Люди устали от коробок

Мнение эксперта: архитектор рассказал о том, зачем жильцам вертикальные парки и умные фасады.

Максим Долгов, основатель мастерской DA, объясняет, почему архитектура сегодня становится не просто оболочкой здания, а главным инструментом влияния на стоимость жилья и качество жизни.

Рынок недвижимости в крупных городах подошел к рубежу, где метраж и локация перестают быть гарантией быстрых продаж. Покупатели, особенно те, кто берет квартиру в ипотеку на долгие годы, все чаще обращают внимание не только на планировку, но и на то, что их ждет за пределами квартиры: как устроен двор, что находится на первых этажах и можно ли выйти погулять, не утыкаясь в забор или парковку.

От квадратных метров к качеству среды

Максим Долгов работает на рынке жилой архитектуры не первый год и последнее время наблюдает системные изменения в поведении покупателей. Если раньше человек выбирал квартиру исходя из трех параметров — расположение, общая площадь и красивый фасад на рендере, — то сегодня запросы стали сложнее.

«Несколько лет назад ключевыми аргументами продаж были локация, метраж и фасадная эстетика. Сегодня на первый план выходит качество архитектурной среды в целом», — констатирует Долгов.

Под средой архитектор понимает совокупность вещей: как устроены первые этажи, есть ли там жизнь, можно ли выйти во двор и не чувствовать себя в каменном мешке, работают ли общественные пространства внутри комплекса. По его словам, архитектура сегодня берет на себя функции, которые раньше ей не свойственны: она формирует социальные связи, влияет на физическое и ментальное состояние жильцов и в конечном счете определяет, насколько быстро квартира будет продана и сколько будет стоить на вторичном рынке.

Город, растущий вверх: как не сойти с ума в высотке

Плотность застройки в мегаполисах продолжает расти, и это объективная реальность: земля дорогая, строить вширь некуда. Вопрос в том, как сделать так, чтобы жизнь на 40-м этаже не превращалась в испытание психики.

Долгов предлагает смотреть на высотное строительство через концепцию «вертикального города». Речь идет о том, чтобы выносить общественные пространства на разные уровни здания. Пешеходные маршруты, зоны отдыха, зелень — все это может находиться не только во дворе, но и на стилобатах, террасах и даже крышах.

«Пешеходные маршруты поднимаются с уровня земли на стилобаты, соединяются с зелеными террасами, площадками для коворкинга и ритейлом. Этот подход повышает коммерческую эффективность земли, создает живую среду и визуально разгружает плотную застройку», — поясняет архитектор.

Параллельно, добавляет он, развивается идея «пятиминутного города» — когда все базовые сценарии жизни умещаются в шаговой доступности внутри территории жилого комплекса. Гибкие планировки и трансформируемые зоны становятся ответом на гибридный формат жизни, где работа, отдых и личное пространство существуют рядом.

Принимая во внимание доводы спикера, стоит отметить, что массовое жилищное строительство пока движется по другому пути. Реальность спальных районов мегаполисов такова, что большинство новостроек продолжают расти вверх без оглядки на «вертикальные парки» и многоуровневые общественные пространства. Человейники по 60 этажей с панорамными окнами на жизнь соседей — так выглядит предложение, доминирующее на рынке. Идеи Долгова в этом контексте выглядят скорее как образ желаемого будущего, чем как описание текущего положения дел. Сам архитектор это понимает, но настаивает: тренд уже сформирован, и девелоперы, которые его игнорируют, рискуют проиграть в долгой дистанции.

Рационализм вместо показной роскоши

Еще один важный тренд, который фиксирует Долгов, — отказ от внешней сложности в пользу вдумчивых инженерных решений. Архитектура, по его словам, становится осмысленной и тактильной.

«В противовес показной сложности возобладал принцип осмысленного рационализма. Он проявляется в инвестициях в качественные материалы, продуманные инженерные решения и технологическую начинку, которые обеспечивают долгосрочную экономию на эксплуатации», — говорит Долгов.

Использование натурального камня, фактурного бетона, необработанного металла создает ощущение подлинности и связи с природой. Но дело не только в эстетике: хорошие материалы дольше живут, меньше требуют ремонта и в итоге экономят деньги жильцов.

