«Остановите схему Долиной»: обманутые покупатели продолжают страдать

Суть «схемы Долиной»

«Схема Долиной» — это мошенническая практика на рынке вторичного жилья, при которой продавец после получения денег за квартиру возвращает её себе через суд, оставляя покупателя и без жилья, и без средств .

Схема получила широкую известность после дела народной артистки Ларисы Долиной, ставшей жертвой телефонных мошенников. В 2023–2024 году злоумышленники убедили её продать квартиру в Хамовниках площадью 236 кв. м за 112 млн рублей, а полученные средства перевести им. Покупательницей выступила Полина Лурье, которая проверила документы и не знала о мошеннической схеме.

Нижестоящие суды (Хамовнический, Мосгорсуд, кассация) встали на сторону Долиной, признав сделку недействительной и вернув певице квартиру. Лурье осталась и без жилья, и без денег .

Решение Верховного суда от 16 декабря 2025 года изменило ситуацию в этом конкретном деле — квартиру оставили за Лурье, а Долину обязали выселиться. Однако, как отмечают СМИ, это решение не стало прецедентным, и нижестоящие суды продолжают выносить решения по старым лекалам .

Как это работает 

Шаг 1. Продажа. Владелец квартиры (часто пожилой человек) продаёт недвижимость. Покупатель проверяет документы, оформляет сделку (иногда у нотариуса) и переводит деньги. Право собственности переходит к покупателю .

Шаг 2. Иск в суд. Через некоторое время продавец подаёт иск о признании сделки недействительной, заявляя, что действовал под влиянием мошенников — его якобы обманули, запугали или он не осознавал последствий своих действий. В качестве оснований используются статьи 177 или 178 Гражданского кодекса .

Шаг 3. Суд возвращает квартиру. Суд удовлетворяет иск. Квартира возвращается продавцу, однако вопрос с возвратом денег покупателю затягивается. Продавец либо уже вывел средства (передал мошенникам), либо объявляет себя банкротом, либо у него «нет доходов, кроме пенсии» .

Итог. Покупатель теряет и квартиру, и деньги. При этом он может продолжать выплачивать ипотеку за жильё, которым больше не владеет .

Почему схема работает

Отсутствие очерёдности в законе. Статья 167 ГК РФ (двусторонняя реституция) обязывает стороны вернуть друг другу всё полученное по сделке, но не прописывает, что возвращается сначала: деньги покупателю или квартира продавцу. Судья решает на своё усмотрение .

Банкротство продавца. После возврата квартиры продавец объявляет себя банкротом — денег у него нет, взыскивать не с кого. Покупатель остаётся с правом требования долга, которое невозможно реализовать .

Эволюция схемы. После дела Долиной мошенники перешли со статьи 178 (сделка под влиянием заблуждения) на статью 177 (неспособность осознавать последствия своих действий). Для этого достаточно справки от знакомого психолога, а комплексная судебно-психиатрическая экспертиза назначается редко .

Реальные последствия

По данным ТАСС, в 2025 году в России оспорили более трёх тысяч сделок с недвижимостью по подобным основаниям . Пострадавшие объединяются в группы, добиваются возбуждения уголовных дел, но процесс взыскания денег с пенсионеров, у которых нет доходов, может растянуться на годы . Вторичный рынок недвижимости замирает — люди боятся покупать квартиры с рук.

Решение Верховного суда от 16 декабря 2025 года

Верховный суд принял решение в пользу покупательницы Полины Лурье, передав квартиру Долиной добросовестному приобретателю. Однако, как отмечают «Известия» и RTVI, это решение не стало прецедентным. Нижестоящие суды продолжают выносить решения по прежней практике. Мошенники сменили статью иска со 178-й (сделка под влиянием заблуждения) на 177-ю (неспособность понимать значение своих действий). Любая медицинская справка может стать основанием для отмены сделки. Адвокат Максим Пешков в апреле 2026 года указал на отсутствие критериев для определения состояния продавца в момент сделки.

 Ситуация в апреле 2026 года

В Telegram-канале «Недвижимость Live» покупатели недвижимости, пострадавшие от мошеннических схем, начали публиковать фото и видео с рукописными табличками «Остановите схему Долиной». Участники флешмоба рассказывают истории о потерянных квартирах, денежных средствах и ипотечных выплатах.

 По данным СМИ («Известия», РБК, «Газета.Ru», «Фонтанка», RTVI), проблема имеет массовый характер и представляет собой системный кризис на вторичном рынке жилья.

