Студий стало меньше
На первичном рынке старой Москвы сегодня представлено около 40,9 тыс. квартир и апартаментов — на 14,6% меньше, чем год назад. В этой структуре студии занимают 4,6 тыс. лотов, что на 41,4% меньше, чем годом ранее. Для сравнения: однокомнатных вариантов в продаже 14,7 тыс. (-13,6%), двухкомнатных — 13,9 тыс. (-9%), трёхкомнатных — 6,1 тыс. (-4,2%). Многокомнатные лоты стали единственной категорией, где предложение выросло: на 17,5%, до 1,5 тыс.
Количество проектов, в которых представлены студии, за год сократилось с 218 до 188, или на 13,8%.
Запрет на микроквартиры изменил структуру рынка
Главная причина происходящего — регуляторные ограничения. С 1 августа 2024 года в Москве вступило в силу постановление правительства города, запрещающее проектировать квартиры площадью менее 28 кв. м (для двухкомнатных — менее 44 кв. м). Под действие запрета попали в том числе студии — квартиры, в которых жилая комната не отделена от кухни перегородками. С января 2025 года аналогичные ограничения начали действовать и в Московской области.
Важный нюанс: запрет не распространяется на проекты, получившие разрешение на строительство до августа 2024 года. Поэтому в старых корпусах студии ещё встречаются, а в новых — уже нет.
Кроме того, в актуальной редакции Свода правил СП 54.13330.2022 термин «студия» не используется. Документ оперирует однокомнатными квартирами с требованиями: жилая комната — не менее 14 кв. м, кухня — не менее 8 кв. м. Формально это не запрет студий, а их фактическое исключение как отдельного типа жилья. На рынке термин по-прежнему используется, но в нормативной базе он не закреплён.
Как отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, «рост цен на студии главным образом “подогревает” запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. Практически во всех сегментах возник дефицит предложения небольшого по площади жилья».
В премиуме и бизнес-классе студии дорожают быстрее
Динамика предложения подтверждает этот тезис. В массовом сегменте число студий за год сократилось на 58,9% — до 1,7 тыс. лотов, в бизнес-классе — на 24%, до 2,5 тыс., в высокобюджетном сегменте — на 59,1%, до 9 лотов. Исключением стал премиум-класс, где объём студий вырос на 15,2%, до 454 лотов, благодаря старту новых небоскрёбов с заметной долей небольших по площади квартир.
По сегментам картина выглядит так: в бизнес-классе квадратный метр в студиях подорожал на 20,6%, до 612,2 тыс. руб., в премиум-классе — на 35,5%, до 958,9 тыс. руб., в высокобюджетном сегменте — на 7,8%, до 2,4 млн руб.
В массовом сегменте студии показали рост на 30,6%, до 512,7 тыс. руб. за кв. м, однако уступили первенство многокомнатным лотам, которые подорожали ещё сильнее — на 33,2%. При этом многокомнатные квартиры и апартаменты стали единственным форматом первичной недвижимости в «старой» Москве, где средняя цена квадратного метра снизилась год к году — на 6%, до 1,58 млн руб.
Диапазон цен: от 5,7 млн до 143,1 млн рублей
Минимальная цена квадратного метра в студиях сегодня составляет 248 тыс. руб. (+14,8% за год), максимальная — 3,3 млн руб. (+17,9%). Бюджет покупки студии начинается с 5,7 млн руб. (+18,8%) за 22 кв. м и достигает 143,1 млн руб. (+6,3%) за 50,3 кв. м.
Средняя площадь студий выросла
Удорожание студий в большинстве сегментов не сопровождалось сокращением средней площади реализуемых помещений. Напротив, показатель вырос во всех сегментах, кроме высокобюджетного. За год средняя площадь студий в новостройках массового сегмента увеличилась на 15% — с 24,7 до 28,4 кв. м, в бизнес-классе — на 7,3%, до 29,3 кв. м, в премиум-классе — на 4,7%, до 33,6 кв. м. В высокобюджетных новостройках сейчас продаются более компактные студии, чем год назад.
Чем меньше площадь квартиры, тем выше цена квадратного метра — это стандартная рыночная логика. При этом рост стоимости на фоне увеличения средней площади, по оценке аналитиков ГК «Основа», служит маркером повышенной ликвидности формата и позволяет рассчитывать на его капитализацию.
Студии как часть общего тренда
Смотреть на это стоит шире. Студии исчезают не в вакууме, а в рамках более общего процесса: внутри МКАД массовый и эконом-класс фактически уступили место более дорогим сегментам. По данным на весну 2026 года, бизнес-класс занимает уже 65% сделок с новостройками, премиум — 36% новых проектов, делюкс — 8%.
За год объём нового строительства в «старой» Москве сократился почти вдвое — с 521 тыс. до 276 тыс. кв. м, а средняя цена «квадрата» выросла на 20%, до 827,7 тыс. руб. Число сделок снизилось на 38% и составило 8,4 тыс. ДДУ, что стало минимумом за десятилетие.
ГК «Основа» в своем релизе скромно напоминает о том, что клиентам сегодня доступны студии в 11 её проектах.
Итог: Согласно результатам исследования, студии стали самым дефицитным и быстрорастущим форматом на первичном рынке старой Москвы.
Запрет на микроквартиры сделал своё дело — предложение уменьшилось, цены растут. Исключение — высокобюджетный сегмент, где динамика скромнее, а студии, наоборот, стали компактнее.
Читайте также: Предложение дешевых новостроек в Москве сократилось на треть