Особое внимание архитектор советует обращать на нижние этажи здания. Панорамное остекление первых этажей, ритейл по периметру, качественное благоустройство без барьеров — все это формирует дружелюбную городскую среду.

«Архитектура стремится к визуальной легкости, используя консоли и остекление для эффекта "парящих" объемов, что психологически снижает давление плотной городской среды», — добавляет Долгов.

При всем уважении к мнению профессионала, хочется напомнить, что и здесь тоже есть разрыв между теорией и практикой. Те самые первые этажи с панорамным остеклением в реальных проектах нередко годами стоят пустыми — арендаторы не спешат заходить, а управляющие компании не готовы снижать ставки. Вместо обещанных кофеен и бутиков часто появляются сетевые магазины со стандартным глухим дизайном, либо просто заклеенные белой пленкой витрины. Архитектура предлагает форму, но наполнить ее жизнью удается не всегда.

Зеленые технологии и цифровая гигиена

Отдельный блок — экологичность и технологии. Здесь, по наблюдениям архитектора, рынок тоже движется в сторону конкретики. Экологичность перестает быть просто маркетинговым тезисом и обретает инженерные очертания.

«Это включает использование низкоуглеродных материалов, таких как переработанный бетон и сертифицированная древесина, внедрение замкнутого цикла водоснабжения и энергогенерации на базе тепловых насосов и солнечных панелей», — перечисляет Долгов.

Зеленая инфраструктура — фасадные живые фермы, эксплуатируемые кровли — выполняет уже не декоративную, а климатическую функцию, улучшая микроклимат территории. Параллельно развиваются системы «умного дома» и телеметрии, которые позволяют жильцам персонализировать климат, безопасность и расход ресурсов. Долгов называет это формированием «цифровой гигиены пространства».

Насколько это все доступно обычному покупателю? Редкция настроена скептически, сегодня подобные технологии в полном объеме встречаются скорее в бизнес-классе и выше. В массовом сегменте «умный дом» часто сводится к приложению для домофона, а экологичность — к пластиковому контейнеру для раздельного сбора отходов во дворе. Но Максим Долгов уверен: проникновение этих решений в массовый сегмент — вопрос времени и конкуренции.

Жилой комплекс как сервис

Пожалуй, самый интересный тезис Долгова касается трансформации самого понятия «жилье». Современный жилой комплекс, по его мнению, все больше напоминает сервисный продукт.

Лобби превращается в многофункциональный хаб, где можно работать, принимать гостей или просто отдыхать. Появляются помещения для спорта, семейных мероприятий, зоны тишины и медитации. Долгов говорит о тренде на wellness-архитектуру, которая рассматривает жилье как среду для физического и ментального восстановления.

«Это отражается в проектировании рекреационных маршрутов внутри территории, создании специальных зон тишины и медитации, а также в интеграции водных элементов, которые становятся важной частью архитектурной концепции. Происходит поворот к средовому проектированию, в котором природа доминирует над рукотворными формами», — заключает архитектор.

Что это значит для рынка

Если резюмировать все сказанное архитектором, можно сказать следующее. Покупатель, особенно ипотечный, входящий в проект на долгие годы, хочет предсказуемого качества жизни. Он готов платить за комфорт, здоровье и возможность реализовывать разные сценарии — от работы до отдыха — не выезжая за пределы своего района или даже квартала.

«Все эти факторы конвертируются в финансовые показатели, влияют на скорость продаж, премиальность стоимости квадратного метра и лояльность конечного потребителя. Покупатель готов инвестировать в качество жизни, здоровья и социальный капитал», — резюмирует Максим Долгов.

По его словам, архитектура сегодня утверждается в роли стратегического драйвера, который формирует экономику недвижимости и задает новые стандарты для всей строительной отрасли. Рынок, судя по всему, с этим согласен: проекты с продуманной средой действительно продаются быстрее и с меньшим дисконтом. Остальным придется либо подтягиваться до новых стандартов, либо конкурировать ценой. И пока одни девелоперы осваивают вертикальные парки и умные фасады, другие продолжат строить человейники — просто потому, что на них пока есть спрос. Вопрос в том, как долго это продлится.

Иллюстрация: Nano Banana

Кстати, у нас можно выбрать новостройку

Подписывайтесь на наш канал