Бабушка преткновения: Как правильно купить квартиру у пенсионера

Женщина купила квартиру, сделала ремонт, а потом суд обязал её вернуть квартиру продавцу. Истории о пенсионерах, которые продали жилплощадь под влиянием мошенников, уже стали притчей во языцех. Как обезопасить себя или клиента при сделках с пожилым продавцом? RealEstate.ru: реальные истории от опытного риэлтора.

Благотворительный ремонт

Жительница Санкт-Петербурга купила квартиру, отремонтировала ее, а потом... вернула обновленное жилье продавцу. Пожилая собственница заявила, что совершила сделку под влиянием мошенников.

Женщина продала свое жилье и взяла кредит, чтобы расширить свою жилплощадь. Риэлтор нашел подходящий вариант, за неделю вышли на сделку. Пожилая продавщица предоставила справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую ее дееспособность. Но после вселения и ремонта выяснилось, что бабушка обратилась в полицию. На суде она признала, что осознавала свои действия, но пояснила, что мошенники пообещали ей вернуть квартиру обратно — да еще и с новым ремонтом. Экспертиза установила, что, хотя женщина отдавала себе отчет в действиях, она находилась под внешним влиянием.

Покупательница осталась без денег и жилья, сейчас она с помощью адвоката пытается вернуть свои деньги. Интересно, есть ли шанс?

Редакция RealEstate.ru обратилась за разъяснениями к риэлтору Алине Правоториной (Степановой), руководителю агентства «Алина Право».

Кратко:

Покупка квартиры у пенсионера — высокий риск. Суд может отменить сделку, если установит, что продавец действовал под влиянием обмана, даже если формально все было правильно.
По словам эксперта раньше суды учитывали формальное волеизъявление (человек сам подписал документы). Теперь приоритет — защита пенсионеров, а не добросовестных покупателей.
Под влияние мошенников попадают не только одинокие, но и образованные социально активные люди, эксперт приводит примеры подобных историй.
Риэлтеры практикуют включение в договор специальных пунктов ("заверение об обстоятельствах") и это не гарантирует защиту в суде.
Единственная защита — тщательная проверка

Риэлтор предлагает жесткие правила:

Убедиться, куда переезжает продавец (продажа "в никуда" — красный флаг).
Проверить документы, подтверждающие родство "заботливых родственников".
Работать только по прозрачным сценариям (переезд к детям, альтернативная сделка).
Отказаться от слишком срочных сделок и слишком дешёвых квартир.

Подробно:

А что же в суде?

К сожалению, покупка квартиры у пенсионера сегодня — это лотерея, в которой так легко проиграть.

«История очень распространённая, — констатирует Алина Правоторина. — Позиция судов сейчас однозначна: квартира возвращается продавцу на том основании, что продавец на самом деле не имел намерений на отчуждение своей недвижимости». Эксперт поясняет, что еще недавно суды принимали в расчет волеизъявление. Считалось, что если человек сам пошёл, выписался из квартиры, сам пошёл к нотариусу, подписал договор купли-продажи, то это означет, что сделка была осознанной, ведь каждый шаг он выполнял сам, по доброй воле.

Но сейчас всё изменилось. «Сейчас для покупателя на данный момент это дело 100% проигрышное. Потому что все судебные решения — в пользу продавца», — утверждает риэлтор. По словам эксперта причина в волне мошенничеств. Мошенники месяцами общаются с пенсионерами, чтобы обобрать их до нитки, и суды встают на защиту обманутых, игнорируя права добросовестных приобретателей.

Бабушка-разведчик и дедушка-профессор

Жертвами мошенников становятся не только одинокие, очень пожилые люди, многие жертвы, напротив, адекватны и социально активны. Риэлтор поделилась двумя примерами из своей практики.

«У меня был случай, когда бабушка, которая каждый день сидит с внуками, тоже оказалась в такой ситуации», — рассказывает эксперт. Семья её дочери, видевшая пенсионерку каждый день, была в неведении, относительно ее планов, пока не обнаружилось, что она тайно продала свою квартиру. В результате пожилая женщина, введенная в заблуждение мошенниками, поселилась в семье дочери на диванчике в кухне.

