты или поддержки семьи.
Получается парадокс: ипотека должна помогать покупателю накопить жильё через регулярные платежи, но при нынешних ставках и ценах сама становится доступной преимущественно тем, кто уже обладает заметной платёжеспособностью.
Мнение эксперта
Ольга Хасанова, генеральный директор премии Urban: «Для большинства россиян рыночные ипотечные ставки — неподъемное бремя для семейного бюджета даже с учетом всех возможных льгот. В свете таких расчетов неудивительно, что девелоперы переориентируются на премиальный сегмент, сокращая доли жилья комфорт- и бизнес-класса, где традиционно была высока доля ипотечных сделок. На текущий момент стабильнее спрос в высокобюджетных классах новостроек, где рассрочки отчасти восполняют отсутствие субсидированной ипотеки».
Застройщики уже перестраивают портфели. Массовый сегмент теряет ипотечного покупателя, премиум — напротив, чувствует себя увереннее.
Что это означает для рынка
Поэтому корректнее говорить не о полном исчезновении ипотеки, а о сужении её массовой функции. Она сохраняет значение для платёжеспособного спроса, но хуже выполняет роль инструмента доступности жилья.
Для девелоперов это означает необходимость продавать квартиру не только через классический кредит. В ход идут рассрочки, субсидированные ставки, скидки при увеличении первоначального взноса, семейные программы и различные схемы комбинирования источников финансирования.
Но если рыночная ипотека требует платежа выше средней зарплаты, то вопрос уже стоит не только так: «Сколько людей готовы взять кредит?» Важнее другое: сколько семей способны обслуживать его без постоянного привлечения дополнительных денег?
Именно здесь проходит граница между ипотекой как рабочим инструментом и ипотекой как формальной возможностью, которой большинство покупателей не может воспользоваться.
