На рынке новостроек скопилось 1,5 млн непроданных квартир

В России сейчас строят 119,7 млн квадратных метров жилья. Но к весне 2026 года покупатели разобрали только треть от этого объёма. Остальное — больше 80 млн «квадратов», или примерно 1,5 млн квартир — пылится в ожидании хозяев. В деньгах это около 17,7 трлн рублей, сумма, которой хватило бы на бюджет нескольких крупных регионов. Для строительных компаний это означает одно: деньги на эскроу-счета заходят медленно, а проценты по кредитам, взятым на стройку, набегают быстро.

Предложение растёт быстрее продаж

Российский рынок новостроек оказался в ситуации, когда объём строительства увеличивается на фоне сокращения спроса. Сейчас в стране возводится 119,7 млн кв. м жилья — больше, чем годом ранее, когда показатель составлял 117,5 млн кв. м.

По данным «Дом.РФ», к весне 2026 года продано только 32% строящегося жилья. Остальные 68% — это более 80 млн кв. м, или около 1,5 млн стандартных квартир. Их общая стоимость оценивается в 17,7 трлн руб. — сумма, сопоставимая с годовым бюджетом нескольких крупных регионов.

За этой цифрой стоит конкретный механизм: деньги покупателей поступают на эскроу-счета только по факту сделки, тогда как кредит на строительство банк уже выдал и продолжает начислять по нему проценты. Чем дольше квартира остаётся непроданной, тем выше расходы застройщика на её содержание.

Динамика последних пяти лет показывает, как рынок перешёл от дефицита к избытку предложения. В 2021 году, на пике спроса, в новостройках продавалось не менее 70% квартир. В 2022 году показатель снизился до 66%, к 2025 году — примерно до половины. Весной 2026 года распроданность составила 32%.

Ипотека сузила круг покупателей

Причина замедления продаж известна: инфляция сократила реальные доходы, а рыночная ипотека под 19–20% годовых стала слишком дорогой для большинства семей. Льготные программы, которые годами поддерживали спрос, либо свернули, либо сделали более адресными — круг тех, кто может воспользоваться семейной ипотекой, заметно сузился.

С начала 2026 года доля сделок с ипотекой снизилась на 17 процентных пунктов год к году, до 64%. Более трети покупок теперь совершается за наличные или в рассрочку. Но и рассрочка теряет популярность: число таких сделок за год сократилось почти на 13%.

Часть потенциальных покупателей предпочла отложить решение и разместить средства на депозитах, где ставки тоже двузначные, а риски минимальны.

Цены в прайсах растут, а сделки идут со скидками

Официальная статистика цен и поведение рынка сейчас расходятся. В апреле 2026 года средняя цена предложения на первичном рынке в городах-миллионниках выросла на 12,3% год к году, до 219,6 тыс. руб./м². В Москве и Санкт-Петербурге рост составил 23,8% — до 720,1 тыс. руб./м² и 367,7 тыс. руб./м² соответственно.

Рост средней цены объясняется не подорожанием конкретных квартир, а изменением структуры предложения. Недорогие студии и небольшие лоты в удачных локациях раскупаются быстро. В экспозиции остаются более дорогие и менее ликвидные варианты, которые и вытягивают среднюю цену вверх.

Одновременно дорожает сама стройка. В Московском регионе себестоимость за год выросла на 15%, а проектное финансирование обходится девелоперам в 16–18% годовых. Снизить официальную цену ниже себестоимости застройщик не может, поэтому вместо этого предлагает скидки — до 15% в общем случае и до 35% для покупателей, готовых заплатить всю сумму сразу. Рассрочки и субсидированные ставки позволяют формально сохранить прежний прайс, но откладывают поступление денег на эскроу и продлевают срок обслуживания кредита.

Эскроу защищает покупателя, но не банковскую систему

С 2019 года деньги граждан хранятся на эскроу-счетах до сдачи дома, а само строительство финансирует банк через проектный кредит. К 1 июня 2026 года на эскроу находилось 7,47 трлн руб., тогда как портфель проектного финансирования достиг 10,3 трлн руб. Разрыв в 2,8 трлн руб. означает, что средства покупателей закрывают около 69% задолженности застройщиков.

Пока продажи идут быстро, этот разрыв сокращается сам собой: эскроу наполняется, кредит гасится. Когда продажи замедляются, застройщику приходится обслуживать долг за счёт дополнительных заимствований, а поступления с эскроу за ними не поспевают.