Как СМИ описывают проблему

«Схема Долиной» перестала быть единичным делом. Речь идёт о тысячах судебных споров, в которых пожилые собственники через подставных лиц продавали квартиры, после чего сделки признавались недействительными. В 41% таких споров покупатели остаются без жилья и без денег. Журналисты фиксируют новую уловку: после решения суда о возврате квартиры продавцу и обязательстве вернуть деньги продавец объявляет себя банкротом. Долг списывается, покупатель не получает ничего.

Проблема в законодательстве?

Статья 167 ГК РФ устанавливает принцип двусторонней реституции: каждая сторона обязана вернуть другой всё полученное по сделке. Закон не прописывает очерёдность возврата — сначала деньги или сначала имущество. Судья решает этот вопрос по своему усмотрению. На практике квартира возвращается продавцу, а деньги к тому моменту уже выведены мошенниками. Исполнительное производство результатов не даёт.

Законодательные инициативы и их статус

В 2025–2026 годах были внесены следующие законопроекты. Депутат Алексей Чепа предлагал обязать истца вносить стоимость квартиры на судебный депозит до начала разбирательства — инициатива получила отрицательный отзыв. Депутат Игорь Баранов продвигает законопроект о запрете возврата квартиры добросовестному покупателю, который не знал и не мог знать о сомнительных обстоятельствах сделки. Михаил Делягин внёс два законопроекта: о презумпции добросовестности покупателя (продавец доказывает обман) и о запрете списания долгов по реституции при банкротстве продавца.

За несколько дней до начала флешмоба Госдума отклонила законопроект Михаила Делягина о запрете списания долгов по реституции при банкротстве продавца. Комитет по вопросам собственности (председатель Сергей Тен, «Единая Россия») дал отрицательное заключение. Против выступили правительство РФ, Генпрокуратура, администрация президента и Верховный суд. Лазейка для мошенников осталась открытой.

Почему это важно сейчас

Верховный суд формально поддерживает добросовестных покупателей. Законодательные инициативы внесены. Однако на практике схема продолжает работать, а тысячи семей остаются без жилья и денег. По словам пострадавшей Нино Цитлидзе (интервью RTVI от 23 апреля 2026 года), мошенники используют судебные процедуры как способ сохранения недвижимости и денег. Депутат Светлана Разворотнева отметила, что ситуация, при которой человек остаётся без квартиры и без денег, не должна существовать по определению.

Вопросы, которые ставят пострадавшие покупатели

Почему закон защищает не всех и почему суды при формально правильном решении (квартиру продавцу, деньги покупателю) не могут обеспечить фактический возврат денег?

Почему отсутствие в статье 167 ГК РФ очерёдности возврата позволяет мошенникам сохранять и квартиры, и деньги? Почему по заявлениям о мошенничестве не возбуждаются уголовные дела при наличии сотен и тысяч пострадавших?

Итог

Флешмоб «Остановите схему Долиной» в канале «Недвижимость Live» в апреле 2026 года стал сигналом о системном сбое. Суды формально применяют статью 167 ГК РФ, но из-за отсутствия в законе очерёдности возврата квартира уходит обратно продавцу, а деньги покупателя исчезают — особенно после банкротства продавца. Решение Верховного суда в декабре 2025 года в пользу Полины Лурье не стало прецедентом: нижестоящие суды продолжают прежнюю практику, а мошенники перешли со статьи 178 на статью 177.

Госдума 15 апреля 2026 года отклонила законопроект Михаила Делягина о запрете списания долгов по реституции при банкротстве. Остальные инициативы (очередность возврата, презумпция добросовестности покупателя) заморожены или получили отрицательные отзывы.

Тысячи семей остаются без жилья и без денег, но с ипотекой. Пострадавшие требуют трёх изменений: прописать в статье 167 ГК РФ очерёдность возврата (сначала деньги покупателю, потом квартира продавцу), принять отклонённый закон о банкротстве и ввести презумпцию добросовестности покупателя (продавец доказывает обман). Пока эти изменения не внесены, любая сделка на вторичном рынке несёт риск потери и квартиры, и денег — даже при полной проверке документов и оформленной ипотеке.

Иллюстрация: Нано Банана

 Читайте также: Бабушка преткновения: Как правильно купить квартиру у пенсионера

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость

Самые горячие новости читайте на Реал Эстейт.ru