Заслуженный строитель рассказал, как правильно выбрать квартиру

Азарий Абрамович Лапидус — доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой технологий и организации строительного производства НИУ МГСУ. Заслуженный строитель России, дважды лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники. Один из ведущих российских экспертов в области организации строительного производства и нормативного регулирования отрасли.

—  Почему от индивидуальных проектов перешли к типовым многоквартирным домам?

— На самом деле эта парадигма возникла ещё с конца 19 века, когда крестьяне хлынули в города для работы на фабриках. И необходимо было расселить сразу большое количество народа. Потом этот процесс только усугублялся. Например, после Великой Отечественной войны нужно было дать людям возможность переехать из полностью разрушенного жилья. Я с родителями-учёными жил в Академгородке на ул. Герцена. Наш дом был кирпичным, а вот напротив были деревянные бараки с удобствами на улице. Естественно, необходимо было расселить огромное количество людей даже в Москве. Поэтому формат многоквартирных домов (которые мы теперь иногда называем «человейниками») абсолютно понятен. Это всего лишь попытка обеспечить людей жильём. Ровно 40 лет назад, 17 апреля 1986 года, генсек ЦК КПСС Михаил Горбачёв пообещал, что к 2000 году каждая советская семья будет жить в собственной квартире или доме. Это было записано в постановлении ЦК «Об основных направлениях ускорения решения жилищной проблемы в стране». Как мы понимаем, обещание не было выполнено — даже сейчас люди проживают в общежитиях, в аварийных и ветхих домах.

—  Почему идея массового строительства осталась востребованной?

— Высчитывалось всё вплоть до сантиметра. Есть даже фотографии, где Виталий Павлович Лагутенко — советский инженер-строитель, автор проекта первых «хрущёвок» (серия К-7) — стоит на кухне и измеряет, удобно ли стоять у плиты, дотянуться до стола и т.д. Высчитывалось всё из соображений рациональности: ни одного лишнего или зря потраченного сантиметра — санузлы, ванные, площадь коридора. А уже позднее началась эволюция в сторону совершенствования. Советская система норм и стандартов была хороша тем, что, зная их наизусть, можно было сразу проектировать, строить и эксплуатировать здание. Я до сих пор удивляюсь тому объёму советских норм, которые существовали, и главное — многие из них до сих пор сильны и востребованы. В них был свой плюс: любая позиция проходила научное обоснование. Новый материал мог использоваться только после регистрации. С одной стороны, это было хорошо, но с другой — инновации не могли внедряться в строительство так быстро, как сейчас. Сейчас мы тоже входим в фазу изменений в законодательстве в связи с принятым 28 октября 2025 года Приказом Минстроя России № 656/пр. Он должен ускорить импортозамещение, внедрение новых технологий и изменить подход к оценке безопасности зданий. Это четыре ключевых положения: реестр требований, возможность использовать иностранные стандарты, создание стандартов организации и новый формат обоснования через исследования.

—  Что будет со старыми и новыми домами через 20–50 лет?

— Сейчас мы разбираем «хрущёвки» в рамках реновации. Но пройдёт 20–30–50 лет, и нам нужно думать, как утилизировать уже современные дома. Здесь мы столкнёмся с проблемой плотной городской застройки: они построены очень близко друг к другу и к другим зданиям, особенно в старых районах. С этим уже сталкивались иностранные специалисты при сносе зданий на Манхэттене. Нам тоже стоит задуматься об этом заранее.

—  Если бы вы выбирали квартиру в новом доме, на что обратили бы внимание?

— Сначала я изучил бы, что пишет пресса об этом девелопере. Обязательно прочитал бы все статьи о компании и её объектах, посетил форумы. Несомненно, нужно познакомиться с пресс-релизами, посмотреть, насколько девелопер обладает опытом строительства подобных объектов. Нельзя просто так довериться компании, которая не состоятельна. Наличие обманутых дольщиков — тому пример. Без полного анализа уровня доверия к застройщику даже не рассматривал бы варианты. Второй этап — обязательно изучить территорию, на которой возводится жилой дом: не было ли вредных производств, скотомогильников, кладбищ. Что находится рядом, какая роза ветров, не жалуются ли люди. Далее — более глубокий анализ: кто архитектор здания (какое архитектурное бюро делало проект), какие решения использованы для фасадов, насколько энергоэффективным и комфортным будет новый дом.

— Стоит ли привлекать специалиста для приёмки квартиры?

— Сейчас это стало популярной услугой, но я считаю, что это излишне. Человек, который активно читает информационные статьи, узнаёт много нового, посещает форумы и умеет анализировать, вполне может сделать это самостоятельно. Достаточно найти подходящий опросный лист и при приёмке квартиры несколько раз пройтись по нему, отметив недочёты. Сайты, форумы, СМИ и видеообзоры могут в этом помочь.

—  Что будет востребовано на рынке жилья в ближайшем будущем?

— Согласно аналитическим данным, сегмент ИЖС будет увеличиваться, а многоквартирные дома придут к «комфортной высоте». Психология меняется, и люди видят недостатки проживания в высотных домах. Если вы живёте на 40-м этаже и выходят из строя лифты — это реальная проблема. Плюс, нельзя открыть окна: на высоте 85 этажей это просто опасно. В случае поломки любой инженерной системы в высотке устранить её сложно — у обычных сотрудников ЖЭКа может не хватить компетенций. Перекос в сторону желания купить квартиру в многоквартирном доме связан прежде всего с психологией: это хороший инвестиционный актив. Но проживание в студии 18 кв. м никогда не станет комфортным, поэтому со временем люди приходят к пониманию, что им действительно нужно. В 2025 году было построено рекордные 63,5 млн кв. метров ИЖС. А всего за три месяца 2026 года доля индивидуального жилья в новом вводе составила 42%. Всё это говорит о растущей популярности собственного дома и жизни за городом на земельном участке. Мы живём в самой богатой по земельным ресурсам стране — и это нужно использовать.

Читайте также: Хрущёвки или человейники?