Посуточная аренда: от сверхдоходности к жёсткой конкуренции

Почему же рынок так быстро изменился? Инсайдер выделяет три главные причины, которые дополняют сухую статистику.

Это был хороший бизнес, но инфлюэнсеры все испортили

Легкость масштабирования. Бизнес на посуточной аренде обманчиво прост: купил объект, подключил к готовой системе онлайн-бронирования — и поехало. Это создало иллюзию легких денег.

Агрессивный маркетинг. Огромную роль сыграли инфлюенсеры, которые ставили на поток сотни новых игроков.

 Истории успеха вроде «набрал 15 квартир в субаренду и зарабатываю 200 тысяч чистыми» при ближайшем рассмотрении оказывались фейками (например, прибыль не учитывала бесплатный труд жены и сына, а загрузка держалась на демпинге в 300 рублей ниже рынка).

Демпинг против сервиса

Когда предложение (по данным Авито) в 2024–2025 годах росло темпами 25–58% в разных регионах, а спрос едва дотягивал до 6–20%, началась жестокая борьба за клиента.

Те, кто умеет делать сервис (хороший ремонт, тапочки, качественные гели для душа), пытаются удержать цену.

Те, кто «не может в маркетинг» и сервис, выбирают единственный доступный инструмент — демпинг.

Это создает абсурдную ситуацию. Инсайдер приводит личный пример: в Санкт-Петербурге, используя накопленные бонусы агрегатора, удалось снять комнату так, что стоимость составила 630 рублей на человека в сутки.

«Не может недвижимость, в которую вложены миллионы рублей, приносить такую сумму, учитывая расходы на горничных, коммуналку и расходники», — комментирует наш собеседник. 

Именно погоня за ценой, по его словам, объясняет, почему в дешевеющих  посуточных объектах появляются «ужасные гели для душа и тапочки так себе».

Налоговая реальность и эмоциональное выгорание

Если раньше низкую маржинальность можно было компенсировать объемами, то сегодня это становится невозможно из-за изменений в налогообложении.

НДС вырос с 20% до 22%.

Для тех, кто работает на УСН, порог для освобождения от НДС снизили в три раза (с 60 млн до 20 млн).

Порог для ПСН (патента) также составляет 20 млн.

Инсайдер подсчитал: если вести бухгалтерию чисто, предприниматель с 8 квартирами в Подмосковье будет зарабатывать меньше, чем менеджер среднего звена в приличной компании.

Низкая маржинальность вынуждает наращивать оборот, но при текущей налоговой нагрузке и конкуренции это становится ловушкой.

Эмоциональный итог

Самый яркий маркер кризиса — не графики доходности, а человеческий фактор.

Автор колонки вспоминает разговор с коллегой весной 2025 года, которая передала ему объект со словами: «Фух, это был последний, теперь я вне игры и я счастлива». 

«Это было весной, и я тогда не понимал степень влияния сезонности, если плохо выбрана локация» — признается он.

 Рынок посуточной аренды в Москве и Петербурге окончательно перешел из фазы «сверхдоходных инвестиций» в фазу профессионального, низкомаржинального бизнеса с высокими порогами входа (не финансового, а компетентностного). Легких денег больше нет, а тем, кто остается, придется делать выбор: либо превращаться в высокотехнологичного оператора с идеальным сервисом, либо уходить в долгосрочную аренду, фиксируя стабильный, но скромный доход.

Читайте также: Сдавать стало сложнее: как меняется рынок аренды в столицах

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru