Москва переориентируется на бизнес-класс в новостройках

Бизнес-класс занял почти 60% рынка

Первичный рынок недвижимости Москвы продолжает смещаться в сторону более дорогих сегментов. По данным аналитической службы агрегатора новостроек Redcat, сегодня на бизнес-класс приходится 59,4% всего объема предложения в старых границах столицы. Доля комфорт-класса, напротив, сократилась до 19,7%.

Этот разрыв стал следствием структурных изменений, наблюдаемых последние несколько лет. Девелоперы все реже выводят в центр и ближайшие районы массовое жилье, уступая место проектам с более высокой маржинальностью.

Дороже и дальше: география предложения

Основной объем экспозиции в бизнес-классе традиционно тяготеет к престижным локациям. Лидером по объему предложения выступает Южный административный округ, где сосредоточено 18,2% всех лотов сегмента. Доля СЗАО составляет 17,9%, Западного округа — 16,8%, а Северного — 12,3%. В совокупности эти четыре округа формируют основу рынка.

На противоположном полюсе находится центр: в ЦАО сосредоточено лишь 2,2% экспозиции бизнес-класса. В ЮЗАО этот показатель составляет 6%, в СВАО — 7%.

«РГ-Девелопмент», работающий в том числе в САО, отмечает высокий интерес к готовым и строящимся объектам в районах с развитой инфраструктурой. Среди ключевых проектов компании в этом округе — полностью готовый ЖК «Петровский парк II» рядом со станцией метро «Динамо» и ЖК «Михалковский» с выходом к парку и прудам. Особенностью последнего стал редевелопмент территории бывшей фабрики с сохранением исторических зданий.

В комфорт-классе расклад иной. Здесь почти четверть объема (24,1%) приходится на САО, на втором месте Восточный округ (17,9%), замыкает тройку ЮВАО (16,9%). Самые скромные объемы доступного жилья зафиксированы в СЗАО (5,0%), ЗелАО (5,2%) и ЮАО (5,4%).

Цены растут быстрее инфляции

Стоимость квадратного метра в бизнес-классе продолжает уверенный рост. Средний показатель по Москве сейчас составляет 608,3 тыс. руб. За год цена прибавила 15,2%, а если сравнивать с концом 2023 года, рост достигает 39%.

Традиционно самый дорогой метр — в Центральном округе, где он обходится в 900,1 тыс. руб. На второй строчке ЗАО с ценой 672,2 тыс. руб., на третьей — САО (636,4 тыс. руб.). При этом наиболее доступные лоты бизнес-класса аналитики фиксируют в СВАО (503,0 тыс. руб.) и ВАО (525,6 тыс. руб.).

В комфорт-классе ценовая динамика мягче, но тоже заметна. Средняя цена сейчас составляет около 425,7 тыс. руб. за кв. м. Годовой прирост — 12,7%, за 2,5 года цены подросли на 28,7%. Парадоксально, но самый дорогой комфорт-класс предлагается в ЮВАО — 576,5 тыс. руб. за «квадрат», что сопоставимо с бюджетными вариантами бизнес-сегмента. Самые доступные варианты — в ЗелАО (320,3 тыс. руб.) и СЗАО (341,6 тыс. руб.).

Сдвиг структуры: комфорт уступает позиции

Наиболее наглядно тренд на «облагороживание» рынка виден в динамике вывода новых корпусов. В 2022 году на бизнес-класс приходилось лишь 28% всех новых корпусов, тогда как комфорт-класс занимал 53%. К 2025 году ситуация зеркально изменилась: доля «бизнеса» выросла до 52%, а «комфорта» упала до 31%.

В 2026 году статистика пока показывает иную картину (32% и 35% соответственно), однако аналитики связывают это с регулярным выводом корпусов от Фонда реновации, объемы которых в каждом отдельном случае невелики.

Алексей Деникин, руководитель аналитической службы Redcat: «Рынок движется в сторону удорожания. Мы видим, как доступный сегмент выдавливается из старых границ Москвы. Еще в 2021 году на бизнес-класс приходилось 48,5% всех выставленных квартир, а на комфорт — 39%. Сейчас разрыв превысил 40 процентных пунктов, и это не случайность, а устойчивый тренд».

Первичный рынок Москвы окончательно перешел в фазу доминирования бизнес-класса. Это выражается не только в цене квадратного метра, но и в географии предложения: доступное жилье концентрируется в периферийных округах или представлено точечными проектами реновации. При сохранении текущей динамики доля комфорт-класса продолжит сокращаться, а средняя цена в сегменте «бизнес» может преодолеть отметку в 650 тыс. руб. за кв. м уже до конца года.

 P. S: Впрочем, доминирование бизнес-класса в объёмах предложения не означает, что покупателям предлагают просторные квартиры. Как недавно подсчитали аналитики «Метриум», именно в этом сегменте сейчас продаётся больше всего студий — 55% всего предложения такого формата. То есть дорогое жильё в Москве становится не только массовым, но и компактным.

Иллюстрация: ЖК «Петровский парк»

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru 

Подписывайтесь на наш канал