Студии в новостройках Москвы дорожают быстрее всех

Студий стало меньше

На первичном рынке старой Москвы сегодня представлено около 40,9 тыс. квартир и апартаментов — на 14,6% меньше, чем год назад. В этой структуре студии занимают 4,6 тыс. лотов, что на 41,4% меньше, чем годом ранее. Для сравнения: однокомнатных вариантов в продаже 14,7 тыс. (-13,6%), двухкомнатных — 13,9 тыс. (-9%), трёхкомнатных — 6,1 тыс. (-4,2%). Многокомнатные лоты стали единственной категорией, где предложение выросло: на 17,5%, до 1,5 тыс.

Количество проектов, в которых представлены студии, за год сократилось с 218 до 188, или на 13,8%.

Запрет на микроквартиры изменил структуру рынка

Одним из ключевых факторов сокращения предложения стал запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м, который начал действовать в Москве с августа 2024 года. Он фактически ограничил вывод на рынок новых студий, хотя проекты, получившие разрешение на строительство раньше, продолжают продаваться.

Важный нюанс: запрет не распространяется на проекты, получившие разрешение на строительство до августа 2024 года. Поэтому в старых корпусах студии ещё встречаются, а в новых — уже нет.

Кроме того, в актуальной редакции Свода правил СП 54.13330.2022 термин «студия» не используется. Документ оперирует однокомнатными квартирами с требованиями: жилая комната — не менее 14 кв. м, кухня — не менее 8 кв. м. Формально это не запрет студий, а их фактическое исключение как отдельного типа жилья. На рынке термин по-прежнему используется, но в нормативной базе он не закреплён.

Как отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, «рост цен на студии главным образом “подогревает” запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. Практически во всех сегментах возник дефицит предложения небольшого по площади жилья».

В премиуме и бизнес-классе студии дорожают быстрее 

В бизнес- и премиум-классе студии дорожают быстрее других форматов. За год средняя цена квадратного метра в таких лотах в бизнес-сегменте выросла на 20,6%, до 612,2 тыс. руб., а в премиум-классе — на 35,5%, до 958,9 тыс. руб. Это заметно выше динамики по большинству других типов жилья в этих сегментах. При этом речь идет не о классических малогабаритных квартирах, а о компактных инвестиционных лотах и апартаментах, которые сохраняют спрос на фоне сокращения предложения.

Диапазон цен: от 5,7 млн до 143,1 млн рублей

Минимальная цена квадратного метра в студиях сегодня составляет 248 тыс. руб. (+14,8% за год), максимальная — 3,3 млн руб. (+17,9%). Бюджет покупки студии начинается с 5,7 млн руб. (+18,8%) за 22 кв. м и достигает 143,1 млн руб. (+6,3%) за 50,3 кв. м.

Средняя площадь студий выросла

Удорожание студий в большинстве сегментов не сопровождалось сокращением средней площади реализуемых помещений. Напротив, показатель вырос во всех сегментах, кроме высокобюджетного. За год средняя площадь студий в новостройках массового сегмента увеличилась на 15% — с 24,7 до 28,4 кв. м, в бизнес-классе — на 7,3%, до 29,3 кв. м, в премиум-классе — на 4,7%, до 33,6 кв. м. В высокобюджетных новостройках сейчас продаются более компактные студии, чем год назад.

Чем меньше площадь квартиры, тем выше цена квадратного метра — это стандартная рыночная логика. При этом рост стоимости на фоне увеличения средней площади, по оценке аналитиков ГК «Основа», служит маркером повышенной ликвидности формата и позволяет рассчитывать на его капитализацию.

Студии как часть общего тренда

На самом деле сокращение студий — это не отдельная история, а часть более широкого сдвига на рынке новостроек старой Москвы. Внутри МКАД все заметнее доминируют более дорогие форматы, тогда как массовый и эконом-класс постепенно уступают им место. На этом фоне студии оказываются особенно уязвимым сегментом: их становится меньше в экспозиции, а сам формат все чаще переходит в нишу компактных инвестиционных лотов.

В старой Москве студии перестают быть массовым форматом и все чаще превращаются в нишевый инвестиционный товар.

На фоне сокращения вывода новых лотов и роста стоимости квадратного метра именно они сегодня выглядят самым быстро дорожающим типом жилья на первичном рынке.

Читайте также: Предложение дешевых новостроек в Москве сократилось на треть