Казалось бы, кто может быть надежнее и адекватнее в качестве продавца, чем сотрудник престижного вуза? Однако, как показывает следующий кейс, уровень образования и интеллекта тоже не является защитой.

«Этому мужчине было 65 лет, по нынешним временам — жених», — начинает историю Алина. Ситуация выглядела идеально чистой. В собственности у преподавателя была не одна квартира, поэтому, когда на вопрос покупателей о причине продажи он ответил, что хочет потратить деньги на лечение и путешествия, никто не насторожился. Оказалось, что этот человек тоже стал жертвой мошенников, которые «пасли» его несколько месяцев по телефону, призывая таким сложным образом помочь Родине, причем выходили на связь и некоторое время после продажи квартиры. Самое шокирующее, что все действия он совершал сам. В ноябре мужчина получил деньги за квартиру, сам вызвал Яндекс-курьера и передал ему деньги в сумке. Деньги уехали. Осознание пришло позже, продавец обратился только в феврале. Как выяснилось, мошенники играли на чувствах, вовлекая его в игру «в разведчиков».

Как рынок пытается защититься

По словам эксперта, в попытке обезопасить сделки, риэлторы и юристы вводят в договоры купли-продажи дополнительные пункты.

«Чтобы себя обезопасить, мы включаем в договор купли-продажи заверение об обстоятельствах», — объясняет Алина Правоторина. «В договоре у нас написано, что, совершая сделку, продавец не помогает никаким органам, не участвует ни в каких операциях и имеет намерение продать квартиру». Однако эксперт сомневается в эффективности этой меры: непонятно, будет ли учитываться эта фраза, если дело дойдет до суда.

Риэлтор подводит неутешительный итог, с которым сложно не согласиться: «Нам жалко пенсионера, но и добросовестного покупателя тоже жалко. Бабушки играют в разведчиков, а покупатели попадают на деньги».

Железные правила «пенсионерских» продаж

Наш эксперт установил для себя жесткие внутренние правила для сделок с пожилыми собственниками, рассудив, что спокойный сон дороже, чем возможность быстро получить комиссию после сделки.

1) Не покупать квартиры у пожилых людей, если не понимаешь, куда переедет продавец после продажи. Продажа «в никуда» — это главный «красный флаг».

2) Требовать доказательств родства у родственников. При этом мошенники могут выдавать себя за родственников пожилого человека. Поэтому в случаях, когда дети «забирают маму к себе», наш эксперт просит предъявить оригиналы документов, подтверждающих родство. Не все клиенты довольны таким вмешательством в частную жизнь, но недовольство пережить легче, чем судебный иск.

3) Спешка и низкая цена — плохой знак. Кроме того, по словам эксперта, слишком низкая цена и спешка при выходе на сделку тоже повод насторожиться.

К сожалению, по словам Алины Правоториной, не все её коллеги готовы жертвовать выгодой ради безопасности, что и порождает на рынке множество проблемных историй.

Вывод:

Покупка жилья у пожилых людей в современных реалиях сопряжена с высокими юридическими и финансовыми рисками. Суды, стремясь защитить пенсионеров от мошенников, всё чаще отменяют сделки, оставляя добросовестных покупателей без денег и жилья, даже если все формальности были соблюдены. Ни справки о дееспособности, ни осознанные действия продавца при заключении договора не являются гарантией. Единственным способом минимизировать риски является тщательная проверка мотивов и дальнейшей судьбы пожилого продавца, подтверждение добросовестности его родственников и отказ от поспешных и непрозрачных сделок. Много зависит также от позиции риэлтора, того, готов ли он отказаться от сделки, обещающей быстрые грязные деньги.

Продажа , аренда, коммерческая недвижимость

Будет интересно:

Выберите, что почитать

#Апартаменты #Аренда #Архитектура #Вторичка #Выбираем #Городская жизнь #Деньги #Дом #Закон #Инвестиции #Ипотека #История #Москва #Нестолица #Практики #Разъясняем #Районы #Санкт-Петербург #Студии #Технологии #Новостройки

Подпишитесь на новости Realestate.ru и получайте только полезное.