Для конкретного покупателя эскроу работает исправно: если застройщик обанкротится, деньги возвращаются в установленном порядке. Банковскую систему от рыночных рисков этот механизм не изолирует — он переносит их из зоны «обманутых дольщиков» в зону корпоративного кредита и резервов, которые банку приходится создавать по проблемным проектам.

Где скопилось больше всего непроданного жилья

По данным компании «Этажи», доля невыкупленного жилья выше 80% зафиксирована в Саратовской, Калужской, Воронежской областях и Краснодарском крае. Краснодарский край — особый случай: в 2025 году здесь ввели 6,6 млн кв. м жилья, на 15% больше, чем годом ранее, тогда как спрос упал почти на четверть. При текущих темпах продаж на реализацию накопленного объёма может уйти 5,5 года против 4,2 года в среднем по стране.

Курортные рынки Краснодара, Сочи, Анапы и Новороссийска годами держались на инвесторах, покупавших жильё под сдачу в аренду. Падение туристического потока на 30–40% сделало эту стратегию менее привлекательной, а местного спроса для поглощения всего объёма недостаточно.

В Сибири, на Урале и в Ростовской области не находят покупателя около 70% квартир. Самые низкие показатели затоваривания — в Калмыкии, Бурятии и Забайкальском крае, где продано 46–50% предложения. Даже в этих регионах почти половина построенного жилья остаётся невостребованной.

Москва держится на дорогом остатке

В Санкт-Петербурге весной 2026 года около 60% новостроек оставались нереализованными, а срок их продажи оценивался в 2,3 года. В Москве распродано почти половина строящегося жилья, но за этой цифрой скрывается структурный сдвиг: основной объём зависшего предложения приходится на проекты бизнес- и премиум-класса.

Дешёвые лоты вымыты почти полностью. В марте 2026 года доля московских новостроек стоимостью ниже 10 млн руб. составляла всего 3% против 22% годом ранее. Покупателю с ограниченным бюджетом рынок предлагает всё меньше вариантов — то, что осталось, требует иного уровня дохода.

Застройщики притормаживают новые проекты

Часть отрасли уже реагирует на затоваривание сокращением планов. В апреле 2026 года девелоперы запустили на 18% меньше новых проектов, чем годом ранее. По итогам всего 2026 года объём нового строительства может снизиться до 35 млн кв. м — на 15% меньше показателя 2025 года.

Этот механизм саморегулирования работает медленно: цикл строительства дома занимает два-три года, а с учётом подготовительных этапов — четыре-шесть лет. Решения, принятые сегодня, скажутся на предложении через несколько лет, когда спрос может быть ещё ниже.

О пределе устойчивости застройщиков говорят и на уровне правительства. Ещё в 2025 году вице-премьер Марат Хуснуллин оценивал риск банкротства примерно у 20% девелоперов. 

Ипотечный портфель — второй контур риска

Совокупная ипотечная задолженность граждан приблизилась к 24,5 трлн руб. Пока рыночная цена квартиры превышает остаток по кредиту, заёмщик видит в ней капитал: жильё можно продать и закрыть долг с прибылью. При глубокой коррекции цен часть недавних покупателей может оказаться в ситуации, когда остаток долга сопоставим со стоимостью залога.

Само по себе снижение цен не запускает просрочку — человек продолжает платить, пока у него есть доход. Риск нарастает при одновременном сокращении доходов, потере работы или росте других обязательных расходов. По данным исходного материала, просрочка по ипотеке в 2024 году выросла на 57% против 5% годом ранее, а в 2026 году доля просроченной задолженности может достичь 1,5% ипотечного портфеля — заметно ниже, чем по потребительским кредитам, но с явной тенденцией к росту.

Что в итоге

Российский рынок новостроек столкнулся с избытком предложения, дорогим финансированием и сузившимся кругом ипотечных покупателей. Эскроу-счета защищают деньги граждан, но не снимают нагрузку с девелоперов и банков, которым приходится одновременно обслуживать проектные кредиты и растущий ипотечный портфель. Дальнейшая траектория рынка будет зависеть от того, как быстро снизятся ставки и успеют ли застройщики сократить объём строительства прежде, чем накопленный навес непроданного жилья потребует более резкой переоценки цен.