Как я зарабатываю на посуточной аренде

Один из клиентов нашего сайта согласился дать интервью, в котором рассказал о том, как устроен рынок посуточной аренды:

В 2022 году я снял квартиру на длительный срок, чтобы пересдавать её посуточно. Мне повезло с первым объектом — он сразу показал отличную маржинальность и убедил меня в перспективности всего направления. Эта самая первая квартира до сих пор в строю. После вычета всех расходов она стабильно приносит до 50% чистой прибыли ежемесячно. Это история не про перепродажу, а именно про ежемесячную маржинальность.

Сейчас у меня десять объектов в Подмосковье. И сразу скажу, что один человек с таким количеством объектов не справится. С ростом числа квартир неизбежно приходится нанимать персонал, делегирование — это необходимость.

Как вы выбираете очередной объект? На что в первую очередь смотрите?

Локация — это самое важное. Я не раз отказывался от объектов именно из-за плохого места. Мой подход — это тщательный анализ конкурентов. Нужно зайти на основные площадки и посмотреть на три вещи: в каком сегменте ты будешь работать (эконом, масс-маркет или люкс), какова загрузка у конкурентов в ближайшие две недели (если у всех по 1-2 брони — это плохой знак, спрос низкий), и не забывать про сезонность. У нас в Подмосковье зимой загрузка может падать в два раза — с 110% летом до 55-60% зимой. Объект, который летом кажется рентабельным, зимой может уйти в минус.

Смотрю на объекты-магниты поблизости. Это больницы, туда приезжают родственники пациентов; спортивные объекты, крупные торговые центры — привлекают командировочных или ремонтников. Важно понять, кто в итоге будет твоим гостем: семьи, пары или командировочные.

Как вы договариваетесь с владельцами квартир? Многие ведь побаиваются посуточной аренды.

Это один из самых сложных моментов, нужно уметь убеждать. Ни в коем случае нельзя говорить про возможные проблемы с соседями. Лучше делать акцент на плюсах: постоянный контроль за квартирой, регулярные уборки, своевременный ремонт. Но со временем я понял одну простую вещь: проще сделать десять звонков и найти менее сопротивляющегося владельца, чем тратить кучу времени и нервов на уговоры одного.

А что ты делаешь с самой квартирой, прежде чем начать сдавать?

Первое — это хоум-стейджинг и ремонт. Нужно сразу понять, что менять. Часто приходится менять телевизор, добавлять кофеварку, вешать картины, менять белье и текстиль.

Второе — это фотографии. Качественные фото сильно увеличивают конверсию. Я начинал делать их сам, но сейчас уверен, что лучше нанимать профессионалов.

Как вы организовали текущую работу: уборку, смену белья?

Без персонала тут не обойтись. У нас работают горничные, которые приезжают на уборку между заездами. У них очень узкое окно — всего 2 часа, с 12:00 до 14:00, поэтому с тремя и более объектами без них не справиться. С вариантов несколько — можно пользоваться прачечной в доме, сушить на балконе в самой квартире или отдавать в городские прачечные, но это долго, цикл стирки-сушки занимает около трёх дней, возят в Москву.

Как вы передаете ключи?

Через кейбоксы, или ставим кодовые замки на почтовый ящик. Пароли нужно регулярно менять!

У вас есть какие-то правила проживания?

Да, конечно, это тоже важный пункт. И они постоянно редактируются. Стандартные пункты:

• Не курить в квартире.
• Мыть за собой посуду (горничная проверяет).
• Не шуметь после 23:00.
• Не портить имущество.
• Не использовать дополнительные комплекты белья без спроса.

Интересный момент, если оформлять памятку официально, со ссылками на законы — это повышает ответственность гостей.

А отзывы вы собираете?

Да, это тоже очень важно. При заезде просим оценить качество уборки. После выезда спрашиваем, всё ли понравилось, есть ли советы. Это дополнительный контроль и источник обратной связи для улучшения сервиса.

Поговорим о гостях. Как вы минимизируете риски и обеспечиваете безопасность?

Проверка гостей — это критически важно. Знаю, что многие делают называемую «пробивку» по номеру телефона, но сейчас и с помощью открытых данных о человеке можно кое-что узнать. Молодёжь проверяем дополнительно, чтобы это была пара, а не тусовка. С некоторыми категориями проводим беседу, просим воздержаться от алкоголя.

И обязательно нужно познакомиться с соседями! Оставляю им свой номер телефона. Это лучшая сигнализация — они сразу сообщат о проблеме, и они же не побегут жаловаться напрямую владельцу, что может привести к разрыву договора.

И часто возникают проблемы? Полиция, например, приезжает?

За три года на все десять объектов полиция приезжала всего пять раз. Но случаи, конечно, бывают разные. Был спортсмен, который проломил внутреннюю перегородку в квартире. Или женщина, занимавшаяся маникюром, забрызгала всю штору лаком. Часто, кстати, снимают квартиры массажисты или мануальньные терапевты.

Что изменилось на рынке с тех пор, как вы начали? И что посоветуете новичку, чтобы не прогореть?

Рынок сильно изменился. Во-первых, выросла конкуренция. Во-вторых, всё бронирование перешло в онлайн, звонков «свободна ли квартира» почти не осталось. И главный тренд сейчас — это динамическое ценообразование.

Раньше можно было работать вручную. Сейчас выживают только те, кто использует динамическое ценообразование. Крупные игроки применяют нейросети — у них цены вида 3321 рубль, а не круглые 3000 или 3500.

Налоги и законодательство

 Нужен ли договор аренды?

Юристы говорят, что договор очень желателен, прежде всего для защиты ваших прав и денег. Его можно заключить в электронной форме через сайты-агрегаторы (оферта) — это приравнивается к письменному договору.

 Налоги 

С дохода от аренды нужно платить НДФЛ (13%-22%).
Можно упростит себе жизнь можно, оформив самозанятость, и платить 4-6% налога с дохода через приложение «Мой налог».

Увидеть какие квартиры сдаются в аренду можно на сайте RealEstate.ru

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Мы ждём ваших историй! Если вы хотите рассказать историю бизнеса, продажи или покупки, связанную с недвижимостью, пишите: info@realestate.ru с пометкой: История

Читайте также: Долго не продается квартира? Эксперт назвал 5 фатальных ошибок